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mietminderung marder u parkettschaden


19.10.2006 09:45 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



hallo,
ich wohne seit über 13 Jahren in einer Wohnung die bis Juli d. J. meiner Mutter mit ihren 3 Schwestern gehörte. Im Juli ist im Rahmen einer Zwangsverst. diese Wohnung 2 meiner Tanten zugefallen.

Ich mache seit 3 Jahren, also bevor meine Tanten die Wohnung ersteigerten eine Mietminderung von 10 % geltend wegen des Parketts.
Ich habe eine Fußbodenheizung. Diese kann nicht reguliert werden(lt. Fachfirma). Der Parkett (Buche) eignet sich lt. einer Fachfirma nicht für eine Fußbodenheizung. Es haben sich im Anstoßbereich über den kompletten Wohnraum (ca. 70 qm) starke Fugen gebildet.

Jetzt wollen meine Tanten das nicht mehr akzeptieren, weil dies in ihren Augen kein Grund zur Minderung ist. Sie wollen die Fugen auch nicht reparieren lassen.

Jetzt habe ich eine Erhöhung der Miete um etwas über 10 % erhalten. Das Mieterhöhungsverlangen ging mir am 29.09.06 mittels Einschreiben zu. Die Erhöhung wäre das erste Mal am 1.12.06 zu entrichten.

Außerdem befindet sich (ich wohne direkt unterm Dach) seit 13 Jahren ein Marder unterm Dach, der im Herbst/Winter/Frühjahr eine erhebliche Lärmbelästigung in der Nacht darstellt.

MEine Vermieter haben jetzt das Dach abdichten lassen. allerdings ist der Marder seit gestern wieder da. Wir wachen (vor allem mein Sohn) deswegen auf und können auch nicht mehr einschlafen. Und man erschrickt auch ziemlich weil das extrem laut ist. In den 13 Jahren hat der Marder die Dachisolierung von vorne bis hinten zerstört, was sich auch auf die Wäremedämmung (merklich) auswirkt.

Meine Fragen:
1. Kann Miete wegen Parkettschaden (verursacht nicht durch Mieter) gemindert werden und wieviel?
2. Ist das Mieterhöhungsbegehren rechtens und muß ich wirklich zum 1.12. bezahlen oder erst am 1.1.07? Im übrigen hat nur einer der Vermieter unterschrieben und ich habe keine Vollmacht gesehen, dass eine der Vermieter alleine handeln darf. Gilt da das Schreiben nicht als NICHT zugestellt?
3. Kann ich wegen des Lärms durch den Marder ebenfalls Miete mindern und wieviel?

danke für eine antwort und mfg
Sehr geehrter Fragesteller,

1. Ist die Mietsache mangelhaft, mindert sich nach § 536 I BGB die Miete. Die Höhe der Minderung kann zwischen Mieter und Vermieter (auch konkludent) vereinbart werden. Da die Minderung über drei Jahre von den Vorvermietern akzeptiert wurde und die neuen Eigentümer den bestehenden Mietvertrag "übernehmen" kann man sich zunächst auf die bestehenden Vereinbarung berufen (entgegenstehen könnte ein Schriftformerfordernis im Mietvertrag).
Das LG Düsseldorf hat eine Mietminderung von 25 % angenomen, weil der gesamte Parkettfußboden in der Wohnung durch Feuchtigkeit beschädigt und einige Wände durchfeuchtet waren, demgegenüber ließ das LG Köln eine Minderung von 2% zu weil in der Küche der PVC-Belag wellig war. Entscheidend ist wie Sie erkennen können immer der Einzelfall, es kommt also auf die Art und Stärke des Mangels an, auch ist das "Niveau" Ihrer Wohnung entscheidend. Einen absolut "richtigen" Minderungswert kann ich Ihnen also auch nicht benennen, die von Ihnen in Ansatz gebrachten 10% erscheinen nach Ihrer Schilderung allerdings durchaus angemessen.

Wie bereits dargestellt würde ich aber zunächst nicht die Angemessenheit der Minderung, sondern die Vereinbarung zur Minderungshöhe in den Vordergrund stellen.

2. Der Mieter schuldet ab dem 3. Monat nach Zugang der Erhöhungserklärung die höhere Miete (§ 559 b II BGB). Bei Zugang bis zum 30.09.2006 ist deshalb die höhere Miete an dem 01.12.2006 geschuldet, wenn das Mieterhöhungsbegehren rechtens ist. Bei einer Mieterhöhung auf die örtliche Vergeleichsmiete müssen Sie als Mieter zustimmen, zudem bedarf das Mieterhöhungsbegehren der Form des 558a BGB, also einer entsprechenden Bergündung. Eine fehlende Begründung kann nicht nachgeschoben werden. Erst nach erfolgter Zusimmung müssen Sie mehr bezahlen (verweigern Sie die Zustummung zu Unrecht, können Sie auf Zustimmung verklagt werden)
Für das Mieterhöhungsbegehren gilt nun die "Textform" statt der Schriftform, diese muss nicht unterschrieben sein, allerdings muss bei einer Vermietergemeinschaft die Erklärung eindeutig von allen abgegeben sein.

3. Das LG Bernin hat bei im Haus nistenden Tauben eine Minderung von 10 % anerkannt. Allgemein berechtigt Lärm zu einer Mietminderung, wenn dieser nicht schon beim Einzug bekannt war.
Problematisch könnte in Ihrem Fall die Verwirkung sein, da Sie den Lärm des Tieres längere Zeit unbeanstandet geduldet haben. Sollte der Lärm aber eine neue Intensität angenommen haben, scheidet Verwirkung aus. Auch unzureichende Isolierung ist ein Minderungsgrund. In beiden Fällen bemisst sich die Minderung nach der Stärke der Beeinträchtigung, je 5 % dürften nach Ihrer Darsellung aber sich nicht überzogen sein. Wenn z.B. an Schlaf nicht nehr zu denken ist kann natürlich auch deutlich darüber gemindert werden.

Als Mieter sollten sie um Nachteile zu vermeiden aber die "neuen" Mängel mitteilen.


Ich hoffe meine Antwort hilft Ihnen weiter und verbleibe
mit freundlichen Grüssen


RA O.Martin

Nachfrage vom Fragesteller 20.10.2006 | 08:59

erstmal danke für die aufklärene antwort.
zu 2.
a)muß das mieterhöhungsbegehren nicht erst am 4.des Monats da sein um nach 3 monaten bezahlt zu werden? ich dachte ich muß erst im januar zahlen.
b)meinten Sie mit begründung für eine erhöhung z.B. das bis zur ortsüblichen vergleichsmiete bezahlt werden muß? (gem. §558 bgb)
(Legende für Vergleichsmietwohnungen lag dem schreiben bei)
c) Sie sagen es genügt die Textform, d. h. es muß nicht mehr unterschrieben werden aber bei einer vermietergemeinschaft müsse ersichtlich sein, dass dies beide wünschen. Bei der Unterschriftleiste stehen beide Namen der vermieter in Maschinenschrift aber es hat nur eine unterschrieben. Reicht das aus um rechtskräftig zu sein?
d) In der Adressanschrift haben die vermieter meinen Namen und den Namen meines Exmannes eingetragen. Mein Exmann ist vor 10 Jahren!!!! mit Kündigung des Mietvertrages zu seinem Teil ausgezogen. Dies ist dem Vermieter bekannt, da wir ja verwandt sind!!!!
Kann dieser Formfehler dazu benutzt werden um die Zustimmung zur Mieterhöhung zu verwehren?

Vielen dank für Ihre kompetente Antwort und mfg

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 20.10.2006 | 17:05

Sehr geehrter Fragesteller,

zu Ihren Fragen:
a) Das Normzitat in meiner Antwort ist nicht in allen Fälen zutreffend, dieses bezieht sich nur auf die Mieterhöhung nach Modernisierung, wurde die Mieterhöhung mit einer Modernisierung begründet? Letztlich ist es aber gleich, da auch allgemein, nach § 558 b I BGB gilt: Soweit der Mieter der Mieterhöhung zustimmt, schuldet er die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Kalendermonats nach Zugang des Erhöhungsverlangens. Da dieses im September zugegangen ist, ist der dritte Monat der Dezember.
b)Die Begründung muss in der Form des § 58a BGB erfolgen (es sei den Modernisierung). Tatsächlich ist die ortsübliche Vergleichsmiete anzugeben, dies ist in Ihrem Fall wohl über die Vergleichswohnungen geschehen, soweit dies tatsächlich vergleichbar sind.
c)Die neue Formvorschrift des § 126 b BGB sieht eine Formerleichterung gegenüber der Schriftform des § 126 BGB vor. Zwar ist mir keine Entscheidung diesbezüglich bekannt, es ist aber nicht davon auszugehen, dass die Unterschrift eines der Vermieter dazu führt, dass insgesamt die Forvorschriften des § 126 BGB gelten sollen. Nach Ihren Angaben dürfte deshalb die Form des § 126 b BGB gewahrt sein.
d) Der Form ist nicht genügt, wenn nicht jeder Mieter persönlich angeschrieben wird, der umgekehrte Fall hier ist ausweislich den mir zur Verfügung stehenden Unterlage noch nicht entschieden. vom Sinn und Zweck des Erfordernisses, alle Mieter anzuschreiben, ausgehend, gehe ich davon aus, dass dieser Fehler nicht erheblich ist, weil alle Mieter die uU zur Zustimmung berechigt sind über die Mieterhöhung informiert wurden. Der Umstand, dass Ihr Ex-Ehemann nicht mehr Mieter ist, ändert an Ihrer Kenntnis von der beabsichtigten Mieterhöhung nichts. Diesen Formfehler halte ich deshalb für nicht relevant.

Mit freundlichen Grüssen

RA Oliver Martin

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