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kündigung und Renovierung


24.06.2005 13:47 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Marcus Schröter, MBA



Hallo!
Mein Freund und ich haben im 1. Juni 2004 einen Mietvertrag unterschrieben (Wohnungsbezug am 1.8.04) in dem zum Thema Kündigung folgendes eingetragen wurde:
Das Mietverhältnis ist auf Verlangen des Mieters auf bestimmte Zeit abgeschlossen, wegen wechselseitigem Verzicht auf ordentliche Kündigung. Es beginnt am 1.8.2004 und endet am 31.Juli 2009, wenn es nicht verlängert wird.

Meine Frage hierzu ist ob es rechtens ist und wir uns daran halten müssen?
Oder können wir ganz normal mit der Frist von 3 Monaten kündigen?
Es steht zwar auf Verlangen der Mieter aber wir hatten ja keine Wahl denn unsere Vermieterin hat es reingeschrieben und gesagt das sie das immer so macht, da wir ja auch eigentlich nicht vorhatten so schnell wieder auszuziehen (wir wussten ja nicht das es sich hier nicht in Ruhe wohnen lässt) haben wir es unterschrieben.
Wir würden nämlich gerne wieder ausziehen da die Mieter über uns SEHR laut sind und wir hier keine Ruhe bekommen.
Unsere Vermieterin sagt sie kann dagegen nichts tun da es Kinder sind die hauptsachlich den Lärm verursachen.
Beim Mieterverein wurde mir von einem Mitarbeiter gesagt das es nichtig ist wegen eines neuen Beschlusses und von einer anderen Mitarbeiterin kriegte ich zu hören das wir uns daran halten müssten und nur wenn unsere Vermieterin uns vorzeitig aus dem Vertrag entläßt könnten wir vorher ausziehen.
Nun wissen wir nicht was richtig íst!

Meine andere Frage betrifft die Renovierung der Wohnung.
Wir haben die Wohnung renoviert übernommen und müssten eigentlich wenn wir ausziehen auch renovieren.
Allerdings war ich letztens beim Mieterverein und da wurde mir gesagt da unsere Vermieterin 2 Wiedersprüche in dem Mietvertrag stehen hat wäre es nichtig und wir bräuchten nicht renovieren.

Und zwar:
-Die Schönheitsreparaturen trägt der Mieter.
Der Verpflichtete hat die Schönheitsreparaturen innerhalb der Wohnung regelmäßig und Fachgerecht vorzunehmen.
Die Schönheitsreparaturen umfassen insbesondere: Anstrich und Lackieren der Innentüren sowie der Außentüren und Fenster von nnen sowie sämtlicher Holzteile, Versorgungsleitungen und Heizkörper, daß weißen der Decken und Oberwände sowie der wischfeste Anstrich bzw. Tapezieren der Wände.

-Regelmäßig werden Schönheitsreparaturen in folgenden Zeitabständen fällig:

in Küchen, Bädern und Duschen alle...Jahre

in Wohn und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle... Jahre

in anderen Nebenräumen alle...Jahre

Sie hat bei "alle...Jahr" vergessen die Zeiten einzutragen.

Von der Vermieterin wurde am Ende des Vertrages beigeschrieben:

Unabhängig von der tatsächlichen Mietdauer ist die Wohnung beim Auszug in fachgerecht renoviertem Zustand zurückzugeben. Die Wohnung wird glichermaßen renoviert übernommen.


Jetzt habe ich aber überlegt das wenn unsere Vermieterin in ihrem Mietvertrag den "Fehler" nicht gemacht hat und hat da die Zeiten eingetragen nur bei uns hat sie es vergessen, ist es dann auch so das wir nicht renovieren müssen?
Denn es sind keine Kopien in dem Sinne sondern 2 Vorlagen die wir separat original unterschrieben haben.

Vielen Dank schonmal
und viele Grüße
M.W.
Sehr geehrte Fragestellerin,

zunächst bedanke ich mich für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage der vorhandenen Informationen beantworten möchte.

1.) Hinsichtlich Ihrer Darstellung gehe ich davon aus, dass es sich um einen Formularmietvertrag handelt, bei dem wechselseitig auf die ordentliche Kündigung verzichtet wurde. Sollte dies nicht so sein, so wäre ich im Rahmen der Nachfragefunktion um eine kurze Mitteilung dankbar.

Bei dem Vertrag handelt es sich um einen unbefristeten Mietvertrag, bei dem der Kündigungsausschluss zeitlich begrenzt worden ist.

In einer Entscheidung des BGH hat dieser ausgeführt, dass eine Vertragsklausel unwirksam ist, nach der Mieter und Vermieter "wechselseitig für die Dauer von 5 Jahren auf ihr Recht zur Kündigung des Mietvertrages verzichten."

Den Leitsatz des BGH´s habe ich Ihnen am Ende beigefügt.

Demnach können Sie innerhalb der gesetzlichen Kündigungsfrist von drei Monaten kündigen.

Nur der Vollständigkeit halber. Eine Kündigung wegen lärmender und/oder lauter Kinder ist generell nicht wirksam, da dies im Rahmen des sozialen Umfeldes von den Mietern zu dulden ist, soweit sich dies natürlich außerhalb der Ruhezeiten und in einem angemessenem Rahmen bewegt. Danach ist es sehr schwierig einen Kündigungsgrund wegen lärmender Kinder zu begründen.

2. Auf Basis, dass es sich um einen Formularmietvertrag handelt, schulden Sie vorbehaltlich einer genaueren Vertragsprüfung keine Schlussrenovierung.

Bei den Vertragsbedingungen handelt es sich um allgemeine und formularmäßige Vertragsbedingungen. Der Bundesgerichtshof hat hierzu entschieden:

Mieter müssen die Wohnung nur dann renovieren, wenn es notwendig ist. Das gilt auch, wenn im Mietvertrag feste Fristen vorgesehen sind. Klauseln mit starren Fristen sind nach einer aktuellen Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) unwirksam (Az. VIII ZR 361/03). Bei Fristenregelungen mit Formulierungen wie „im allgemeinen“, „generell“ oder „grundsätzlich“ bleibt die Pflicht zu Schönheitsreparaturen allerdings. Ebenfalls wirksam: Verträge mit so genannten Öffnungsklauseln, bei denen je nach Zustand abweichende Fristen für die Renovierung zulässig sind.
Die Kombination einer Endrenovierungsklausel mit einer solchen über turnusmäßig vorzunehmende Schönheitsreparaturen führt wegen des dabei auftretenden Summierungseffekts zur Unwirksamkeit beider Klauseln (im Anschluss an BGH, Urteile vom 14. Mai 2003 - VIII ZR 308/02 - NJW 2003, 2234, 2235; und vom 25. Juni 2003 - VIII ZR 335/02 - NZM 2003, 755).

In Ihrem Fall ist es jedoch so, dass die Vermieterin die Fristen der turnusmäßigen Renovierung "vergessen" bzw. weggelassen hat, so dass sich eine Unwirksamkeit der Renovierungsklausel wie oben beschrieben nicht ergibt.

Allerdings ist in Ihrem Mietvertrag geregelt, dass die Wohnung bei Auszug unabhängig von der tatsächlichen Mietdauer zu renovieren ist. Diese Klausel im Mietvertrag ist dann unzulässig und damit unwirksam, wenn sie die zuletzt vorgenommene Renovierung, die Mietdauer und die Abnutzung der Wohnung unberücksichtigt läßt.

Die Klausel benachteiligt den Mieter unangemessen, weil unberücksichtigt bleibt, wann die Wohnung zum letzten mal renoviert worden ist und damit die Gefahr besteht, daß der Mieter für mehr Renovierungen und Schönheitsreparaturen zahlen muß, als er selbst verwohnt hat.

Ich halte die Klausel daher für unwirksam mit der Folge, dass eine Pflicht zur Endrenovierung in Ihrem Fall nicht besteht.


Ich hoffe, Ihnen weiter geholfen zu haben. Bei Nachfragen stehe ich Ihnen im Rahmen der Nachfragefunktion gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Schröter
Rechtsanwalt


Leitsatz zu 1)

In einem Mietvertrag über Wohnraum ist ein - auch beiderseitiger - formularmäßiger Kündigungsverzicht wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters in der Regel unwirksam, wenn seine Dauer mehr als vier Jahre beträgt.
BGH v. 6.4.2005 - VIII ZR 27/04 -
Der Bundesgerichtshof hat eine Vertragsklausel für unwirksam erklärt, nach der Mieter und Vermieter "wechselseitig für die Dauer von 5 Jahren auf ihr Recht zur Kündigung des Mietvertrages verzichten." Die unangemessene Benachteiligung des Mieters ergebe sich aus der Intention der Mietrechtsreform, Mobilität und Flexibilität in der heutigen Gesellschaft einen höheren Stellenwert einzuräumen. Damit sei eine fünfjährige Bindung des Mieters nicht zu vereinbaren.
Gleichzeitig hat das Gericht aber anknüpfend an frühere Entscheidungen bestätigt, dass in Formularmietverträgen ein zeitlich begrenzter Kündigungsausschluss vereinbart werden kann (vgl. BGH VIII ZR 379/03; BGH VIII ZR 294/03; BGH VIII ZR 2/04). Die Grenze für den Kündigungsverzicht zieht der BGH bei vier Jahren. Durch die Regelung bei Staffelmietvereinbarungen (§ 557 a Abs. 3 BGB) habe der Gesetzgeber gezeigt, dass in diesem Umfang ein Kündigungsausschluss zulässig sei.
Wichtig: Ist formularmäßig ein mehr als vierjähriger beiderseitiger Kündigungsausschluss vereinbart worden, ist der Kündigungsverzicht insgesamt unwirksam. Ihn mit einer verkürzten, gerade noch zulässigen Dauer aufrecht zu erhalten, kommt - wie der BGH ausdrücklich betont - wegen des Verbots der geltungserhaltenden Reduktion nicht in Betracht. Das bedeutet, dass in einem solchen Fall der Mieter jederzeit mit der gesetzlichen Kündigungsfrist kündigen kann.

Nachfrage vom Fragesteller 24.06.2005 | 15:42

Hallo!

Erstmal vielen Dank für Ihre Antwort sie wird uns sehr weiterhelfen.

Unser Mietvertrag ist denke ich ein Formularmietvertrag wenn damit gemeint ist das es sich um einen Vorgedruckten Standard Mietvertrag handelt in den man einiges selbst beischreiben kann. (Auf der ersten Seite steht unten ein Dreieck indem RNK Verlagsnr. 525 steht)
Dann wäre es also möglich innerhalb von 3 Monaten zu kündigen?

Sie schreiben, dass eine Kündigung wegen Kinderlärm nicht wirksam ist, muss ich denn einen Grund bei unserem Kündigungsschreiben angeben?

Zur Renovierung:

Die Vormieter unserer Wohnung haben vor unserem Einzug frisch gestrichen (auf unseren Wunsch farbig da sie weiß streichen sollten und sie es unsinnig gefunden hätten wenn sie weiß streichen und wir danach noch mal farbig).
Wir wohnen noch kein Jahr in der Wohnung und als Zusätzliche Vereinbarung hat unsere Vermieterin nur geschrieben:

Unabhängig von der tatsächlichen Mietdauer ist die Wohnung beim Auszug in fachgerecht renoviertem Zustand zurückzugeben. Die Wohnung wird gleichermaßen renoviert übernommen.

Also nichts von irgendeiner Zeit oder so.
Auch da verstehe ich es richtig das wir nicht renovieren müssen?

Vielen Dank und
Viele Grüße
M.W.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 27.06.2005 | 16:15

Sehr geehrte Fragestellerin,

Ihre Nachfrage beantworte ich wie folgt:

1. Hinsichtlich der Kündigung des Mietvertrages brauchen Sie selbstverständlich keinen Kündigúngsgrund angeben. Die Ausführungen zu dem Nachbarlärm war nur ergänzend der Vollständigkeithalber.

2. Die Renovierungsklausel ist aufgrund der Klausel, wonach unabhängig von der Nutzungsdauer der Wohnung renoviert werden muß, grundsätzlich für unwirksam. Gleichwohl halte ich das farbige Streichen der Wände für problematisch, da dies auf ausdrücklichen Wunsch von Ihnen erfolgte und man normalerweise von weißen Wänden ausgeht.

Im Ergebnis halte ich die Klausel für unwirksam, jedoch kann ich Ihnen keine Garantie geben, daß aufgrund der farbigen Wände ein Gericht die Unwirksamkeit der Klausel genauso sieht.

Gegebenenfalls wäre es hinsichtlich der Tapetenfarbe sinnvoll mit dem Vermieter einen Kompromiß einzugehen, indem Sie etwa meine Ausführungen als Maßstab nehmen, daß Sie keine Renovierung leisten müssen, hinsichtlich der farbigen Wände jedoch die Kosten für die weiße Farbe übernehmen, umso einem nicht zu kalkuliereden Streit hinsichtlich der Wandfarbe aus dem Weg zu gehen.
Ich hoffe Ihnen mit meinen Ausführungen geholfen zu haben und verbleibe mit freundlichen Grüssen

Marcus Schröter
Rechtsanwalt

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