mietrückforderung falsche wohnungsgröße

Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihnen Ihre Frage auf der Grundlage des von Ihnen angegebenen Sachverhalts wie folgt:

I Miete

Die Miete kann nach den Vorschriften über die ungerechtfertigte Bereicherung zurückgefordert werden, wenn die tatsächliche Wohnfläche von der angegebenen Quadratmeterzahl um mehr als 10 % abweicht und somit ein Mangel vorliegt( BGH, VIII ZR 295/03 ).
Dies ist vorliegend nach Ihren Angaben der Fall.

Die Verjährungsfrist beträgt 3 Jahre und beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und Sie "Kenntnis von den anspruchsbgeründenen Tatsachen erlangt haben oder ohne grobe Fahrlässigkeit hätten erlangen müssen" (vgl. § 199 BGB ).

Erforderlich für den Verjährungsbeginn ist demnach die Kenntnis von der abweichenden Wohnfläche (bzw. ein mißbräuchliches Verschließen vor der sich aufdrängenden Abweichung).Davon ausgehend, dass Sie erst jetzt von der Flächenabweichung Kenntnis erlangt haben, ist von einer Verjährung der Ansprüche nicht auszugehen, so dass Sie die gesamte überbezahlte Miete zurückfordern können.


II Nebenkosten

Einwendungen gegen die Nebenkosten müssen gesondert betrachtet werden, da gemäß § 556 III Satz 5 BGB der Mieter Einwendungen gegen die Abrechnung spätestens zwölf Monate nach Zugang der Abrechnung vorbringen muss, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.
Dies wäre z. b. der Fall gewesen, wenn Sie sich aufgrund einer schweren Krankheit nicht um die Abrechnung hätten kümmern können.

§ 556 III BGB betrifft allerdings nur Einwendungen gegen die Abrechnung an sich, d.h. Einwände, die sich durch die Belege der Abrechnung begründen lassen.

In Ihrem Fall war die Abrechnung auf Grundlage des Mietvertrages nicht zu beanstanden, so dass auch hier m. E. noch keine Ausschlußfrist besteht. Demnach können Sie auch die Nebenkosten m. E. für den gesamten Zeit zurückfordern.
Der Vermieter hatte aufgrund der falschen Quadratmeterzahl keinerlei Anspruch auf die bezahlen Nebenkosten, so dass Ihnen die Rückforderung nicht nach § 556 III abgeschnitten werden darf.


Zeigen Sie dem Vermieter den Mangel der Wohnung unverzüglich an, mindern Sie die Miete für die Zukunft und machen Sie die Rückforderung der überbezahlten Miete sowie der Nebenkosten geltend.


Ich hoffen, Ihnen eine erste Orientierung gegeben zu haben.


Mit freundlichen Grüßen

Günthner
Rechtsanwalt