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gemietetes Reihenhaus: Installation eines Heizkörpers Sache des Mieters?


19.10.2006 19:01 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Sehr geehrter Herr Anwalt,
sehr geehrte Frau Anwältin,

ich habe einen Mietvertrag für ein Reihenhaus abgeschlossen. Dieser umfasst auf Erdgeschoss und Obergeschoss zusammen 4 Räume nebst Badezimmer und Küche. Zusätzlich ist der Dachboden ausgebaut, das Haus ist auch unterkellert.

Vor Abschluss des Mietvertrages (Gültigkeit ab 01.01.07) führten wir (mein Lebensgefährte und ich) Gespräche mit der Wohnungsverwaltung, welche uns die Wohnung vermitteln wollte sowie mit einer lokalen Beauftragten des Vermieters, welche die Führung durch die Wohnung übernahm. Während dieser Gespräche wurde uns zugesichert, dass nach Abschluss des Mietvertrages zwei zusätzliche Heizkörper (auf dem Dachboden sowie in einem Kellerraum) auf Kosten des Vermieters installiert würden. Diese Vereinbarung wurde zwar unter Zeugen getroffen, jedoch nicht schriftlich fixiert. Auch der Mietvertrag enthält keine entsprechende Regelung, er schreibt aber Ergänzungen in Schriftform vor.

Nachdem wir nun den Mietvertrag unterschrieben haben, weigert sich der Vermieter, die zugesagten Leistungen auszuführen und verlangt, dass wir die Heizkörper selbst anschaffen und deren Installation bezahlen.

Der Mietvertrag sieht vor, dass Installation jeder Art bei Beendigung des Mietvertrages rückgängig zu machen seien. Auf Anfrage teilte man uns mit, wir könnten uns die Heizkörper ja dann "unter den Arm klemmen" und sie mitnehmen.

Dazu meine Fragen:

1. Inwiefern ist dieses Vorgehen des Vermieters mit geltendem Recht generell vereinbar, insbesodere das Verlangen des Vermieters allgemein, der Mieter solle die Heizkörper selbst installieren lassen und dies bezahlen?

2. Können wir uns auf § 123 (1) BGB berufen was die vorherige Zusage des Vermieters betrifft und vom Vertrag zurücktreten oder die Installation der Heizkörper auf dem zivilrechtlichen Weg erwirken?
Die Möglichkeit der Nutzung des Dachgeschosses als zusätzliches Zimmer, was nur durch einen Heizkörper möglich wird, war für uns ein ausschlaggebendes Argument für den Abschluss des Mietvertrages.

3. Sollten wir vom Mietvertrag zurücktreten können oder ihn formgerecht kündigen, weil die o. g. Bedingung nicht erfüllt wird und die Wohnung für uns somit nicht mehr nutzbar ist, gibt es die Möglichkeit von Schadensersatz - z.B. weil wir unser altes Mietverhältnis schon gekündigt haben und nun möglicher Weise in ein neues, teureres Mietverhältnis gedrängt werden?

Vielen Dank für Ihre Bemühungen.


-- Einsatz geändert am 19.10.2006 20:28:32
Eingrenzung vom Fragesteller
19.10.2006 | 19:36
Sehr geehrte Fragestellerin,

Die Beantwortung Ihrer Fragen unter Nr.n 2.und 3.hängt entscheidend
von dem genauen Inhalt der miet- vorvertraglichen Gespräche ab.

(1) (Nur)soweit Sie insoweit der lokalen Beauftragten gegenüber erklärt haben,dass die Anmietung für Sie nur unter der Voraussetzung in Frage kommt,dass nach Mietvertrags-Abschluss die zwei Heizkörper(Dachboden/Kellerraum)auf Vermieterkosten installiert werden,liegt der
Sachverhalt für eine Anfechtung nach § 123 BGB vor.

D.h.der Gegenseite bzw.deren Vertretung musste also vor Vertragsabschluss bekannt sein,dass die Installation(s.o.) für
Sie die Bedingung für die Unterzeichnung des Mietvertrages überhaupt ist.


Entsprechendes müssten auch die Zeugen,zur Vermeidung des insoweit in der Praxis leider regelmäßig auftretenden Beweisproblems,lückenlos mitbekommen haben .


Hiervon ausgehend,können Sie die Unterzeichnung des Mietvertrages
gegenüber dem Vermieter anfechten,was dann den rückwirkenden
Wegfall des Mietvertrages zur Folge hätte.Für einen Rücktritt wäre in einem solchen Fall kein Raum mehr,da man nur von einem
bestehenden,nicht aber von einem rückwirkend weggefallenen MV
zurücktreten kann.

Eine wirksame Anfechtung (wie gesagt,nur unter den unter (1) genannten und in der Praxis sehr oft mit Beweisproblemen behafteten Voraussetzungen möglich) führt auch zu Schadensersatz-
ansprüchen gegenüber dem Vermieter ,soweit durch das täuschende
Verhalten der lokalen Vertretung ein Schaden eintritt(z.B:die von Ihnen
angesprochenen höheren Kosten für ein Ersatzmietobjekt).



Soweit Sie die notwendigen vorvertraglichen Erklärungen unter (1)
ausschließlich gegenüber der Wohnungsverwaltung abgegeben haben
sollten,und nur diese dann die Installation zugesichert hätte,
müsste sich der Vermieter diese Täuschungshaltung möglicherweise
nicht zurechnen lassen,da die Hausverwaltung nicht in jedem Fall
in Vertretung für den Vermieter handelt.In diesem zuletztgenannten Fall könnte dann möglicherweise (Frage des Einzelfalles)zwar gegenüber dem Vermieter weder angefochten noch zurückgetreten werden(also nur Kündigung
des MV),es kämen aber insoweit Schadensersatzansprüche gegen
die Verwaltung direkt(und nicht gegen den Vermieter) in Betracht(s.o.).




Sofern für den Vermieter nachgewiesenermaßen(Zeugen) die Installation Ihnen gegenüber zugesichert wurde ,reicht diese entsprechende Erklärung derlokalen Vertretung aus,um den Vermieter zu binden und entsprechend zu verklagen.

Die Schriftformklausel bezieht sich auf Ergänzungen zum MV,
der von Ihnen geschilderte Sachverhalt betrifft demgegenüber vorvertragliche Inhalte.


Der Vermieter kann von Ihnen als Mieterin die Installation auf Ihre Kosten nicht verlangen.Es ist grundsätzlich Sache des Eigentümers ,für von ihm etwa
erstrebte Investitionen in sein Anwesen selbst aufzukommen.
Hiervon zu unterscheiden ist eine etwaige entsprechende Verpflichtung des Vermieters Ihnen gegenüber als Mieterin.
Eine solche besteht bei nachgewiesener (Zeugen) Zusicherung,wie oben erläutert.


Solten Rückfragen bestehen,betätigen Sie bitte die einmalige Nachfragefunktion.


Mit freundlichen Grüßen

Dorothee Mertens

Rechtsanwältin













Nachfrage vom Fragesteller 20.10.2006 | 13:34

Vielen Dank für Ihre Antwort. Sie haben mir insofern eine erste Orientierung gegeben, als dass ich nun mein weiteres Vorgehen planen kann.

Eine Nachfrage dennoch:
Der Vermieter bewarb das Haus bei einem namhaften Internetanbieter für Immobilien mit dem Wortlaut: "Das obere Dachgeschoss ist ausgebaut."
Kann ich aus dieser Formulierung bereits schlussfolgern, dass das Dachgeschoss somit als Wohnraum nutzbar ist. Und inwiefern würden Sie zustimmen, dass ein Heizkörper in diesem Zusammenhang zum Bewohnen des Raumes notwendig ist?

Ergänzung vom Anwalt 19.10.2006 | 19:36

sehr geehrte Fragestellerin,

Man muss die Formulierung"Das Dachgeschoss ist ausgebaut"
auslegen,da der Wortlaut nicht eindeutig ist.Eine Auslegung dahingehend, dass mit vorstehender Formulierung das DG als Wohnraum
angepriesen wird,halte ich für naheliegend.Jedoch gehört zu dem
Begriff Wohnraum nicht notwendig ein fest installierter Heizkörper.Denkbar ist auch ein Wohnraum ,der mit nicht fest installierten Heizkörpern erwärmt wird.

Sie haben das Fehlen der Heizkörper unabhängig von der Internetwerbung vor Abschluss des Mietvertrages bemerkt und angesprochen.(Begehung vor Ort).Deshalb wäre die Internet-Werbung
für Ihre Unterzeichnung des Vertrages ohnehin nicht ursächlich
geworden,selbst wenn deren Formulierung eindeutig gewesen wäre (wenn dort z.B.ausdrücklich das Wort" Heizkörper" gestanden hätte).

Es bleiben deshalb nach dem von Ihnen Mitgeteilten leider nur die Vorgehensweisen,die ich in meiner 1.
Antwort beschrieben habe.




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