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Zeitmietvertrag 'geeigneter Nachmieter' Willkür?


11.09.2006 12:48 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Michael Böhler



Sehr geehrte Damen und Herren,

Bei meiner Frage geht es um Willkür des Vermieters bei der Suche nach einem Nachmieter (weil Zeitbietvertrag)!

Ich schildere Ihnen hier chronologische die Situation und stelle am Ende meine Frage.

Vermieter: X
Mieter: Y
Mietobjekt: Miete 670€ warm ca. 42 qm, 2 Zimmer Wohnung, Kochnische, 1 Bad mit Toilette und Dusche, 1 Balkon, 1 Kelleranteil, Duplexgarage.

Auszug aus dem Mietvertrag für Wohnungen (Brunnen, Artikel-Nr. 25200; 01.03 /165)

Dieses Mietverhältnis ist ein Zeitmietvertrag gemäß § 575 BGB.
Vereinbarte Mietzeit: 01.09.2003 bis 31.08.2008
Der Vermieter will nach Ablauf der Mietzeit
die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts nutzen, (wurde angekreuzt)

(extra Beiblatt:)
Anlage zum Mietvertrag vom 02.07.2003 ........

Der Erstmieter, Frau Y, ist berechtigt, innerhalb der vereinbarten Mietzeit vom 01.09.2003 bis 31.08.2008 gegebenfalls einen dem Vermieter geeignet erscheinenden Nachmieter zu suchen, welcher in den bestehenden Mietvertrag eintritt.



Aktuelle Situation:

Juni 2006 Wohnungssuche von Frau Y wegen Zusammenzug mit Lebensgefährten.
Die Mietswohnung (Ort) darf lt. Aussagen von Herrn X nur von einer Person bezogen werden!
Geplanter Umzug mußte also sein!!

ca. 17.Juli 06 Frau Y informiert Herrn X über den bevorstehenden Auszug und informiert sich bei ihm über die
weitere Vorgehensweise.
Herr X konnte in diesem Telefonat noch keine Aussage treffen. Rief dann ein paar Tage später zurück!
Frau Y darf einen für ihn geeigneten Nachmieter suchen. Er prüft dann die "Eignung"! Vordrucke Selbstauskunft (nur der darf verwendet werden) kann Frau Y bei Herrn X abholen.

ca. 20. Juli 06 Beginn Anzeigenschaltung in Verschieden Medien (Immobilienscout24, "Hallo", "Kurz und Fündig", Süddeutsche Zeitung, Makler, ....)

ab ca. 29.Juli Erste Interessenten melden sich auf die Annoncen

ca. 02. Aug 06 Herr A Herr A meldet sich auf die Anzeige, Besichtigungstermin (ca. 02.08.06). Herr A ist sehr an der Wohnung interessiert. Bittet um kurze Bedenkzeit. Er ruft am nächsten Tag wieder an um die Wohnung noch einmal zu besichtigen! Besichtigt die Wohnung am Sa. 05.08.06 wiederholt.
Herr A sagt zu und füllt die Selbstauskunft aus! Frau Y informiert umgehend Hernn X und informiert ihn über den Interessenten! Wird Herrn A anrufen!
Daten zu Herrn A Berufsanfänger nach Studium, unbefristeter Arbeitsvertrag ohne Probezeit, derzeitig wohnhaft bei den Eltern.
ca. 07. Aug. Hr. X informiert Frau Y daß er Herrn A nicht haben möchte. Die Selbsauskunft muß Frau Y erst gar nicht bei Herrn X abgeben!!
Argumentation: Berufsanfänger
Frau Y wollte nun für zukünftige Bewerber die "Rahmenbedingungen" von Herrn X wissen:
Herr X keine Stundenten, keine Berufsanfänger, keine Jobwechsler, finanziell gesicherte Existenz, gesichertes Einkommen, Wohnung nur für eine Person, keine Raucher, am liebsten keine Tiere.

Ausserdem wurde Herr A nie wieder von Herrn X angerufen, obwohl er dieses zugesagt hatte!

ab ca. 07.Aug. Eigene Bewerberauswahl von Frau Y nach den Kriterien von Herrn X
Interessenten, die diesen Kriterien nicht entsprachen wurden direkt von Frau Y abgewiesen!!
Interessentennachweis

Name: Beruf: mögl. Einzug an Hr. X nicht weitergegeben weil .... mit Hr. X wg. Interessenten tel./ Grund Ablehnung

Project Manager 01.09.2006
war Herrn X eigentlich zu alt, Umzug von Stuttgart nach München hatte ihm auch nicht wirklich gepaßt, Firma hätte Miete gezahlt! Termin mit Herrn X kam so nicht zustande!

Doktorantin 01.09.2006 hat kleines Kind

Dipl. Bau Ing. 01.09.2006 hat Katze

Sozialhilfeempf. 01.09.2006
obwohl Sozialamt diese Wohnung komplett bezahlt hätte, Bestätigungen hätten vorgelegen
Lehrerin 01.09.2006 zwei Katzen

selbst. Designerin 01.09.2006 Selbständig

Ingenieur 01.09.20060 Berufsanfänger, obwohl gutes Einkommen

Köchin, Festanstellung. 01.09.2006 1150€, zu wenig

selbst. Wirtschaftsberater 01.09.2006 Selbstständig!!!!!

Controller 01.09.2006

slbst. Unternehmensberater sucht für stud. Sohn Wohnung, mit Bürgschaft

Dipl. Ing 01.09.2006
Herr B Berufsanfänger, Muß als Selbständiger bei FirmaZ anfangen, weil Firma gerade nicht einstellen kann, 2-Jahres Arbeitsvertrag, 2000€ Netto, Nur Aufträge von FirmaZ gleiche Firma wie Fr. Y auch diese Argumentation half nicht!! Zieht extra nach ... wie soll ein fertiger Stundent nur eine Chance bekommen??? Jetzt ist er schon sehr flex. und zieht weit um ...Herrn. X informiert.er wollte auch hier nicht einmal die Selbstauskunft! Frau Y konnte die Situation der Selbständigkeit sogar erklären (weil gleiche Firma!!)

Patentsanwaltgehilfin
wollte die Wohnung auch unbedingt zum 01.09.2006! Selbsauskunft ausgefüllt etc. ! Mit Herrn X wurde ein Termin vereinbart! Dannach rief Herr X mehrmals an und Fragte nach Daten von Frau B ("Was hat sie gelernt, Wie lange arbeitet sie schon"?). Dann sagte Herr X daß 1500€ Nett eigentlich zu wenig ist! Frau Y mußte zum wiederholten male bei Frau B anrufen um jetzt zu Fragen ob sie Urlaubs,- und Weihnachtsgeld bekommt! Weiter musste Fr. B einen Nachweis ihres Arbeitgebers über Dienstjahre, Gehalt, Urlaubs,- Weihnachtsgeld, Art des Arbeitsvertages beibringen! Nach diesen zig anrufen von Frau Y und den immer weitführenden Fragen, hatte Frau B den Termin abgesag.Angeblich war jetzt die Küche zu klein!!!!!!!
Lag wohl eher am Vermieter! Fragte auch, ob er wohl dann alle zwei Wochen einen Besuch abstattet?!!!!
mehrer Interessenten über Immobilienmakler Hr. Makler Daten liegen Vermieter vor (nach gleichen "Auswahlkriterien") Auf raten von Anwaltshotline:
04.09.2006 Schreiben: Anfragen auf Untervermietung, Antwort, Sonderkündigung Schreiben an Hr. X

Sehr geehrter Herr X

hiermit erbitte ich gemäߧ540 Abs.1 Satz1 BGB Ihr schrifliches Einverständnis zur Untermietung ab dem 01.10.2006 an Herrn B, selbständiger Ingenieudienstleister, geb. derzeit wohnhaft, Vielen Dank
Y



Antwortschreiben von Hr. X

Sehr geehrte Frau Y

gemäß Ihrem Schreiben vom 04.09.2006 bitten Sie um Zustimmung zur Untervermietung ab dem 01.10.2006 an Herrn B.
Wie bereits auf telefonischem Wege besprochen, sehe ich mich nicht in der Lage, hierzu meine Einwilligung zu erklären.

Mit freundlichen Grüßen
Ist formell ja wohl nicht korrekt??


Kündigung vom 04.09.2006 von Frau Y an Herrn X

Sehr geehrter Herr X
aufgrund Ihrer schriftlichen Verweigerung zur Untervermietung an Herrn B mache ich von meinem Sonderkündigungsrecht gem. § 540 Abs. 1 Satz 1 BGB Gebrauch und kündige hiermit fristgerecht zum 30.November 2006.
Weiterhin bitte ich Sie um eine kurze Bestätigung, dass im Falle der erfolgreichen Suche nach einem geeigneten Nachmieter vor dem 30. November 2006 die Mietzahlung - ab Beginn des Mietvertrages mit dem Nachmieter - meinerseits eingestellt werden können (wurde telefonisch besprochen!!!).

Mit freundlichen Grüßen

02.Sept. 06 Herr C Herr C kommt auf eine Anzeige zur Besichtigung! Er ist sehr an der Wohnung interessiert! Sagt am Samstag abend auch gleich noch zu und bittet um eine zügige Abwicklung bzw. Kontaktaufnahme mit dem Vermieter! Frau
Y informiert sofort Herrn X (Samstag). Am Sonntag gibt Frau Y telefonisch die Daten (Selbstauskunft) durch! Herr X ist nicht sehr begeistert!!!!!!!
Hr. C Zieht von Frankfurt nach München, wechselt Arbeitsstätte, Studierter Betriebswirt, Geb.: 1983, Netto 1700€, unbefristeter Arbeitsvertrag mit 6-monatiger Probezeit, würde sogar für die Probezeit noch Bürgschaft seiner Eltern als Sicherheit bringen!!
Frau Y hatte Hr. X am Samstag einmal und am Sonntag zweimal gebeten Kontakt mit Herrn C aufzunehmen. Am Montag bat Frau Y noch zweimal bitte mit Herrn C in Kontakt zu treten! Am Montag Abende rief dann Herr C um 20:15 an und teilte mit, daß Hr. X sich noch nicht gemeldet hatte! Frau Y rief dann sofort bei Herrn X an .............. Zitat Herr X:" wird ja eh nichts weil Kaution und Bürgschaft nicht geht .... Ja ja rufe ihn morgen, Dienstag) an!!"
Am Dienstag erfuhr dann Frau Y von Herrn C daß Herr X abgesagt hatte .... Begründung ....
Zitat Herr X: "ich möchte auf Nr. sicher gehen ...... Und möchte keinen Mieter mit Probezeit!!!!"
inzwischen gab es eine weitere Interessentin (Frau D)! Diese Interessentin hatte einen festen Arbeitsvertrag ohne Probezeit und auch einen unbefristeten Arbeitsvertrag! Selbstauskunft wurde ausgefüllt und an Herrn X weitergeleitet! Frau D ist in dieser Firma schon 5 Jahre beschäfftigt (Netto 1800 €). Es kam zu einem Termin vor Ort! Herr X (Vermieter) hätte an Frau D vermietet!
Nur leider hatte Frau D dann abgesagt! Während des Gespräches fragte Frau D wann sie ihre Entscheidung spätestens treffen
muß!? Zitat Herr X (Vermieter):" jetzt haben wir ja erst Anfang des Monats und sie würden ja eh erst zum 01.10.06 einziehen, also
haben sie ja noch genügend Zeit!" Worauf Frau Y (derzeitige Mieterin) Einspruch einlegte und sagte, daß sie es schon bald
wissen müsse (weiter Nachmietersuche etc. ...)!

Auch hier ist eindeutig zu sehen, daß der Vermieter (Herr X) überhaupt keine Anstallten macht, Frau Y bei der Nachmietersuche
zu unterstützen! Muß er ja vielleicht auch nicht! Aber wenn Herr X Frau D die Zeit gegeben hätte sich bis Ende des Monats zu
entscheiden, hätte Frau Y keine Möglichkeit gehabt neue Nachmieter zu suchen (Anzeigen, die ja auch sehr viel Geld kosten, wären wohl umsonst gewesen! Herr X (Vermieter) hätte dann bis zur Antwort eh keine weiteren Vermieter angehört!

Kann es sein, daß ein Vermieter so viele Möglichkeiten hat, einen "geeigneten Nachmieter" bzw. eine Nachmietersuche zu
blocken? Ich habe schon des öfteren bei versch. Anwaltshotlines angerufen und mittlerweile die Info bekommen, daß es sich
hier sehr wohl um Willkür handelt und keine sachliche Gründe mehr vorliegen! Die letzte Interessentin ist ja nur ein Beispiel, wie egal Herrn X die Situation ist! Aber bei den vorhergehenden Ineressenten hätte er doch schon lange einmal zusagen MÜSSEN??? ODER???

Von der Anwaltshotline wurde mir empfohlen jetzt auf Schadenersatz zu klagen, weil die Wohnung schon zum 01.09.06
hätte vermietet sein können!!

würde jetzt von ihnen gerne wissen, ob es es tatsächlich so ist und ob ich jetzt wirklich rechtliche Schritte einleiten soll?!
Wie sehen Sie meine Erfolgschancen? Vielleicht reicht ja ein Schreibe eines Anwaltes und man kann sich doch noch einigen!

Liegt hier Willkür vor???

Vielen Dank für Ihre Antwort








mehrer Interessenten über Immobilienmakler Hr. Makler Daten liegen ihm vor (nach gleichen "Auswahlkriterien")

04.09.2006 Schreiben: Anfragen auf Untervermietung, Antwort, Sonderkündigung Schreiben an Hr. X

Sehr geehrter Herr X

hiermit erbitte ich gemäߧ540 Abs.1 Satz1 BGB Ihr schrifliches Einverständnis zur Untermietung ab dem 01.10.2006
an Herrn B, selbständiger Ingenieudienstleister, geb. derzeit wohnhaft, ich der ,
.

Vielen Dank

Y




Antwortschreiben von Hr. X

Sehr geehrte Frau Y

gemäß Ihrem Schreiben vom 04.09.2006 bitten Sie um Zustimmung zur Untervermietung ab dem 01.10.2006 an
Herrn B
Wie bereits auf telefonischem Wege besprochen, sehe ich mich nicht in der Lage, hierzu meine Einwilligung zu
erklären.

Mit freundlichen Grüßen



Kündigung vom 04.09.2006 von Frau Y an Herrn X

Sehr geehrter Herr X

aufgrund Ihrer schriftlichen Verweigerung zur Untervermietung an Herrn B mache ich von meinem
Sonderkündigungsrecht gem. § 540 Abs. 1 Satz 1 BGB Gebrauch und kündige hiermit fristgerecht zum 30.
November 2006.

Weiterhin bitte ich Sie um eine kurze Bestätigung, dass im Falle der erfolgreichen Suche nach einem geeigneten
Nachmieter vor dem 30. November 2006 die Mietzahlung - ab Beginn des Mietvertrages mit dem Nachmieter -
meinerseits eingestellt werden können (wurde telefonisch besprochen!!!).

Mit freundlichen Grüßen





02.Sept. 06 Herr C Herr C kommt auf eine Anzeige zur Besichtigung! Er ist sehr an der Wohnung interessiert! Sagt am Samstag-
abend auch gleich noch zu und bittet um eine zügige Abwicklung bzw. Kontaktaufnahme mit dem Vermieter! Frau
Y informiert sofort Herrn X (Samstag). Am Sonntag gibt Frau Y telefonisch die Daten
(Selbstauskunft) durch! Ist nicht sehr begeistert!!!!!!!
Hr. C Zieht von Frankfurt nach München, wechselt Arbeitsstätte, Studierter Betriebswirt, Geb.: 1983, Netto
1700€, unbefristeter Arbeitsvertrag mit 6-monatiger Probezeit, würde sogar für die Probezeit noch Bürgschaft seiner
Eltern als Sicherheit bringen!!
Frau Y hatte Hr. X am Samstag einmal und am Sonntag zweimal gebeten Kontakt mit Herrn C
aufzunehmen. Am Montag bat Frau Y noch zweimal bitte mit Herrn C in Kontakt zu treten! Am
Montag Abende rief dann Herr C um 20:15 an und teilte mit, daß Hr. X sich noch nicht gemeldet hatte! Frau
Y rief dann sofort bei Herrn X an .............. Zitat Herr X:" wird ja eh nichts weil Kaution und
Bürgschaft nicht geht .... Ja ja rufe ihn morgen, Dienstag) an!!"
Am Dienstag erfuhr dann Frau Y von Herrn C daß Herr X abgesagt hatte .... Begründung ....
Zitat Herr X: "ich möchte auf Nr. sicher gehen ...... Und möchte keinen Mieter mit Probezeit!!!!"


inzwischen gab es eine weitere Interessentin (Frau D)! Diese Interessentin hatte einen festen Arbeitsvertrag ohne Probezeit und
auch einen unbefristeten Arbeitsvertrag! Selbstauskunft wurde ausgefüllt und an Herrn X weitergeleitet! Frau D war in dieser
Firma schon 5 Jahre beschäfftigt (Netto 1800 €). Es kam zu einem Termin vor Ort! Herr X (Vermieter) hätte an Frau D vermietet!
Nur leider hatte Frau D dann abgesagt! Während des Gespräches fragte Frau D wann sie ihre Entscheidung spätestens treffen
muß!? Zitat Herr X (Vermieter):" jetzt haben wir ja erst Anfang des Monats und sie würden ja eh erst zum 01.10.06 einziehen, also
haben sie ja noch genügend Zeit!" Worauf Frau Y (derzeitige Mieterin) Einspruch einlegte und sagte, daß sie es schon bald
wissen müsse (weiter Nachmietersuche etc. ...)!

Auch hier ist eindeutig zu sehen, daß der Vermieter (Herr X) überhaupt keine Anstallten macht, Frau Y bei der Nachmietersuche
zu unterstützen! Muß er ja vielleicht auch nicht! Aber wenn Herr X Frau D die Zeit gegeben hätte sich bis Ende des Monats zu
entscheiden, hätte Frau Y keine Möglichkeit gehabt neue Nachmieter zu suchen (Anzeigen, die ja auch sehr viel Geld kosten,
wären wohl umsonst gewesen! Herr X (Vermieter) hätte dann bis zur Antwort eh keine weiteren Vermieter angehört!

Kann es sein, daß ein Vermieter so viele Möglichkeiten hat, einen "geeigneten Nachmieter" bzw. eine Nachmietersuche zu
blocken? Ich habe schon des öfteren bei versch. Anwaltshotlines angerufen und mittlerweile die Info bekommen, daß es sich
hier sehr wohl um Willkür handelt und keine sachliche Gründe mehr vorliegen! Die letzte Interessentin ist ja nur ein Beispiel, wie
egal Herrn X die Situation ist! Aber bei den vorhergehenden Ineressenten hätte er doch schon lange einmal zusagen MÜSSEN???

Von der Anwaltshotline wurde mir empfohlen jetzt auf Schadenersatz zu klagen, weil die Wohnung schon zum 01.09.06
hätte vermietet sein können!!

würde jetzt von ihnen gerne wissen, ob es es tatsächlich so ist und ob ich jetzt wirklich rechtliche Schritte einleiten soll?!
Wie sehen Sie meine Erfolgschancen? Vielleicht reicht ja ein Schreibe eines Anwaltes und man kann sich doch noch einigen!
(Aufhebung des Mietvertrages etc.)

Liegt hier Willkür vor??? Laut Anwalthotline schon!!!!!

Hat eine Klage auf Schadenersatz erfolgsaussichten?

Sollte die Miete 01.09.2006 Miete zurückgeholt werden und bis auf weiteres Mietzahlungen eingestellt werden?

Vielen Dank für Ihre Antwort


-- Einsatz geändert am 11.09.2006 12:56:38
Sehr geehrte Ratsuchende,

vielen Dank für die Erhöhung Ihres Einsatzes und für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Schilderung summarisch gerne wie folgt beantworte:

Nach der Klausel im Mietvertrag darf Herr X über die Eignung eines potentiellen Mieters nach seinen Maßstäben befinden. Diese Maßstäbe hat er Ihnen genannt: keine Studenten, Berufsanfänger oder Jobwechsler, finanziell gesicherte Existenz, Wohnung nur für eine Person, keine Raucher, am liebsten keine Tierhalter. Die von Ihnen berichtete Menge an Interessenten, die dem Vermieter alle nicht geeignet schienen und deshalb von ihm abgelehnt worden sind, könnte eine Verletzung der aus dem Mietvertrag folgenden Nebenpflicht sein, Ihnen die Benennung eines Nachmieters zu gestatten. Es liegen Anhaltspunkte für „Willkür“ im Sinne sachfremder Erwägungen vor. Allerdings ist stets auch der Grundsatz der Vertragsfreiheit zu beachten, der es dem Vermieter grundsätzlich erlaubt, nur mit dem einen Vertrag einzugehen, mit dem er dies möchte (dies wird ein Argument der Gegenseite sein). Im Endeffekt wird es darauf ankommen, ob die Zahl der abgelehnten und tatsächlich geeigneten (einige haben diesen Kriterien ja nicht entsprochen) Mietinteressenten ausreicht, um einen Schadenersatzanspruch begründen zu können.

Dadurch, dass Ihnen Herr X die Erlaubnis zur Untervermietung versagt hat, konnten Sie nach § 540 Abs. 1 S. 2 BGB außerordentlich kündigen. Weiter könnte in dem Umstand der unberechtigten Verweigerung der Erlaubnis, diese stand ihm nämlich im Hinblick auf § 553 BGB nicht frei, eine Pflichtverletzung nach § 280 Abs. 1 BGB zu sehen sein. Für eine abschließende Beurteilung müsste die Passage des Mietvertrages bezüglich Untervermietungen bekannt sein, die Regelung der Nachmieter-Benennung reicht hierfür nicht aus.

Es gibt also Ansätze für Ihre Ansprüche, deren Erfolgsaussichten sind aber noch als unsicher zu bezeichnen, da es beachtliche Gegenargumente geben könnte – hier wäre die Argumentation der Gegenseite abzuwarten.

Von einer "Rückholung" der Septembermiete möchte ich Ihnen momentan abraten, da die Zahlung des Mietzinses Ihre vertragliche Hauptpflicht darstellt.

Ich empfehle Ihnen, nochmals das Gespräch mit Herrn X zu suchen und ihn mit den möglichen Schadenersatzansprüchen zu konfrontieren. Sollten Sie dies über ein anwaltliches Schreiben tun wollen, stehe ich Ihnen gern zur weiteren Vertretung zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Böhler
Rechtsanwalt
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