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fristlose Kündigung durch Vermieter aufgrund einer Beschwerde meinerseits


14.04.2007 13:17 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Guten Tag,

ich bitte ausschließlich nichtrauchende Anwälte, auf diese Frage zu antworten.

ich habe folgendes Problem:

Ich bewohne gemeinsam mit meinem Freund eine Altbauwohnung, die sich über die 1. und 2. Etage erstreckt (Mietvertrag läuft auf meinen Namen).

Bereits in der Vergangenheit fiel auf, dass Rauch, der in der Wohnung darunter beim Anfeuern des dort installierten Kaminofens entsteht durch die offensichtlich marode Zimmerdecke in unsere Wohnung dringt. Mehrfach kam es zu einer deutlichen Belästigung durch Rauch.
Nach Absprache mit der Mieterin der Erdgeschoßwohnung lüftete diese jedoch kräftig, sobald Rauch entstand.

Die Bewohnerin der Erdgeschoßwohnung zog nun aus - und mein Freund bat die Vermieter höflich aber bestimmt, VOR Auswahl eines neuen Mieters darauf zu achten, dass es sich bitte um keinen Raucher handeln sollte, da der Zigarettenrauch in das Schlafzimmer, ins Bad, und in ein weiteres Zimmer ziehen würde, wo sich unsere Kleiderschränke befinden. Ich leide an einer Erkrankung der Schilddrüse, der Kehlkopfbereich ist daher sehr empfindlich und reagiere seither nahezu allergisch auf Zigarettenrauch - meide daher auch alle Orte, an denen geraucht wird.

Nun sind die neuen Mieter am 1. April eingezogen: ein Ehepaar und beide rauchen nach eigener Aussage etwa 2,5 Schachteln täglich. Der Rauch in der Wohnung ist widerlich - vor allem der kalte Rauch. Die Beeinträchtigung der Wohnqualität ist massiv.
Daher beschloss ich am Donnerstag vor Ostern zusammen mit meinem Freund ein klärendes Gespräch mit den Vermietern zu führen mit dem Ziel, dass die marode Decke derart abgedichtet wird, dass KEIN Rauch durch die Decke dringt.
Die Vermieter erwiderten, dass sie mich nicht zu fragen hätten, wen sie als Mieter auswählten und daher auch die neuen Mieter nicht gefragt hätten, ob sie Raucher seien (zumal die Vermieterin selbst raucht). Ich erwähnte, dass ich mir zum nächsten Monat eine Miekürzung vorbehalte, falls der Mangel nicht abgestellt werden würde - danach eskalierte die Situaltion etwas und der VERMIETER wurde ungehalten.

Nun wurde mir heute eine fristlose Kündigung zugestellt. Das Schreiben wurde meinem Freund von einem Boten übergeben (ohne Empfangsbestätigung). Die Räumungsfrist ist auf den 31.7.07 datiert. Hier wird dargestellt, ich hätte die Vermieterin beleidigt, angeblich den neuen Mieter massiv bedrängt, in der Wohnung nicht zu rauchen (was nicht korrekt ist) und daher handele es sich nunmehr um ein zerrüttetes Mietverhältnis. (wörtlich: "Durch die getätigten Übergriffe und die beleidigenden Äußerungen ... ist das Mitverhältnis schwer belastet und zerüttet. Das ausfallende Verhalten stellt sich als wichtiger Grund dar wie auch der Übergriff auf die weiteren Mitieter mit dem Anhalten diesen gegenüber, das Rauchen einzustellen, sich als nachhaltige Störung des Hausfriedens darstellt. Aus den vorgenannten Gründen sprechen wir hiermit Ihnen gegenüber die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses aus...")

Ich habe meinen Vermieter niemals beleidigt, sondern lediglich auf einen baulichen Mangel und eine damit verbundene Beineinträchtigung hingewiesen. Ich denke, dass der Gang zum Anwalt durch die Androhung der Mietkürzung erfolgte.

Meine Frage:
Ist die Kündigung rechtens?
Basiert sie rechtlich auf relevanten Grundlagen?
Wie verhalte ich mich nun?
Wie kann ich die Kündigung abwenden?

mit besten Grüßen
Sehr geehrte Fragestellerin,


vielen Dank für Ihre Anfrage, welche ich - die Richtigkeit Ihrer Angaben vorausgesetzt - anhand der von Ihnen gemachten Angaben gerne wie folgt summarisch beantworten möchte:


Nach § 543 Abs. 1 BGB kann jede Vertragspartei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen.

Ein wichtiger Grund im Sinne dieser Vorschrift liegt dann vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

Die Zerrüttung des Mietverhältnisses wird in der Rechtsprechung als wichtiger Grund zur fristlosen Kündigung angesehen. Das Mietverhältnis ist jedoch nur dann zerrüttet, wenn die Durchführung des Vertrags durch Zerstörung der das Schuldverhältnis tragenden Vertrauensgrundlage durch das Verhalten eines Vertragsteils derart gefährdet ist, dass sie dem Kündigenden auch bei strenger Prüfung nicht mehr zuzumuten ist. Ihrer Schilderung kann ich die Zerrüttung des Mietverhältnisses bislang nicht entnehmen. Soweit Sie Ihre Vermieter nicht beleidigt haben, fällt dieser Grund zu Begründung der fristlosen Kündigung weg. Inwieweit Sie Ihre Mieter tatsächlich bedrängt haben, kann ich Ihrer Schilderung nicht entnehmen. Es müsste sich hier schon um massivste Belästigungen von einigem Gewicht über einen längeren Zeitraum gehandelt haben. Ich gehe jedoch nicht davon aus, dass diese stattgefunden haben. Hier kommt es im Zweifel darauf an, ob Ihre Vermieter, die für vor Gericht für das Vorliegen eines wichtigen Grundes darlegungs- und beweispflichtig sind, ihre Schilderung durch Zeugen belegen können.

Wichtig wäre auch, den Wortlaut der fristlosen Kündigung einmal genau zu studieren. Ihre Vermieter müssten nämlich die tragenden Gründe für eine Zerrüttung angeben. Lediglich floskelhafte Begründungen reichen nicht aus.

Nach § 543 Abs. 3 BGB ist die Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig, wenn der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag besteht. Eine solche angemessene Frist oder Abmahnung haben Ihre Vermieter Ihnen nicht ausgesprochen.

Nach § 543 Abs. 3 BGB ist die Bestimmung einer angemessenen Frist oder eine Abmahnung nicht notwendig, wenn diese offensichtlich keinen Erfolg versprechen, die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist oder der Mieter mit der Entrichtung der Miete im Sinne des Absatzes 2 Nr. 3 in Verzug ist. Ich kann Ihrer Schilderung - wie bereits gesagt - nicht entnehmen, inwieweit eine Abmahnung keinen Erfolg versprochen haben soll oder die Interessen Ihrer Vermieter eine sofortige Kündigung rechtfertigen sollen. Alleine der Unmut über Ihre angekündigte Mietzinskürzung reicht - wenngleich hierin der wahre Grund der Kündigung zu suchen sein dürfte - nicht aus.

Soweit die Kündigung unwirksam ist, entfaltet sie natürlich auch keine Wirkungen. Sie können die Unwirksamkeit der Kündigung jedoch gerichtlich feststellen lassen, indem Sie eine Feststellungsklage anstreben mit dem Ziel festzustellen, dass das Mietverhältnis fortbesteht. So können Sie die Unsicherheit, ob Ihre Vermieter weitere Rechte aus der Kündigung ableiten wollen oder nicht, beenden. Bei einer solchen Klage sollten Sie sich aber unbedingt anwaltlicher Hilfe bedienen.

Insgesamt haben Sie daher - wenn Ihre Schilderung zutrifft - gute Chancen, sich gegen die fristlose Kündigung zu wehren. Sie sollten sich unbedingt weiter anwaltlich beraten lassen, da das deutsche Mietrecht einige Tücken enthält und Sie Ihre Rechte bei anwaltlicher Vertretung optimal wahrnehmen können. Es geht schließlich um Ihren Wohn- und Lebensraum. Gerne bin ich Ihnen bei der weiteren Vertretung Ihrer Interessen behilflich. Sie können sich jederzeit an mein Büro wenden.


Ich hoffe, Ihnen mit meiner Prüfung der Rechtslage eine erste rechtliche Orientierung vermittelt zu haben. Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass diese Plattform eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann, sondern ausschließlich dazu dient, eine erste überschlägige Einschätzung Ihres Rechtsproblems von einem Rechtsanwalt zu erhalten.

Sofern Sie eine abschließende Beurteilung Ihres Sachverhaltes wünschen, empfehle ich, einen Rechtsanwalt Ihres Vertrauens zu kontaktieren und die Sachlage mit diesem konkret zu erörtern. Gerne bin ich bereit, diese Aufgabe für Sie zu übernehmen. Hierfür bin ich jederzeit für Sie telefonisch und per E-Mail erreichbar.


Mit freundlichen Grüßen

Philipp Achilles
Rechtsanwalt
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Gisselberger Straße 31
35037 Marburg

Telefon: 06421-167129
Fax: 06421 - 167132

achilles@haftungsrecht.com
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