Sehr geehrter Fragesteller,
Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:
Nach § 556 Absatz 3 Satz 2 BGB
ist die Betriebskostenabrechnung spätestens 12 Monate nach dem Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen.
Nach § 556 Absatz 3 Satz 5 BGB
hat der Mieter Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung innerhalb von 12 Monaten nach Zugang der Betriebskostenabrechnung mitzuteilen.
Daraus machen viele Gerichte, dass bei einer nicht erstellten Betriebskostenabrechnung die Einwendungsfrist mit Ablauf der Zeit beginnt, in der die Abrechnung erstellt werden müsste.
Das Bedeutet, für das Jahr 2017 hätte die Abrechnung bis zum 31.12.2018 mitgeteilt werden müssen.
Mit Ablauf des 31.12.2018 begann eine 12 Monatsfrist, um die Einwendung "habe keine Abrechnung erhalten" mitzuteilen. Diese lief zum 31.12.2019 aus.
Für das Abrechnungsjahr 2018 können Sie noch geltend machen, dass keine Abrechnung erstellt wurde.
Nachzahlungen kann der Vermieter für 2018 nicht mehr geltend machen, wenn die Betriebskosten höher als die Vorauszahlungen sind. § 556 Absatz 3 Satz 3. BGB
. Auf die Auszahlung eines Abrechnungsguthabens haben Sie noch Anspruch.
Ein Zurückbehaltungsrecht besteht nur für die Betriebskostenvorauszahlungen aber nicht für die Nettokaltmiete.
Wichtig ist, Sie müssen dem Vermieter schriftlich mitteilen, dass Sie die Betriebskostenvorauszahlung für August und September solange zurückbehalten, bis Sie die Abrechnung für 2018 erhalten haben.
Die Betriebskostenvorauszahlungen für 2018 muss der Vermieter vollständig zurückzahlen, weil er nicht abgerechnet hat.
Teilen Sie ihm mit, dass Sie die Vorauszahlungen für 2018 zurück verlangen. Denn da keine Abrechnung erfolgte, ist davon auszugehen, dass keine Betriebskosten angefallen sind. Bei 200 Euro Vorauszahlung im Monat ergibt dies für 2018 einen Betrag von 12 * 200 = 2.400 Euro.
Mit diesem Rückerstattungsanspruch rechnen Sie gegen die Nettokaltmiete von zusammen 1.000 Euro für August und September auf.
Wichtig ist, wenn Sie jetzt die Vorauszahlung für 2018 zurück erhalten, dürfen Sie diese nicht endgültig behalten, sondern nur solange, bis der Vermieter die Abrechnung nachgeholt hat. Danach müssen Sie die zurück erhaltenen Vorauszahlungen bis zur Höhe der tatsächlich angefallenen Betriebskosten wieder an den Vermieter zahlen.
Die auf Sie entfallenden Heizkosten können Sie nach §12 HeizkV um 15% kürzen.
Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.
Mit freundlichen Grüßen
Meines Erachtens ist es dem Vermieter ja gar nicht möglich eine ordnungsgemäße Abrechnung zu erstellen, da ja keine Wärmeverbrauchsmessung ohne entsprechende technische Ausstattung möglich ist. Diese sind, meiner Meinung, jedoch zwingend nötig sofern der Vermieter nicht selbst in einer der Wohnungen lebt. Da die Heizkosten wohl sicher den größten Teil ausmachen, ist dann doch auch mit keiner Rückzahlung von unserer Seite zu rechnen, oder sehe ich das falsch?
Sehr geehrter Fragesteller,
die Heizkosten müssen zu mindestens 50% und höchstens 70% nach dem Verbrauch abgerechnet werden.
Die Folge wenn er dies nicht machen kann, ist jedoch nicht, dass keine Abrechnung erstellt wird, sondern, dass er nach der Heizfläche abrechnet.
Da dies gegen die Heizkostenverordnung verstößt, können Sie die auf Sie entfallenden Heizkosten nach §12 HeizKV um 15% kürzen.
Theoretisch währe es möglich, dass die Vorauszahlungen 200 Euro betragen und die nach Fläche abgerechneten Kosten bei 300 Euro liegen.
Wenn diese nach der Heizkostenverordnung um 15% gekürzt werden, bleiben 255 Euro übrig, so dass Sie in diesem Beispiel eine Nachzahlung von 55 Euro leisten müssten.
Für 2018 kann der Vermieter diese nicht mehr geltend machen, weil er die Abrechnungsfrist versäumt hat.
Für 2019 und 2020 ist eine Nachzahlung theoretisch noch möglich.
Mit freundlichen Grüßen
