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belegungsgebundene WBS Wohnung in Berlin

26.01.2012 18:43 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Joerss


Hallo,
ich bewohne derzeit (seit 7 Jahren) eine belegungsgebundene Mietwohnung in Berlin.

Jetzt habe ich die Möglichkeit eine zweite, ebenfalls belegungsgebundene Wohnung zusammen mit meinem Freund zu mieten ( wir stehen beide auf dem WBS ). Der Mietvertrag mit der Hausverwaltung kann in den nächsten Tagen abgeschlossen werden. Wir würden uns dann beide mit Hauptwohnsitz in der neuen größeren Wohnung anmelden. Für die jetzige kleine Wohnung würde ich dann einen Nebenwohnsitz anmelden.


Meine Frage:
Wenn ich den Vertrag mit meiner Freundin für die neue Wohnung unterschreibe, bedeutet dies, daß ich die jetzige belegungsgebundene Wohnung aufgeben muß? Ich würde sie gerne behalten.
Was würde passieren, wenn ich den Mietvertrag für die neue Wohnung mit meinem Freund unterzeichne, die alte Wohnung jedoch nicht kündige?


Freundlicher Gruß

Sehr geehrter Fragestellerin,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsschilderung und Ihres Einsatzes gerne wie folgt beantworten möchte. Vorab möchte ich jedoch darauf hinweisen, dass auf diesem Portal lediglich eine erste rechtliche Einschätzung möglich ist, die eine tiefergehende anwaltliche Beratung nicht ersetzen kann.

Mit einem Wohnberechtigungsschein können Sie in eine Wohnung ziehen, die mit öffentlichen Mitteln gefördert wird. Die Erteilung eines Wohnberechtigungsscheins für eine bestimmte Wohnung mit einer bestimmten Größe ist jedoch nur möglich, wenn gewisse Voraussetzungen an die Personenanzahl und das zur Verfügung stehende Einkommen erfüllt werden (diese werden im jeweiligen Wonraumförderungsgesetz der einzelenen Länder geregelt (z.B. WoFG Berlin)).

Für jede weitere zum Haushalt gehörende Person erhöht sich die maßgebliche Einkommensgrenze um einen gewissen Betrag und die angemessene Wohnungsgröße um ca. 15 m² oder einen Raum. Als Grundlage der Prüfung der Voraussetzungen dienen die Einkommensnachweise, wie z.B. Lohnnachweise oder Steuerbescheide, die Personalpapiere und Meldebescheinigungen des jeweils zuständigen Einwohnermeldeamtes. Die Berechtigung für eine Sozialwohnung hängt also vom Gesamteinkommen der Familie ab. Grundlage ist dabei das Bruttoeinkommen aller Familienmitglieder minus Werbungskosten und Unterhaltsleistungen minus eine zehnprozentige Pauschale bei Lohnsteuerpflichtigen. Eine Überschreitung ist in den meisten Ländern um bis zu 5 %, in Berlin sogar bis zu 20 % zulässig, ohne dass die Berechtigung auf eine Sozialwohnung verloren geht.

Wenn der Antrag für den Wohnberechtigungsschein geprüft wird und man die genannten Voraussetzungen erfüllt, bekommt man den aktuellen Wohnberechtigungsschein zugeschickt. Darauf kann man unter anderem die berechtigte Wohnungsgröße sehen. Grundsätzlich geht man im davon aus, dass pro Wohnberechtigten je ein Raum zur Verfügung gestellt wird; es kann also grundsätzlich ein Alleinstehender eine Einzimmerwohnung und das Ehepaar mit zwei Kindern maximal eine Wohnung mit drei Wohnräume bekommen. Wenn man dazu noch die speziellen persönlichen oder beruflichen Bedürfnisse aufweisen kann, kann man ausnahmsweise noch einen zusätzlichen Raum bekommen. Mit dem Wohnberechtigungsschein, der eine 1-Zimmer-Wohnung vorsieht, kann man im Sonderfall also auch eine kleine 1 ½-Zimmer oder eine 2-Zimmer-Wohnung bekommen, jedoch darf dabei die Wohnfläche nicht ca. 45 bis 50 qm überschreiten. Entsprechend gilt dies für einen 2-Personen-Haushalt, für den ein Wohnberechtigungsschein für 2 Zimmer erteilt wurde, dass maximal eine 3-Zimmer-Wohnung mit bis häufig bis zu 60 qm groß bezogen werden darf.

Man geht jedoch grundsätzlich davon aus, dass bei einem Wohnberechtigungsschein die darin genannten Personen zum Bezug von nur einer (!) öffentlich geförderten Wohnung (Sozialwohnung) berechtigt sind. Das Erteilen von Wohnberechtigungsscheinen dient schließlich der Verteilungsgerechtigkeit an den begrenzt vorhandenen Sozialwohnungen zum Zeitpunkt des Bezugs (s. §§ 1 ff. WoFG Berlin). Es soll damit sichergestellt werden, dass nur diejenigen Personen eine Sozialwohnung erhalten, die die gesetzlichen Anforderungen einhalten. Verfügt man über ausreichend Vermögen, so erhält man daher bei korrekten Angaben zumeist keinen Wohnberechtigungsschein.

Wie es nun dazu kommt, dass es Ihnen Ihren Schilderungen nach möglich wäre, nach Prüfung der Voraussetzungen, aufgrund mehrerer Wohnberechtigungsscheine gleich mehrere Wohnungen anzumieten, kann ich nicht ganz nachvollziehen.
Allein möglich erscheint mir die Situation, dass sie zunächst allein einen allgemeinen Wohnberechtigungsschein erhalten haben und anschließend zusammen einen gezielten Wohnberechtigungsschein beantragt haben. Zwischen diesen Wohnberechtigungsscheinen wird unterschieden. Der allgemeine Wohnberechtigungsschein gilt für ein Jahr und enthält Angaben über die Anzahl der Personen, für die der Wohnberechtigungsschein gilt sowie die maximale Größe der Wohnung, die bezogen werden darf. Der gezielte Wohnberechtigungsschein wird ausgestellt, wenn eine bestimmte Wohnung bezogen werden soll. Er gilt dann nur für diese Wohnung.

Sollte dies der Fall sein, so sind die oft bei der zuständigen Gemeinde oder Stadt erhältlichen Merkblätter/ Ratgeber zur Hand zu nehmen, wie weiter vorzugehen ist. Wahrscheinlich werden Sie beim Vorliegen der Voraussetzungen ohnehin nicht ohne Schwierigkeiten zwei Wohnungen finanzieren können, so dass sich näher mit der Kündigung zu beschäftigen ist. In den Merkblättern/ Ratgebern wird oft erklärt, wie man eine Wohnung kündigt, den Umzug vorbereitet, richtig streicht usw.

Sollte der Grund Ihrer Überlegung dagegen darin liegen, dass sie in letzter Zeit, nach Beantragung des zweiten Wohnungsberechtigungsscheins eine Lohnerhöhung oder ähnliches erhalten haben oder eine solche zu erwarten ist, so ist folgendes zu berücksichtigen. Durch eine zukünftig eintretende Einkommenserhöhung kann es zu einer sog. "Fehlbelegung" kommen. Das heißt, dass die Sozialwohnung zwar ursprünglich von einer berechtigten Person bewohnt wurde, die Wohnberechtigung durch die verbesserte Einkommenssituation zwischenzeitlich jedoch entfallen ist. Für diese Fehlbelegung muss dieser Mieter dann einen Ausgleich, die Fehlbelegungsabgabe bezahlen.

Um letztlich sicherzugehen sollte man bei der zuständigen Antragsstelle noch einmal Rücksprache halten; ggf. liegen ja besondere Voraussetzungen vor, die in Ihrem Fall zu einem Bezug von zwei Sozialwohnungen berechtigen.

Ohne eine Einsichtnahme sämtlicher bei Ihnen vorhandener Unterlagen ist mir eine abschließende Auskunft aus der Ferne jedoch leider nicht möglich.

Ich hoffe trotzdem, Ihnen mit der Beantwortung Ihrer Frage eine Unterstützung zur ersten Orientierung gegeben zu haben. Möchten Sie eine weitergehende Erläuterung haben, so nutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion.

Bedenken jedoch Sie bitte, dass ich Ihnen hier keinen abschließenden Rat in einer konkreten Rechtsangelegenheit geben kann.

Sofern Sie eine abschließende Beurteilung in einer konkreten Angelegenheit wünschen, so empfehle ich Ihnen einen örtlichen auf Mietrecht und ggf. gleichzeitig auf Sozialrecht spezialisierten Anwalt aufzusuchen und mit ihm Ihren Fall nach seiner Einsicht sämtlicher Unterlagen näher zu besprechen. Unter Umständen steht Ihnen ein Anspruch auf Beratungs- bzw. Prozesskostenhilfe zu. Dies lässt sich im Internet berechnen. Sollten Sie einen Anspruch auf Beratungshilfe haben, so sollten Sie vor dem Aufsuchen eines Rechtsanwalts einen Antrag beim zustänidgen Gericht auf Beratungshilfe stellen und dann mit diesem Antrag einen Rechtsanwalt aufsuchen.

Mit freundlichem Gruß

Thomas Joerss

Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 27.01.2012 | 05:50

Danke für ihre erste Antwort. Die allgemeinen Bedingungen für WBS sind mir bekannt.

Gehen Sie bitte davon aus, daß es durchaus möglich ist (bei korrekten Angaben und Einhaltung der gesetzlichen Anforderungen) eine zweite belegungsgebundene Wohnung anzumieten. Tatsächlich kann ich morgen den neuen Mietvertrag unterschreiben ohne den alten gekündigt zu haben.

Finanziell ist es kein Problem - beide Mieten werden bezahlt, da sich mein Einkommen in naher Zukunft erhöht. Die von Ihnen genannte Fehlbelegungsabgabe gibt es in Berlin meines Wissens nicht mehr. http://www.berlin.de/landespressestelle/archiv/2002/04/30/05079/index.html

Für mich stellt sich vor allem folgende Frage: muß ich damit rechnen, daß ich aus einer der Wohnungen "herausgeklagt" werde? Oder gibt es dafür keine rechtliche Handhabe?

Können Sie mir diese Frage konkret beantworten?



Freundliche Grüße



Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 27.01.2012 | 13:39

Sehr geehrter Fragensteller,

aufgrund Ihrer zukünftigen Lohnerhöhung könnte es sein, dass zukünftig die Voraussetzungen hinsichtlich der Erteilung eines Wohnberechtigungsscheines wegfallen. Sie würden dann als Nichtwohnberechtigter gelten.

Hinsichtlich der Fehlbelegungsabgabe sollten Sie (z.B. direkt beim zuständigen Wohnsamt) in Erfahrung bringen, ob diese in Berlin tatsächlich abgeschafft worden ist, um sich zu vergewissern, dass später keine Abgaben eingefordert werden.

Ob sie später damit rechnen müssten, dass Sie aus einer der Wohnungen "herausgeklagt" würden, kann ich Ihnen nicht sagen, da dies von Ihrem Verhalten und dem Vorgehen Ihres Vermieters abhängen wird.

Dafür bedarf es vorher jedoch immer eines Kündigungsgrundes. Die Fehlbelegung einer Sozialwohnung kann als sonstiger Grund i.S.v. § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB anzusehen sein, der zu einem Kündigungsrecht des Vermieters führt (Palandt-Weidenkaff, § 573 Rn. 42). Dies würde aber voraussetzen, dass die zuständige Stelle Ihren Vermieter auffordert, die jeweilige Wohnung einem Wohnberechtigten zu überlassen. Wenn die Kündigung als berechtigt angesehen werden sollte und Sie anschließend die Wohnung nicht Ihrer Verpflichtung nach räumen würden, könnte damit zu rechnen sein, dass auf Räumung geklagt wird.

Aus diesem Grund empfiehlt es sich, zur Planungssicherheit, noch vor dem Abschluss des neuen Mietvertrages mit dem zuständigen Wohnungsamt Rücksprache zu halten und dort Ihr Vorhaben offen zu legen. Ggf. gibt Ihnen der Hausverwalter auch ein bis zwei Tage Zeit, wenn Sie ihm erklären, dass Sie noch eine wichtige Rücksprache mit dem Wohnungsamt halten möchten (man sollte jedoch im Hinterkopf behalten, dass die Sozialwohnungen für diejenigen geschaffen worden sind, die das Geld für die Miete einer normalen Wohnung nicht aufbringen können).

Mit freundlichem Gruß

Thomas Joerss

(Rechtsanwalt)

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