Umwandlung Eigentumswohnung -> Kündigungsschutz für Mieter

Sehr geehrter Ratsuchender,

ich gehe davon aus, dass es sich um preisfreien und nicht um preisgebunden Wohnraum handelt. Dort würden andere Vorschriften gelten.

Ein Wohnungvermieter kann grundsätzlich nur mit berechtigtem Interesse ordentlich kündigen (§ 573 BGB ). Der Verkauf ist kein Kündigungsgrund. Wird die Mietwohnung veräußert, tritt der Erwerber automatisch in das bestehende Mietverhältnis ein, § 566 BGB . Ein neuer Mietvertrag ist nicht erforderlich.

Gemäß § 577a BGB kann für den Erwerber eine Kündigungssperrfrist für die Eigenbedarfs- und Verwertungskündigung zum Schutz des Mieters vor Verdrängung gelten.

Und zwar, wenn der Erwerber in ein Mietverhältnis über Wohnraum eintritt (das auf unbestimmte oder bestimmte Zeit eingegangen sein kann), nach Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und anschließend veräußert wird und kein (mietvertraglicher) Ausschluss der Anwendung besteht.

Liegen die Voraussetzungen vor, was nach Ihrer Schilderung bei Ihrer Mutter der Fall sein dürfte, kann während der Sperrfrist keine Eigenbedarfs- und Verwertungskündigung nach § 573 Absatz 2 Nr. 2 und 3 vom Vermieter ausgesprochen werden.

Auf andere Kündigungsgründe kann der Vermieter die ordentliche Kündigung allerdings stützen.

Die Dauer der gesetzlichen Kündigungssperrfrist beträgt nach § 577a Absatz 1 BGB mindestens drei Jahre für die Eigenbedarfs- und Verwertungskündigung nach § 573 Absatz 2 Nr. 2 und 3 BGB.

Die Länder sind allerdings gemäß § 577a Absatz 2 BGB ermächtigt, durch den Erlass einer Rechtsverordnung diese Frist in Mangelgebieten auf eine Höchstdauer von bis zu zehn Jahren zu erweitern. Bayern hat davon mit der Verordnung über die Gebiete mit gefährdeter Wohnungsversorgung (Wohnungsgebieteverordnung - WoGeV) vom 13. Februar 2007 Gebrauch gemacht.

Für viele Gebiete wurde die Frist verlängert, so z.B. für München, Rosenheim, Erlangen, Fürth, Nürnberg.
(Anlage der Verordnung mit den einzelnen Gebieten z.B.: http://by.juris.de/by/WoVersV_BY_2007_Anlage.htm )

Die Sperrfrist beginnt mit dem Tag, an das erste Mal Wohnungseigentum an der Wohnung für den ersten Wohnungseigentümers eingetragen wird. Wird die Wohnung weiterverkauft, läuft die Frist für den zweiten Wohnungseigentümer weiter und beginnt nicht von neuem.

Vor Ablauf der Sperrfrist kann eine Eigenbedarfs- oder Verwertungskündigung nicht wirksam ausgesprochen werden, d.h. die Kündigung darf auch erst nach Ablauf der Frist zugehen. Der früheste Auszugstermin ist dann also idR nach 10 Jahren und 9 Monaten (Sperrfrist + Kündigungsfrist).

Ich hoffe, dass ich Ihnen einen ersten Überblick verschaffen konnte.
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Sebastian Belgardt


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