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Massive Lärmbelästigung durch Mieter einer Eigentumswohnung

01.02.2020 20:11 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


21:38
Sehr geehrte Damen und Herren,

wir sind seit dem Jahr 2001 Eigentümer einer Eigentumswohnung in einem Haus mit 20 weiteren Eigentumswohnungen, die von den Eigentümern selbst bewohnt oder vermietet werden. Die Wohnungen haben alle die selben Abmessungen: 76qm inkl. 9qm Balkon, 1 Schlafzimmer, 1 Kinderzimmer, 1 Bad, 1 Küche, 1 Wohnzimmer. Es existiert eine Hausordnung, die besagt, dass an Werktagen zwischen 20:00 Uhr und 08:00 Uhr Nachtruhe sowie zwischen 13:00 Uhr und 15:00 Uhr Mittagsruhe zu herrschen hat. Sonn- und Feiertage gelten als Ruhetage. Tätigkeiten in den Räumlichkeiten, deren Lautstärke über die übliche Zimmerlautstärke hinausgehen, sind an Werktagen in der Summe 1,5 Stunden pro Tag zulässig. Es gibt einen bestellten Hausverwalter sowie einen Verwaltungsbereit.

Die Eigentümer der Wohnung über uns haben diese vor ca. 2 Jahren verlassen; seit dem steht die Wohnung leer.

Vor drei Wochen hat die Tochter der Eigentümer sowie deren Ehemann mit ihren drei Kindern die Wohnung bezogen. Die Tochter sowie deren Ehemann sind laut unseren Informationen nicht Eigentümer/Miteigentümer der Eigentumswohnung. Inwieweit die Überlassung zur Nutzung entgeltlich oder unentgeltlich, durch einen schriftlichen Vertrag oder einen mündlichen Vertrag erfolgt, ist uns nicht bekannt. Daher ist es uns auch aktuell nicht möglich, zu beurteilen, ob es sich bei den Bewohnern juristisch um "Mieter" handelt bzw. wie man diese "Mieter-ähnlichen Bewohner" juristisch korrekt benennt. Nach unseren Informationen (hier sind wir uns aber nicht sicher), hätte der Vermietung an Dritte durch einen Eigentümer, der Hausverwalter und/oder die Eigentümerversammlung vorab zustimmen müssen. Wäre dem so, ist dies nicht geschehen.

Die drei Kinder sind 3, 5 sowie 8 Jahre alt. Nach dem Äußeren zu beurteilen, gehören die Tochter sowie der Ehemann einer sog. salafistischen oder ähnlichen Gesinnung an. Die vollverschleierte Frau sowie die Kinder dürfen augenscheinlicht ohne männliche Begleitung die Wohnung nicht verlassen; die Fenster sind ganztags zugehangen. Die Kinder gehen nicht in die Krippe, Kindergarten oder Schule, sondern werden ganztags in der Wohnung betreut, nach unserer Meinung durchaus anti-autoritär. Im Grunde kann man sagen, dass sich die Frau sowie die drei Kinder rund um die Uhr in der Wohnung befinden.

Seit nunmehr drei Wochen werden wir täglich von unsäglicher und z. T. mehrstündiger Lärmbelästigung heimgesucht, insbesondere aber in den Ruhezeiten. Der Lärm ist durchaus auch noch deutlich im Keller unter unserer Wohnung zu hören. Lautstarke Gespräche, Lautstarkes Kindergeschrei, Geschrei der Mutter, stundenlanges Getrampel, vermutlich Seilspringen, Ballspiele bzw. Werfen von Gegenständen/Bällen auf den Boden bzw. die Wände, Saugen, Türenzuschlagen, Schlagen gegen Heizkörper und Wände sowie undefinierbare laute und langanhaltende Klopf-, Roll-, Polter- und Schleifgeräusche, vermutlich auf ungedämmten harten Bodenbelägen durch Kinderroller/-autos o. ä. sind an der Tagesordnung. Auch außerhalb der Ruhezeiten treten diese und andere Lärmbelästigungen auf, die mehr als deutlich über Zimmerlautstärke hinausgehen. Im Schnitt kann man sagen, dass in der Summe 8 bis 10 Stunden täglich massiv gelärmt wird.

Zwar ist uns bekannt, dass die Gerichte diesbezüglich ein lebhaftes und lauteres Verhalten von Kindern billigen, dennoch haben unsere Recherchen im Internet ergeben, dass Amtsgerichte in neueren Urteilen dieser Toleranz gegenüber Kinderlärm auch klare Grenzen setzen (WEG verklagt Mieter wegen Ruhestörung, https://martin-reichhardt.de/mietrecht/weg-verklagt-mieter-wegen-ruhestoerung/, Amtsgericht München, Urteil vom 4. Mai 2017, Az. 281 C 17481/16). Unserer Auffassung ist diese Grenze im vorliegenden Fall mehr als deutlich überschritten; das ist ein anti-autoritäres und völlig rücksichtsloses Verhalten, insb. da die Eltern nicht eingreifen, sondern (nachdem man beispielsweise mit dem Besen gegen die Decke klopft), das ganze deutlich hörbar auch noch befeuern.

Die Frage ist nun für uns, wie hier das korrekte Vorgehen ist? Anzeige bei der Polizei/Ordnungsamt? Vorab schriftliche Beschwerde beim Eigentümer? Abmahnung des Eigentümers/Mieters durch Hausverwalter beantragen? Klage beim zuständigen Gericht? Ist der Bezug durch die "Mieter"/"sonst. Bewohner" überhaupt rechtens ohne Zustimmung des Hausverwalters bzw. der Eigentümergemeinschaft?

Anzumerken sei noch, dass ein persönlicher Kontakt/persönliche Ermahnung an der Haustüre für uns augeschlossen ist. Der jetzige Ehemann, vor einigen Jahren zu Gast beim Eigentümer, ist mehrfach aggressiv und handgreiflich geworden, nachdem dieser auf das Zumüllen des Hauseingangs aufmerksam gemacht wurde.

Vielen Dank für Ihre Ratschläge.

Freundliche Grüße
01.02.2020 | 20:52

Antwort

von


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81375 München
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Web: http://www.kanzlei-richter-muenchen.de
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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Das Landgericht Kleve (Az. 6 S 70/90 ) urteilte, dass Geräusche aus der Nachbarwohnung tagsüber nicht lauter als 40 Dezibel und nachts nicht lauter, als 30 Dezibel hörbar sein dürfen. Die Richter fügten jedoch ergänzend hinzu: „Überschritten ist die Zimmerlautstärke, wenn der Fremdschall zwar unterhalb des Wertes von 40 Dezibel (tagsüber) liegt, aber nach dem Empfinden eines Durchschnittsmenschen als störend und „Auf die-Nerven gehend" empfunden wird.". Im Einzelfall muss also abgewägt werden, was für den Nachbar noch hinnehmbar ist und wo die Lärmbelästigung anfängt. Grundsätzlich gilt jedoch: Je kleiner die Kinder, desto eher haben sie ein Recht darauf, gelegentlich Krach zu machen. Bei 3, 5 und 8 Jahren wird man keine so hohe Hürden ansetzen.

Auf jeden Fall sollten Sie jedoch ein Lärmprotokoll beginnen und eventuell Zeugen hinzuziehen, die die Lärmbelästigung bestätigen können.

Daneben können Sie in Zeiten von extremen Lärm auch das Ordnungsamt heranziehen, damit sie einschreiten.

Verantwortlich für die Einhaltung der Lärmgrenzen und der Hausordnung ist jedoch der Vermieter. Bei dauerhafter und grenzüberschreitender Lärmbelästigung liegt ein Sachmangel vor, der Sie als Leidtragende zur Minderung der Miete berechtigt. Darauf sollten Sie den Vermieter aufmerksam machen und gegebenenfalls mahnen.

Gegen den Einzug der Nachbarn können Sie dagegen nicht vorgehen. Dazu ist nur der Eigentümer berechtigt. Wenn er dies zulässt, gibt Ihnen das dennoch kein subjektives Recht.

Erst wenn trotz Abmahnung des Vermieters, mehrmaliger Anrufung des Ordnungsamts und Vorliegen eines Lärmprotokolls keine Besserung in Aussicht ist, ist eine Mietminderung bzw. eine Klage empfehlenswert. Diese richtet sich dann gegen den Vermieter auf Lärmschutz.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
RA Matthias Richter


Rückfrage vom Fragesteller 01.02.2020 | 21:26

Sehr geehrter Herr Rechtsanwalt Richter,

vielen Dank für die zeitnahe Beantwortung meiner Frage. Allerdings entnehme ich Ihrer Antwort auch einige Aspekte, die gar nicht auf uns zutreffen, als auch fehlende Aspekte, um deren Beantwortung ich bitte. Ich möchte Sie daher bitten, meinen Fragetext noch einmal zu begutachten, und ggf. Anpassungen an Ihrer Antwort, sofern juristisch relevant, vorzunehmen.

So sind wir gerade keine Mieter in einer Mietwohnung, sondern wir sind Eigentümer einer Eigentumswohnung und Mitglieder der Eigentümergemeinschaft. Ändert sich dadurch der Sachverhalt Ihrer Antwort? Wir wohnen unter einer weiteren Eigentumswohnung, die der Eigentümer seiner Tochter, deren Ehemann und deren Kindern zur Nutzung überlässt, in welchem "Vertragsverhältnis" auch immer. Auf jeden Fall ist die Tochter und der Ehemann nicht als Eigentümer/Miteigentümer im Grundbuch eingetragen. Eine meiner Fragen war auch, wie diese Bewohner dann juristisch einzuordnen sind: Mieter oder "Sonstige Bewohner"? Die Eigentümergemeinschaft bzw. der Hausverwalter sind über den Einzug/die "Vermietung/Nutzungsüberlassung" auch nicht informiert worden. Unseres Erachtens muss der Vermietung aber auch der Hausverwalter bzw. die Eigentümerversammlung nach WEG und Satzung zustimmen. Ist der Einzug daher rechtens?

Da wir keine Mieter sind, sondern Eigentümer und Mitglieder der Eigentümergemeinschaft, wäre es gerade wichtig zu wissen, was wir als Eigentümer gegen die Ruhestörung durch die "Mieter" der anderen Eigentumswohnung oder den Eigentümer dieser Wohnung, ebenfalls Mitglieder der Eigentümergemeinschaft, unternehmen können.

Vielen Dank im Voraus.

Freundliche Grüße

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 01.02.2020 | 21:38

Sehr geehrter Fragesteller,

Der Verwalter ist nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG berechtigt und verpflichtet, für die Einhaltung der Hausordnung zu sorgen.

Der Verwalter wird den störenden Wohnungseigentümer der Anlage in Schriftform abmahnen und ihn auffordern, zukünftige Störungen zu unterlassen.

Ist die Wohnung, von der die Störungen ausgehen, vermietet, so hat der Verwalter auf den fraglichen Mieter selber keinen Zugriff, sondern muss sich an den betreffenden Wohnungseigentümer als Vermieter wenden, damit dieser auf seinen Mieter einwirkt.

Bleiben diese Maßnahmen des Verwalters ohne Erfolg, dann kann die Eigentümergemeinschaft mit Stimmenmehrheit darüber zu befinden, ob der Störer im Rahmen eines Gerichtsprozesses von der Gemeinschaft auf Unterlassung der Störung in Anspruch genommen werden soll, § 10 Abs. 6 S. 3 WEG .

Auch ein störender Mieter kann von der Gemeinschaft auf Unterlassen der Störung in Anspruch genommen werden, § 1004 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch).

Soweit kein Mietverhältnis besteht, handelt es sich um sonstige Bewohner. Bei nahen Angehörigen bedarf es grundsätzlich keiner Zustimmung der Eigentümerversammlung.

Ansonsten ändert sich an der Antwort nichts.

Bei weiteren Nachfragen schreiben Sie mir gerne an meine E-mail Adresse.

Beste Grüße
RA Matthias Richter

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