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automatische Mietverlängerung + Mietkündigung


02.01.2006 19:50 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Hallo, das Thema ist sicherlich nicht neu.

Nachfolgend ein Auszug aus meinem Mietvertrag; es handelt sich um das Formular 1965 des Maiß-Verlages, München, mit handschriftlichen Ergänzungen. Einige Abschnitte wurden zwar auch maschinenschriftlich beigefügt, betreffen aber nicht die Kündigungsregelung:

§ 2. Mietzeit

Das Mietverhältnis beginnt am (handschriftlich:) 1. Juni 1995

(1) (Verträge von unbestimmter Dauer)
Das Mietverhältnis läuft auf unbestimmte Zeit und kann von jedem Teil gekündigt werden unter Einhaltung einer Frist von
3 Monaten, wenn das Mietverhältnis weniger als 5 Jahre gedauert hat,
6 Monaten, wenn das Mietverhältnis wenigstens 5 Jahre gedauert hat,
9 Monaten, wenn das Mietverhältnis wenigstens 8 Jahre gedauert hat,
12 Monaten, wenn das Mietverhältnis wenigstens 10 Jahre gedauert hat.

(2) (Verträge von bestimmter Dauer)
Der Abschluß des Mietvertrages erfolgt auf (handschriftlich:) 5 Jahre.
Wird das Mietverhältnis nicht spätestens unter Einhaltung der oben genannten Frist gekündigt, so verlängert es sich jedes Mal um ein – Viertel ("Viertel" wurde handschriftlich gestrichen) – halbes ("halbes" wurde handschriftlich gestgrichen) – ganzes _____ Jahr.

(3) Die Kündigung muß schriftlich erfolgen. Sie muß dem anderen Vertragspartner bis zum 3. Werktag des ersten Monats der Kündigungsfrist zugegangen sein.

(4) Für die außerordentliche Kündigung gelten die gesetzlichen Kündigungsgründe (z.B. über vertragswidrigen Gebrauch, Störung des Hausfriedens, Zahlungsverzug.

Frage A) Ist eine Kündigung zum 01.06.2006 ein Problem?
Ich nehme an, dass eine Kündigung zum 01.06.2006 kein Problem ist, da - nach den mir vorliegenden Informationen - die neue Kündigungsregelung greift und ich im Februar 2006 ohne Schaden per 01.06.2006 kündigen könnte.

Frage B) Wie ist es jedoch mit Kündigungsterminen zwischen dem 01.06.2006 und dem 01.06.2007: greift hier die "automatische" Mietverlängerung ´um ein ganzes Jahr´, so dass ich erst wieder zum 01.06.2007 schadlos kündigen kann?

Für Ihren rechtlichen Rat danke ich Ihnen.
Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

Ihre Rechtsfrage beantworte ich anhand der von Ihnen übermittelten Informationen wie folgt:

1.
Für Sie gilt leider die zwölfmonatige Kündigungsfrist gemäß § 2 Abs. 1 des Mietvertrages, so dass Ihre nächste Kündigungsmöglichkeit erst zum 31.12.2006 besteht, wenn Ihrem Vermieter die Kündigung spätestens am 04.01.2006 (!) zugeht!

Zwar haben sich mit Wirkung zum 01.09.2001 die gesetzlichen Kündigungsfristen zu Ihren Gunsten geändert.
Nach der Übergangsregelung des Art 229 § 3 Abs. 10 EGBGB gelten aber für den Mieter im Vergleich zur neuen Rechtslage ungünstige Kündigungsfristen fort, wenn diese „vor dem 01.09.2001 durch Vertrag vereinbart worden sind“.
Eine solche Vereinbarung liegt hier vor, da die Kündigungsfristen als solche ausdrücklich aufgeführt sind. Dass der Vertrag für eine Vielzahl von Fällen vorformuliert ist, ändert hieran nichts.
Anders wäre der Fall nur zu beurteilen, wenn in dem Vertrag lediglich auf die gesetzliche Regelung des damals geltenden § 565 Abs. 2 BGB verwiesen würde, so dass die Wiedergabe der Kündigungsfristen nur als zu Informationszwecken erfolgt anzusehen wäre.

2.
An sich ist auch die Vereinbarung eines befristeten Vertrages (hier mit Verlängerungsklausel) seit dem 01.09.2001 in der hier vorliegenden Gestaltung nicht zulässig, da § 575 BGB (neu) hierfür Befristungsgründe vorschreibt.
Hier greift aber die Übergangsregelung des Art 229 § 3 Abs. 3 EGBGB, wonach für Altmietverträge auch insoweit die frühere Rechtslage weiter gilt.

Nach dem 01.06.2006 ergeben sich für Sie keine Unterschiede, weil ja die Kündigungsfrist nicht kürzer ist als der Zeitraum, um den sich das Mietverhältnis automatisch verlängert.

Egal, zu Beginn welchen Monats Sie kündigen, das Mietverhältnis endet in jedem Fall (erst) zwölf Monate später.

3.
Unberührt hiervon bleibt natürlich die Möglichkeit, sich mit dem Vermieter anderweitig zu einigen, insbesondere durch die Stellung eines geeigneten Nachmieters.


Ich hoffe Ihnen mit dieser Antwort zunächst einmal weitergeholfen zu haben, auch wenn sie nicht ganz Ihren Erwartungen entsprechen mag.

Für Rückfragen stehe ich gerne zur Verfügung.

Ich wünsche Ihnen ein glückliches und erfolgreiches Jahr 2006.

Mit freundlichen Grüßen


Wolfram Geyer
Rechtsanwalt
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