verkürzte Kündigungsfrist oder fristlose Kündigung möglich?

Sehr geehrte Ratsuchende,

vielen Dank für Ihre Anfrage, welche ich anhand des von Ihnen geschilderten Sachverhalts und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes im Rahmen einer ersten rechtlichen Einschätzung wie folgt beantworte:





Frage 1:
"Nun haben wir uns nach einer anderen Wohnung umgeschaut, sind auch fündig geworden. Können wir fristlos kündigen oder die Kündigungsfrist kürzen?"



Nach § 543 I Satz 1 BGB können Sie den Mietvertrag außerordentlich fristlos kündigen, wenn sie dafür einen sog. "wichtigem Grund" haben.

Ein wichtiger Grund liegt nach § 543 I Satz 2 BGB vor, wenn dem Ihnen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.


Hier gibt es in der Tat viele Ansatzpunkte, um einen wichtigen Grund zu rechtfertigen:

-) das Problem besteht seit einem Jahr

-) die Rechtslage zwischen den Vermietr muss eventuell noch langwierig geklärt werden

-) es droht womöglich gesundheitsgefährdende Schimmelbildung

-) ein Säugling lebt mit in der Wohnung

-) es sind erhebliche Umbauarbeiten zu erwarten (Aufstemmen der Decke, etc.)

-) sie haben bereits ein passendes Objekt gefunden


Neben der fristlosen Kündigung sollten Sie aber hilfsweise zugleich die ordentliche Kündigung unter Einhaltung der Kündigungsfrist erklären.

Denn wie ein Gericht im Streitfall entscheiden wird, lässt sich vorab nicht sicher beurteilen, da eine erheblichen Gefährdung der Gesundheit nach § 569 I Satz 1 BGB womöglich nicht zu beweisen ist.

Mit der hilfsweisen ordentlichen Kündigung können Sie sich wenigstens sicher sein, das Mietverhältnis innerhalb der für Sie geltenden Kündigungsfrist beendet zu haben.

Daneben können Sie - insbesondere bei einer Zurückweisung der fristlosen Kündigung durch den Vermieter - einvernehmlich durch einen Aufhebungsvertrag außergerichtlich die Kündigungsfrist verkürzen, um beiderseits kein Prozessrisiko zu haben.

Sie trifft ja an dem Sachverhalt die geringste Schuld. Eventuelle Schäden durch Mietausfall, etc. könnnte Ihr Vermieter durchaus gegen den anderen Eigentümer geltend machen.

Daneben empfielt es sich für Sie, rein vorsorglich für einen Prozess Beweise zu sichern ( Fotos, Zeugen, eingesetzte Gutachter, etc). Daneben ist sicher auch eine Rückfrage beim vorherigen Mieter sinnvoll, denn immerhin wurde der Balkon 2010 eingebaut. Da Sie erst seit 2012 in der Wohnung wohnen, wird es in der Zwischenzeit womöglich auch zu Beeinträchtigungen durch den Wassereinlauf gekommen sein.







Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Raphael Fork, Rechtsanwalt