kündigung und Renovierung

Sehr geehrte Fragestellerin,

zunächst bedanke ich mich für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage der vorhandenen Informationen beantworten möchte.

1.) Hinsichtlich Ihrer Darstellung gehe ich davon aus, dass es sich um einen Formularmietvertrag handelt, bei dem wechselseitig auf die ordentliche Kündigung verzichtet wurde. Sollte dies nicht so sein, so wäre ich im Rahmen der Nachfragefunktion um eine kurze Mitteilung dankbar.

Bei dem Vertrag handelt es sich um einen unbefristeten Mietvertrag, bei dem der Kündigungsausschluss zeitlich begrenzt worden ist.

In einer Entscheidung des BGH hat dieser ausgeführt, dass eine Vertragsklausel unwirksam ist, nach der Mieter und Vermieter "wechselseitig für die Dauer von 5 Jahren auf ihr Recht zur Kündigung des Mietvertrages verzichten."

Den Leitsatz des BGH´s habe ich Ihnen am Ende beigefügt.

Demnach können Sie innerhalb der gesetzlichen Kündigungsfrist von drei Monaten kündigen.

Nur der Vollständigkeit halber. Eine Kündigung wegen lärmender und/oder lauter Kinder ist generell nicht wirksam, da dies im Rahmen des sozialen Umfeldes von den Mietern zu dulden ist, soweit sich dies natürlich außerhalb der Ruhezeiten und in einem angemessenem Rahmen bewegt. Danach ist es sehr schwierig einen Kündigungsgrund wegen lärmender Kinder zu begründen.

2. Auf Basis, dass es sich um einen Formularmietvertrag handelt, schulden Sie vorbehaltlich einer genaueren Vertragsprüfung keine Schlussrenovierung.

Bei den Vertragsbedingungen handelt es sich um allgemeine und formularmäßige Vertragsbedingungen. Der Bundesgerichtshof hat hierzu entschieden:

Mieter müssen die Wohnung nur dann renovieren, wenn es notwendig ist. Das gilt auch, wenn im Mietvertrag feste Fristen vorgesehen sind. Klauseln mit starren Fristen sind nach einer aktuellen Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) unwirksam (Az. <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=VIII%20ZR%20361/03" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 23.06.2004 - VIII ZR 361/03: Unwirksamkeit von Abgeltungsklauseln mit "starren" Fristen">VIII ZR 361/03</a>). Bei Fristenregelungen mit Formulierungen wie „im allgemeinen“, „generell“ oder „grundsätzlich“ bleibt die Pflicht zu Schönheitsreparaturen allerdings. Ebenfalls wirksam: Verträge mit so genannten Öffnungsklauseln, bei denen je nach Zustand abweichende Fristen für die Renovierung zulässig sind.
Die Kombination einer Endrenovierungsklausel mit einer solchen über turnusmäßig vorzunehmende Schönheitsreparaturen führt wegen des dabei auftretenden Summierungseffekts zur Unwirksamkeit beider Klauseln (im Anschluss an BGH, Urteile vom 14. Mai 2003 - VIII ZR 308/02 - NJW 2003, 2234 , 2235; und vom 25. Juni 2003 - VIII ZR 335/02 - NZM 2003, 755 ).

In Ihrem Fall ist es jedoch so, dass die Vermieterin die Fristen der turnusmäßigen Renovierung "vergessen" bzw. weggelassen hat, so dass sich eine Unwirksamkeit der Renovierungsklausel wie oben beschrieben nicht ergibt.

Allerdings ist in Ihrem Mietvertrag geregelt, dass die Wohnung bei Auszug unabhängig von der tatsächlichen Mietdauer zu renovieren ist. Diese Klausel im Mietvertrag ist dann unzulässig und damit unwirksam, wenn sie die zuletzt vorgenommene Renovierung, die Mietdauer und die Abnutzung der Wohnung unberücksichtigt läßt.

Die Klausel benachteiligt den Mieter unangemessen, weil unberücksichtigt bleibt, wann die Wohnung zum letzten mal renoviert worden ist und damit die Gefahr besteht, daß der Mieter für mehr Renovierungen und Schönheitsreparaturen zahlen muß, als er selbst verwohnt hat.

Ich halte die Klausel daher für unwirksam mit der Folge, dass eine Pflicht zur Endrenovierung in Ihrem Fall nicht besteht.


Ich hoffe, Ihnen weiter geholfen zu haben. Bei Nachfragen stehe ich Ihnen im Rahmen der Nachfragefunktion gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Schröter
Rechtsanwalt


Leitsatz zu 1)

In einem Mietvertrag über Wohnraum ist ein - auch beiderseitiger - formularmäßiger Kündigungsverzicht wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters in der Regel unwirksam, wenn seine Dauer mehr als vier Jahre beträgt.
BGH v. 6.4.2005 - VIII ZR 27/04 -
Der Bundesgerichtshof hat eine Vertragsklausel für unwirksam erklärt, nach der Mieter und Vermieter "wechselseitig für die Dauer von 5 Jahren auf ihr Recht zur Kündigung des Mietvertrages verzichten." Die unangemessene Benachteiligung des Mieters ergebe sich aus der Intention der Mietrechtsreform, Mobilität und Flexibilität in der heutigen Gesellschaft einen höheren Stellenwert einzuräumen. Damit sei eine fünfjährige Bindung des Mieters nicht zu vereinbaren.
Gleichzeitig hat das Gericht aber anknüpfend an frühere Entscheidungen bestätigt, dass in Formularmietverträgen ein zeitlich begrenzter Kündigungsausschluss vereinbart werden kann (vgl. BGH VIII ZR 379/03 ; BGH VIII ZR 294/03 ; BGH VIII ZR 2/04 ). Die Grenze für den Kündigungsverzicht zieht der BGH bei vier Jahren. Durch die Regelung bei Staffelmietvereinbarungen (§ 557 a Abs. 3 BGB ) habe der Gesetzgeber gezeigt, dass in diesem Umfang ein Kündigungsausschluss zulässig sei.
Wichtig: Ist formularmäßig ein mehr als vierjähriger beiderseitiger Kündigungsausschluss vereinbart worden, ist der Kündigungsverzicht insgesamt unwirksam. Ihn mit einer verkürzten, gerade noch zulässigen Dauer aufrecht zu erhalten, kommt - wie der BGH ausdrücklich betont - wegen des Verbots der geltungserhaltenden Reduktion nicht in Betracht. Das bedeutet, dass in einem solchen Fall der Mieter jederzeit mit der gesetzlichen Kündigungsfrist kündigen kann.