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vorzeitigige Kündigung alter Zeitmietvertrag über 5 Jahre


17.10.2005 16:26 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Sylvia True-Bohle



Wir haben am 23.5.01 zum 1.8.2001 einen Mietvertrag auf bestimmte Zeit (über 5 Jahre bis zum 31.7.06) abgeschlossen.
Unsere Vermieterin hatte sich bereit erklärt unser Mietverhältnis vorzeitig zu beenden, als wir ihr vor Jahresfrist mitgeteilt haben, dasss wir gerne bauen würden und deshalb nicht über die ganze Vertragsdauer in der Wohnung bleiben wollen.
Sie besteht jetzt allerdings darauf, dass wir einen Nachmieter stellen und hat einen Kandidaten bereits abgelehnt. Da die Wohnung nicht billig ist, ist das Beschaffen eines Nachmieters schwierig.
1) Kann die Vermieterin Nachmieter aus jedem Grund ablehnen ( z.B.weil sie zu jung sind oder ein WG bilden wollen)?

Nach einer Mietrechtsänderung darf unsere Vermieterin keine neuen Zeitmietverträge mehr abschließen, wenn sie nicht von vornherein angibt, warum der Vertrag befristet sein soll.
2) Stimmt das?
Unser Vertrag scheint dem Bestandsschutz zu unterliegen.
Nach einem neuen Urteil im Mietrecht scheinen allerdings Verträge, bei denen beide Seiten auf Kündigung verzichten nur über eine Dauer von 4 Jahren zulässig zu sein.
3) Gibt es für uns dadurch eine Möglichkeit unseren Vertrag ebenfalls im 5.Jahr der Laufzeit zu beenden ohne einen Nachmieter zu stellen?
4) Haben wir das Recht die Wohnung unterzuvermieten?

Sehr geehrter Ratsuchender,

hier müssen Sie zwischen einem

Zeitmietvertrag und

zeitlich begrenztem Kündigungsverzicht

unterscheiden.

Da Sie hier am 23.05.2001 den Vertrag unterzeichnet haben (Datum des Vertragsschlusses ist entscheidend), gilt hier in der Tat noch das alte Recht, wonach ein fünfjähriger Vertrag zulässig wäre, wenn die zeitliche Begrenzung im Vertrag begründet worden ist. Ist die Verwendung (Eigennutzung; Abriß, Umbau, Instandsetzung; Nutzung für Dienstverpflichtete) nicht im Vertrag ausdrücklich genannt worden, dürfte der Vertrag nicht als Zeitvertrag wirksam sein und Sie könnten mit einer Frist von drei Monaten kündigen.

Das sollte aber durch Vorlage des Vertrages genaustens geprüft werden. Mangels Einsicht in die Unterlagen kann hier diese notwendige individuelle Beratung nicht erbracht werden (siehe Button "Hilfe").

Dieses ist von der Vereinbarung über den Kündigungsverzicht (nach neuester Rechtsprechung vier Jahre) zu unterscheiden, so dass hier ggfs. die Möglichkeit für Sie besteht, sich binnen drei Monaten vom Vertrag zu lösen.

Bezüglich des Nachmieters ist es so, dass der Vermieter sich mit der Stellung eines Nachmieters ja nun einverstanden erklärt hat (was er nicht hätte tun müssen; nun ist er aber an diese Zusage gebunden).

Sofern in der Person des Nachmieters (oder bezüglich dessen wirtschaftlichen Verhältnisse) keine wichtigen Gründe für eine Ablehnung bestehen, darf der Vermieter nun den "geeigneten" Nachmieter nicht ablehnen (OLG Frankfurt WM 91, 475). Auch diesbezüglich haben Sie also gute Chancen, sich vorzeitig aus dem Vertrag zu lösen, wenn Sie nachweisen können, dass der Nachmieter geeignet gewesen wäre.


Insgesamt kann ich Ihnen nur raten, einen Kollegen vor Ort aufzusuchen, damit dann ggfs. dieser die Unterlagen einsehen und den Vermieter entsprechend anschreiben kann. Dieses kann natürlich auch über unser Büro geschehen.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwältin
Sylvia True-Bohle

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