Sehr geehrter Fragesteller,
1. Ist die Mietsache mangelhaft, mindert sich nach § 536 I BGB
die Miete. Die Höhe der Minderung kann zwischen Mieter und Vermieter (auch konkludent) vereinbart werden. Da die Minderung über drei Jahre von den Vorvermietern akzeptiert wurde und die neuen Eigentümer den bestehenden Mietvertrag "übernehmen" kann man sich zunächst auf die bestehenden Vereinbarung berufen (entgegenstehen könnte ein Schriftformerfordernis im Mietvertrag).
Das LG Düsseldorf hat eine Mietminderung von 25 % angenomen, weil der gesamte Parkettfußboden in der Wohnung durch Feuchtigkeit beschädigt und einige Wände durchfeuchtet waren, demgegenüber ließ das LG Köln eine Minderung von 2% zu weil in der Küche der PVC-Belag wellig war. Entscheidend ist wie Sie erkennen können immer der Einzelfall, es kommt also auf die Art und Stärke des Mangels an, auch ist das "Niveau" Ihrer Wohnung entscheidend. Einen absolut "richtigen" Minderungswert kann ich Ihnen also auch nicht benennen, die von Ihnen in Ansatz gebrachten 10% erscheinen nach Ihrer Schilderung allerdings durchaus angemessen.
Wie bereits dargestellt würde ich aber zunächst nicht die Angemessenheit der Minderung, sondern die Vereinbarung zur Minderungshöhe in den Vordergrund stellen.
2. Der Mieter schuldet ab dem 3. Monat nach Zugang der Erhöhungserklärung die höhere Miete (§ 559 b II BGB
). Bei Zugang bis zum 30.09.2006 ist deshalb die höhere Miete an dem 01.12.2006 geschuldet, wenn das Mieterhöhungsbegehren rechtens ist. Bei einer Mieterhöhung auf die örtliche Vergeleichsmiete müssen Sie als Mieter zustimmen, zudem bedarf das Mieterhöhungsbegehren der Form des 558a BGB, also einer entsprechenden Bergündung. Eine fehlende Begründung kann nicht nachgeschoben werden. Erst nach erfolgter Zusimmung müssen Sie mehr bezahlen (verweigern Sie die Zustummung zu Unrecht, können Sie auf Zustimmung verklagt werden)
Für das Mieterhöhungsbegehren gilt nun die "Textform" statt der Schriftform, diese muss nicht unterschrieben sein, allerdings muss bei einer Vermietergemeinschaft die Erklärung eindeutig von allen abgegeben sein.
3. Das LG Bernin hat bei im Haus nistenden Tauben eine Minderung von 10 % anerkannt. Allgemein berechtigt Lärm zu einer Mietminderung, wenn dieser nicht schon beim Einzug bekannt war.
Problematisch könnte in Ihrem Fall die Verwirkung sein, da Sie den Lärm des Tieres längere Zeit unbeanstandet geduldet haben. Sollte der Lärm aber eine neue Intensität angenommen haben, scheidet Verwirkung aus. Auch unzureichende Isolierung ist ein Minderungsgrund. In beiden Fällen bemisst sich die Minderung nach der Stärke der Beeinträchtigung, je 5 % dürften nach Ihrer Darsellung aber sich nicht überzogen sein. Wenn z.B. an Schlaf nicht nehr zu denken ist kann natürlich auch deutlich darüber gemindert werden.
Als Mieter sollten sie um Nachteile zu vermeiden aber die "neuen" Mängel mitteilen.
Ich hoffe meine Antwort hilft Ihnen weiter und verbleibe
mit freundlichen Grüssen
RA O.Martin
erstmal danke für die aufklärene antwort.
zu 2.
a)muß das mieterhöhungsbegehren nicht erst am 4.des Monats da sein um nach 3 monaten bezahlt zu werden? ich dachte ich muß erst im januar zahlen.
b)meinten Sie mit begründung für eine erhöhung z.B. das bis zur ortsüblichen vergleichsmiete bezahlt werden muß? (gem. §558 bgb)
(Legende für Vergleichsmietwohnungen lag dem schreiben bei)
c) Sie sagen es genügt die Textform, d. h. es muß nicht mehr unterschrieben werden aber bei einer vermietergemeinschaft müsse ersichtlich sein, dass dies beide wünschen. Bei der Unterschriftleiste stehen beide Namen der vermieter in Maschinenschrift aber es hat nur eine unterschrieben. Reicht das aus um rechtskräftig zu sein?
d) In der Adressanschrift haben die vermieter meinen Namen und den Namen meines Exmannes eingetragen. Mein Exmann ist vor 10 Jahren!!!! mit Kündigung des Mietvertrages zu seinem Teil ausgezogen. Dies ist dem Vermieter bekannt, da wir ja verwandt sind!!!!
Kann dieser Formfehler dazu benutzt werden um die Zustimmung zur Mieterhöhung zu verwehren?
Vielen dank für Ihre kompetente Antwort und mfg
Sehr geehrter Fragesteller,
zu Ihren Fragen:
a) Das Normzitat in meiner Antwort ist nicht in allen Fälen zutreffend, dieses bezieht sich nur auf die Mieterhöhung nach Modernisierung, wurde die Mieterhöhung mit einer Modernisierung begründet? Letztlich ist es aber gleich, da auch allgemein, nach § 558 b I BGB
gilt: Soweit der Mieter der Mieterhöhung zustimmt, schuldet er die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Kalendermonats nach Zugang des Erhöhungsverlangens. Da dieses im September zugegangen ist, ist der dritte Monat der Dezember.
b)Die Begründung muss in der Form des § 58a BGB
erfolgen (es sei den Modernisierung). Tatsächlich ist die ortsübliche Vergleichsmiete anzugeben, dies ist in Ihrem Fall wohl über die Vergleichswohnungen geschehen, soweit dies tatsächlich vergleichbar sind.
c)Die neue Formvorschrift des § 126 b BGB
sieht eine Formerleichterung gegenüber der Schriftform des § 126 BGB
vor. Zwar ist mir keine Entscheidung diesbezüglich bekannt, es ist aber nicht davon auszugehen, dass die Unterschrift eines der Vermieter dazu führt, dass insgesamt die Forvorschriften des § 126 BGB
gelten sollen. Nach Ihren Angaben dürfte deshalb die Form des § 126 b BGB
gewahrt sein.
d) Der Form ist nicht genügt, wenn nicht jeder Mieter persönlich angeschrieben wird, der umgekehrte Fall hier ist ausweislich den mir zur Verfügung stehenden Unterlage noch nicht entschieden. vom Sinn und Zweck des Erfordernisses, alle Mieter anzuschreiben, ausgehend, gehe ich davon aus, dass dieser Fehler nicht erheblich ist, weil alle Mieter die uU zur Zustimmung berechigt sind über die Mieterhöhung informiert wurden. Der Umstand, dass Ihr Ex-Ehemann nicht mehr Mieter ist, ändert an Ihrer Kenntnis von der beabsichtigten Mieterhöhung nichts. Diesen Formfehler halte ich deshalb für nicht relevant.
Mit freundlichen Grüssen
RA Oliver Martin
