Sehr geehrter Fragesteller,
zu Ihrer Anfrage nehme ich wie folgt Stellung:
I.
In Ihrem Fall besteht eine Erbengemeinschaft, die aus Bruder, Schwester und Neffe besteht, und das Grundbuch wird aktuell geändert.
Die mündliche unentgeltliche Nutzungsvereinbarung, die seit ca. 20 Jahren besteht, ist rechtlich problematisch, da solche Vereinbarungen in der Regel schriftlich festgehalten werden sollten, um Klarheit und Rechtssicherheit zu gewährleisten.
II.
Fortführung der Nutzungsvereinbarung:
1.
Schriftliche Vereinbarung:
Es wäre ratsam, die bestehende mündliche Vereinbarung schriftlich zu fixieren. Dies sollte eine Verwaltungs- und Benutzungsregelung beinhalten, in der die Nutzungsbefugnisse und die dafür zu entrichtenden Entgelte geregelt werden. Eine solche Vereinbarung müsste von allen Miterben abgeschlossen werden.
2.
Nutzungsentschädigung:
Wenn die Nutzung unentgeltlich fortgeführt werden soll, muss dies ausdrücklich in der Vereinbarung festgehalten werden. Andernfalls könnten die anderen Miterben eine Nutzungsentschädigung verlangen, die sich an der ortsüblichen Miete orientiert.
3.
Beschluss der Erbengemeinschaft:
Die Erbengemeinschaft kann im Rahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung des Nachlasses beschließen, dass die Nutzung fortgeführt wird. Dies erfordert die Zustimmung aller Miterben.
Konditionen und Dauer:
Konditionen: Die Konditionen der Nutzung sollten klar definiert werden, einschließlich der Frage, ob eine Nutzungsentschädigung gezahlt werden muss und wie hoch diese ist. Auch Regelungen zu Instandhaltung und eventuellen Investitionen sollten getroffen werden.
Dauer:
Die Dauer der Nutzung kann befristet oder unbefristet vereinbart werden. Bei einer unbefristeten Nutzung sollte eine Kündigungsfrist festgelegt werden, um Flexibilität für alle Beteiligten zu gewährleisten.
Rechtliche Durchsetzung:
Sollte keine Einigung erzielt werden, haben die Miterben verschiedene rechtliche Möglichkeiten:
Teilungsklage: Jeder Miterbe kann die Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft verlangen (§ 2042 BGB). Kommt keine Einigung zustande, kann eine Teilungsklage erhoben werden, um die Zustimmung zu einem Teilungsplan zu erzwingen.
Teilungsversteigerung: Bei Immobilien besteht die Möglichkeit der Teilungsversteigerung, um den Nachlass zu verwerten und den Erlös unter den Miterben aufzuteilen.
III.
Zusammenfassung:
Um die mündliche unentgeltliche Nutzungsvereinbarung fortzuführen, sollte diese schriftlich fixiert und von allen Miterben genehmigt werden. Die Konditionen und die Dauer der Nutzung müssen klar definiert werden. Bei Uneinigkeit können rechtliche Schritte wie eine Teilungsklage oder Teilungsversteigerung in Betracht gezogen werden.
Mit freundlichen Grüßen
Gerhard Raab
Rechtsanwalt
Antwort
vonRechtsanwalt Gerhard Raab
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Sehr geehrter Herr Raab, danke für die schnelle Antwort.
Die Antworten beschreiben die Rechtslage wenn ein Miterbe die Nutzungsvereinbarung weiter führt. Die Erbengemeinschaft ist die eine Vertragspartei, der Pächter ist nicht aus der Erbengemeinschaft. Welche Rechte oder Pflichten hat diese Person bezüglich der mündlichen langjährigen Nutzungsvereinbarung. Kann diese einseitig von der Erbengemeinschaft gekündigt oder die Konditionen verändert werden?
Sehr geehrter Fragesteller,
zu Ihrer Nachfrage nehme ich wie folgt Stellung:
I.
Rechte und Pflichten des Pächters:
Der Pächter, der nicht Teil der Erbengemeinschaft ist, hat grundsätzlich das Recht, die Nutzung der Immobilie gemäß der bestehenden mündlichen Vereinbarung fortzusetzen. Er hat die Pflicht, die Immobilie ordnungsgemäß zu nutzen und eventuell vereinbarte Nutzungsentschädigungen zu zahlen.
II.
Kündigung oder Änderung der Nutzungsvereinbarung durch die Erbengemeinschaft:
1. Kündigung:
Die Erbengemeinschaft kann die Nutzungsvereinbarung grundsätzlich kündigen, sofern dies vertraglich vereinbart wurde oder gesetzliche Kündigungsgründe vorliegen.
Bei einer mündlichen Vereinbarung können die Kündigungsbedingungen jedoch unklar sein. Es wäre ratsam, eine schriftliche Vereinbarung zu treffen, in der die Kündigungsbedingungen klar definiert sind.
2. Änderung der Konditionen:
Die Erbengemeinschaft kann die Konditionen der Nutzungsvereinbarung grundsätzlich nicht einseitig ändern.
Änderungen erfordern die Zustimmung des Pächters. Sollten die Miterben Änderungen wünschen, sollten sie dies mit dem Pächter besprechen und eine geänderte Vereinbarung schriftlich festhalten.
III.
Zusammenfassung:
Der Pächter hat das Recht, die Nutzung der Immobilie gemäß der bestehenden mündlichen Vereinbarung fortzusetzen. Die Erbengemeinschaft kann die Vereinbarung grundsätzlich kündigen oder ändern, dies erfordert jedoch in der Regel die Zustimmung des Pächters.
Es wäre ratsam, eine schriftliche Vereinbarung zu treffen, in der die Konditionen und Kündigungsbedingungen klar definiert sind.
Mit freundlichen Grüßen
Gerhard Raab
Rechtsanwalt
