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Mietvertrag geplatzt - welche Ansprüche habe ich?

| 08.08.2013 12:59 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Wir haben im Juni einen Mietvertrag abgeschlossen mit einer älteren Dame für Einzug zum 01.09. Die Wohnung war in der Zeitung inseriert als 80 qm zu 500 Euro zzgl. NK. Bei der Besichtigung sagte sie dann, es wären nur 500 Euro warm und weil wir ihr so sympathisch waren, stellte sie schließlich den Mietvertrag über 400 Euro warm aus (Anmerkung: die Wohnung liegt im Haus der Dame, sie wurde bis dato von der Pflegetochter bewohnt und es ging der guten Frau weniger um Mieteinnahmen als darum nicht alleine im Haus zu sein und nette Leute um sich zu haben, daher der gute Preis). Man verstand sich prima, stand in regem Kontakt wg. Renovierungsmaßnahmen.

Nachdem ich die Wohnung vermessen hatte, stellte sich erschreckender Weise heraus, dass die Wohnung nicht wie in der Anzeige geschrieben 80 qm groß ist, sondern gerade mal 63 qm! Ein Schock. Ich habe dies der Vermieterin mitgeteilt, auch meinen Unmut. Wegen des günstigen Preises und des guten Verhältnisses haben wir aber aufgrund dessen nichts weiter unternommen.

Letztes Wochenende bestellten wir extra eine neue kleinere Couch, welche exakt ins kleine Wohnzimmer passt. Kurz darauf rief die Vermieterin an und sagte, es sei ihr fürchterlich peinlich, aber die Miete müsse deutlich höher sein, nämlich statt der 400 nun 550 Euro. Ich habe mein Unverständnis zum Ausdruck gebracht und gesagt, dass ich mich darüber mit meinem Partner besprechen müsste. Sie sagte, wir sollen es uns überlegen. Uns war schnell klar, dass dieses Verhältnis nun nicht mehr passt und in unserer Panik in 4 Wochen auf der Straße zu sitzen, riefen wir gleich Anbieter anderer Wohnungsinserate an und vereinbarten Besichtigungstermine. Ich rief direkt am Montag Morgen die Vermieterin an und teilte ihr mit, dass wir unter diesen Bedingungen, auch des nicht mehr ganz vorhandenen Vertrauens, nicht mehr einziehen wollen. Sie zeigte sich enttäuscht, bot dann plötzlich wieder die Wohnung für 450 Euro an. Ich blieb beim NEIN und sie wünschte uns alles Gute. Wenige Stunden später meldete sich der Sohn, der bis dato noch nie in Erscheinung getreten war und mahnte, dass wir einen rechtsgültigen Vertrag unterzeichnet hätten und er uns verklagen wollte, wenn wir nicht ordentlich kündigen und die 3 Mieten bezahlen. Im Nachgang besprach ich mit der Vermieterin, dass es das wohl nicht sein könne und dass ich gar nichts zahlen werde, weil sie letztlich den Vertrag gebrochen hat.

Nun haben wir die einzig zum 01.09. verfügbare alternative Wohnung angemietet zum Preis von 570 Euro zzgl Heizkosten und zzgl. Kosten für Stellplätze (war bei der anderen Wohnung alles in den 400 Euro enthalten). Zusätzlich mussten wir 600 Euro Maklerprovision zahlen. Darüber hinaus können wir die Couch, die wir nun jetzt nicht mehr brauchen, weil wir unsere alte einfach weiter verwenden können, nur noch gegen Zahlung von 25%, d.h. 300 Euro stornieren.

Meine Frage wäre nun, wer hier welche Ansprüche gegen wen hat. Kann die Vermieterin die Zahlung von 3 Mieten verlangen und können wir die Mehrkosten für die kurzfristige Anmietung einer anderen Wohnung sowie die Stornokosten der Couch von ihr verlangen?

Besten Dank vorab.


Einsatz editiert am 08.08.2013 13:11:17

Sehr geehrte Ratsuchende,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich Ihnen anhand des von Ihnen geschilderten Sachverhalts und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes im Rahmen einer ersten rechtlichen Einschätzung gerne nachfolgend beantworte.

Zunächst einmal stellt sich die Frage und wäre genauer zu prüfen, ob Sie mit der Vermieterin wirksam einen Mietvertrag abgeschlossen haben.

Dies ist nach Ihrer Schilderung geschehen durch schriftlichen Mietvertrag, in welchem ein Mietzins von 400,- € vereinbart wurde. Nach Abschluss eines wirksamen Mietvertrags kann keine Vertragspartei mehr einseitig einzelne Vertragsbedingungen abändern oder den Mietvertrag für unwirksam erklären.

Sie hätten insofern auf der Erfüllung des Mietvertrags zu einem monatlichen Mietzins von 400,- € bestehen können und könnten dies wohl noch immer. Dieses Szenario dürfte sich für Sie aufgrund der Anmietung einer alternativen Wohnung aber inzwischen erledigt haben.

Deshalb gilt es für Sie wohl primär sich unbeschadet von dem zuerst abgeschlossenen Mietvertrag zu lösen. Hierzu müssen Sie den Mietvertrag gegenüber Ihrer Vermieterin SCHRIFTLICH (vgl. § 568 I BGB) und beweisbar kündigen. Sie sollten hierzu eine außerordentliche fristlose Kündigung aussprechen, welche berechtigt ist, wenn ein wichtiger Grund vorliegt, § 543 BGB. Der wichtige Grund ist in der Kündigung anzugeben, § 569 IV BGB. Als wichtiger Grund gilt in der Regel z.B. eine Flächenabweichung von mehr als 10 %. Das nachvertragliche Verhalten der Vermieter könnte zudem den Tatbestand des widersprüchlichen Verhaltens erfüllen. Insofern sollten Sie das sämtliche Fehlverhalten der Vermieterin sachlich und nüchtern in dem Kündigungsschreiben darlegen und die außerordentliche Kündigung so begründen. Ob die außerordentliche Kündigung letztlich Erfolg hat, hängt auch von der Beweisbarkeit der Umstände und davon ab, wie wahrheitsgetreu die Vermieterin sich verhält.

Hilfsweise sollten Sie zudem die ordentliche Kündigung des Mietvertrags aussprechen.

Ihre Schäden und unnützen Aufwendungen können Sie mit der gleichen Argumentation geltend machen, wobei hier der Schwerpunkt auf der Flächenabweichung von mehr als 10 % liegen dürfte. Die Berechtigung und die Höhe Ihres Anspruchs müsste allerdings unter weiterer Aufklärung des Sachverhalts mit Ihnen noch genauer überprüft werden. Hier könnte auch ein Mitverschulden von Ihrer Seite gem. § 254 BGB eine Rolle spielen kann.

Kein Fehler ist es, bereits jetzt einen Rechtsanwalt mit der Fertigung und der Übersendung des Kündigungsschreibens zu beauftragen. Spätestens wenn von Seiten der Vermieterin Ansprüche gegen Sie geltend gemacht werden oder Sie Schäden oder unnütze Aufwendungen gegen die Vermieterin geltend machen möchten, sollten Sie einen Rechtsanwalt eingehender mit der Überprüfung der Berechtigung der jeweiligen Forderung und ggf. der Abwehr bzw. der Geltendmachung beauftragen.

Ich hoffe, meine Antwort hat Ihnen weitergeholfen.

Gerne steht Ihnen unsere Kanzlei für eine weitergehende Beratung oder Vertretung zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

- Ivo Glemser -
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 08.08.2013 | 16:29

Herzlichen Dank für die schnelle und ausführliche Antwort. Eine kurze Nachfrage habe ich noch.

Ein Problem das ist sehe und wovon ich nicht glaube, dass es so deutlich geworden ist, ist die Tatsache, dass der Mietvertrag (Standardvertrag von Haus&Grund) kein Feld für die Fläche enthält und diese daher im Vertrag nicht auftaucht. Die Fläche ergab sich nur aus der Zeitungsanzeige und wurde mündlich wiederholt. Ergibt sich daraus überhaupt für den Vermieter eine rechtliche Bindung oder haben wir somit ohnehin keine Chance?

Für eine Ihre Rückantwort bedanke ich mich vorab.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 08.08.2013 | 16:41

Sehr geehrte Ratsuchende,

wenn die Zeitungsannonce eine bestimmte Größenangabe enthielt, und der Mietvertrag hierzu überhaupt nichts hergibt, so ist in der Regel von einer Vereinbarung der zuvor angegebenen Größe durch schlüssiges Verhalten auszugehen, vgl. BGH, Urteil vom 23. 6. 2010 - VIII ZR 256/09.

Insofern bestehen nach Ihrer Schilderung gute Erfolgsaussichten, dass die Vermieterin sich an der Größenangabe in dem Inserat als konkludente vertragliche Vereinbarung festhalten lassen muss.

Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt Ivo Glemser

Bewertung des Fragestellers 11.08.2013 | 09:48

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