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zeitmietvertrag+wohnungsverkauf


27.03.2006 15:55 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



ich habe eine eigentumswohnung,die ich für 3 Jahre vermieten möchte ,da sie für unsere jetzige familiäre situation noch zu klein ist.zur zeit wohnen wir selbst noch zur miete .in 3 jahren möchten wir die wohnung für uns umbauen und selbst nutzen,oder vielleicht die wohnung verkaufen und eine größere kaufen.ich habe nun einen zeitmietvertrag nach §§ 575 BGB,in dem ich ja die geplante eigennutzung ankreuzen kann.reicht es aus,sich zusätzlich auch einen eventuell geplanten verkauf unterschreiben zu lassen,damit der mieter nach 3 jahren sicher ausszieht ? oder welche möglichkeit habe ich überhaupt,eine wohnung zu vermieten,wenn ich sie in 3 jahren eventuell verkaufen möchte?
meine potenzielle mieterin hat 2 kleine kinder ,ist zwar mit 3 jahren mietdauer einverstanden,und über die geplante eigennutzung oder ev. verkauf informiert,aber ich habe so meine bedenken.
Sehr geehrter Ratsuchender,

die Gründe für eine zeitliche Befristung des Mietvertrages über Wohnraum sind in § 575 BGB abschließend aufgeführt. Dies bedeutet, dass eine Befristung aus anderen als den dort aufgezählten Gründen nicht wirksam vorgenommen werden kann.

Da der Verkauf der Wohnung gerade nicht dort genannt ist, kann hierauf eine Befristung nicht gestützt werden.

Dass ein geplanter Verkauf gerade nicht als Befristungsgrund herangezogen werden kann, ergibt sich im Umkehrschluss auch aus § 566 BGB, wonach Kauf Mite nicht bricht. Das bedeutet, dass bei einem Verkauf der Mietvertrag unberührt bleibt und der neue Eigentümer mit allen Rechten und Pflichten in den Mietvertrag eintritt.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen zunächst weiterhelfen.

Mit freundlichen Grüßen

Thomas J. Lauer
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 27.03.2006 | 16:44

vielen dank für die schnelle antwort.zum glück gehen wir sowieso eher von eigennutzung aus.könnte der umstand,dass die mieterin 2 kleine kinder hat und eventuell nach 3 jahren keine andere wohnung findet,zumal sie nicht berufstätig ist,für uns zu einem ganz besonderen problem werden,wenn wir die wohnung selbst nutzen wollen?genießt sie wegen der kinder also einen besonderen schutz?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 05.04.2006 | 17:16

Sehr geehrter Ratsuchender,

bitte entschuldigen Sie zunächst, dass ich erst so spät auf Ihre Nachfrage reagieren kann.

Mit größeren Problemen ist hier nicht zu rechnen, wenn die Befristung zulässig ist. Denn es gibt zwar die sog. Sozialklausel (§§ 574 - 574c BGB); auf diese kann der Mieter sich aber grundsätzlich nur bei einer Kündigung berufen, nicht aber bei einer zulässigen Befristung.

Probleme können sich auch dann ergeben, wenn die Mieterin zum Ende des Mietverhältnisses nicht freiwillig auszieht und eine Räumungsklage erhoben werden muss. Ich gehe davon aus, dass Sie einen sog. Zeitmietvertrag ohne Kündigungsschutz schließen, also einen solchen, den Ihre Mieterin nicht einseitig verlängern kann, sondern der automatisch und unverlängerbar endet. In einem solchen Fall kann die Mieterin gegen einen gerichtlichen Räumungstitel keinen Vollstreckungsschutz beantragen.

Hüten Sie sich daher vor einem Zeitmietvertrag mit Kündigungsschutz, also einen solchen, den die Mieterin verlängern kann. Dann kommt nämlich Vollstreckungsschutz in Betracht, bei dem soziale Kriterien eine Rolle spielen.

Mit freundlichen Grüßen

Thomas J. Lauer
Rechtsanwalt

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