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Kündigung / Renovierung der Wohnung


| 05.12.2010 15:45 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Sachlage:

Mietvertrag aus 1976.

Unterschrieben von Ehemann und Ehefrau (Einzug mit mehreren Kindern).

Ehemann verstorben.

Mitvertrag ohne Umschreibung fortgeführt.

Neuer Eigentümer / kein neuer Mitvertrag somit Fortführung des vorhandenen Mietvertrages.

Jetzt Kündigung der Wohnung durch Ehefrau (Witwe.
Kinder sind teilweise auch noch dort wohnhaft.

Mietvertrag (Texte):

1. Renovierungsklausel:
Der Mieter übernimmt die Kosten der Schönheitsreparaturen, die in der Regel alle zwei bis sechs Jahre durchzuführen sind, innerhalb der Wohnung, d.h. Tapezieren und Anstreichen oder Kälken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, der Innentüren, Heizkörper und der Fenster und Außentüren von innen. Ferner hat er die Licht- und Klingelanlage, Wasserhähne, Wasch- und Abflußbecken, Schlösser, Hausbriefkästen, Rolläden, Klosettspüler und -töpfe in gebrauchsfähigem Zustand zu halten, zerbrochene Glasscheiben zu ersetzen und Reparaturen an Dusch- und Badeeinrichtungen, die nicht durch natürlichen Verschleiß notwendig geworden sind, auf seine Kosten ausführen zu lassen.

2. Rückgabe der Mieträume:
Der Mieter hat die Mieträume bei seinem Auszug dem Vermieter im vermietbaren Zustand zurückzugeben. Es müssen zu diesem Zeitpunkt alle Schäden - auch Dübel-Schäden - im Mietobjekt behoben werden.

Fragen:

1. Sind diese beiden Klauseln rechtswirksam so wie sie hier stehen?

2. Die Türrahmen waren beim Einzug in die Wohnung angeblich weiss bzw. beige gestrichen, jetzt sind diese in braun lackiert (die Türen sind ebenfalls in einem dunkelbraunen farbton (nussbaum).
Müssen die Türrahmen wieder in weiss gestrichen werden? (vermietbar wären sie doch auch so)

3. Kann der Vermieter auch andere Mitbewohner (erwachsene Kinder) zur Renovierung oder Kostenübernahme verpflichtet werden?

Für eine umfassende Antwort wäre ich Ihnen dankbar.

MfG

B. S.
05.12.2010 | 16:22

Antwort

von


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Sehr geehrte Fragestellerin,

vielen Dank für die Anfragen. Vorweg möchte ich Sie darauf aufmerksam machen, dass dieses Forum dafür angedacht ist, einen ersten Eindruck zu der Rechtslage zu vermitteln. Durch Weglassen oder Hinzufügen von wesentlichen Tatsachen kann die Beurteilung Ihres Anliegens anders ausfallen. Auf Grundlage Ihrer Angaben beantworte ich die Fragen weiter wie folgt:

1) Grundsätzlich ist nicht der Mieter, sondern der Vermieter nach § 535 Abs. 1 BGB für den Erhalt der Wohnung in einem vertragsgerechten Zustand verantwortlich. Dem Mieter können aber vertraglich so genannte Schönheitsreparaturen auferlegt werden. Diese dienen in der Regel dazu, die von ihm selbst verursachten Abnutzungen zu beseitigen. Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs können allerdings formularmäßige Schönheitsreparaturklauseln nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam sein, wenn sie einen „starren Fristenplan" für die Renovierungsarbeiten vorsehen und deshalb zu einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters führen.

a) Die in einem Wohnraummietvertrag enthaltene Klausel, nach der Schönheitsreparaturen "in der Regel in Küchen, Bädern und Toiletten spätestens nach drei Jahren, in Wohnräumen, Schlafräumen, Dielen ... spätestens nach fünf Jahren und in sonstigen Räumlichkeiten ... spätestens nach sieben Jahren" durchzuführen sind, enthält keinen starren Fristenplan; sie ist deshalb nicht wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam; so BGH v. 13.7.2005 - VIII ZR 351/04.

Auch die vorliegende Klausel sieht gerade keine starren Fristen vor, da sie die Renovierungsintervalle nur mit der Formulierung "in der Regel" vorgibt.

b) Auch die zweite Klausel ist nicht zu beanstanden, zumal es generell den Mietern obliegt die Mieträume in vertragsgemäßem, also vermietbarem Zustand zurückzugeben, wenn diese so übernommen wurden.

Vorliegend handelt es sich insbesondere auch nicht um eine unwirksame Endrenovierungsklausel, da Sie mit der Klausel nicht zur Renovierung verpflichtet wurden.

c) Alles in allem wären Sie also nur dann zur Renovierung verpflichtet, wenn eine entsprechende Abnutzung dies überhaupt erforderlich macht.


2) Insbesondere hinsichtlich eines Neuanstrich der Türrahmen sehe ich für den Vermieter keine Handhabe. Die Farbe braun verunstaltet die Wohnung nicht, sodass Sie den Anstrich so belassen können. Etwas anderes hätte unter Umständen gegolten, wenn Sie sich eine besonders unübliche Farbe ausgesucht hätten.


3) Wenn Ihre Kinder die Mietsache nicht beschädigt haben, so sind sie nicht zur Renovierung im Sinne der von Ihnen zitierten Klausel verpflichtet, da zwischen dem Vermieter und den Kindern kein Vertrag geschlossen wurde.


Bedenken Sie bitte, dass ich Ihnen hier im Rahmen einer Erstberatung ohne Kenntnis aller Umstände keinen abschließenden Rat geben kann. Bei Unklarheiten benutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion, um an mich eine kostenfreie Nachfrage zu richten. Ich hoffe, Ihnen eine erste hilfreiche Orientierung ermöglicht zu haben.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Michael Kohberger

Bewertung des Fragestellers 07.12.2010 | 00:24


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BEWERTUNG VOM FRAGESTELLER 07.12.2010
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