außerordentliche Kündigung privater Darlehensvertrag

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen wie folgt beantworten:

Der Darlehensgeber kann fristlos kündigen, wenn der Darlehensnehmer ihm einen wichtigen Grund für die Kündigung bietet. Ein wichtiger Grund ist immer dann gegeben, wenn es dem Darlehensgeber nicht mehr zumutbar ist, das Darlehensverhältnis bis zum Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist aufrechtzuerhalten.

Der Anwendungsfall eines wichtigen Kündigungsgrundes beim Darlehen ist gesondert gesetzlich geregelt: § 490 BGB sieht vor, dass das Darlehen gekündigt werden kann, wenn sich die Vermögensverhältnisse des Darlehensnehmers wesentlich verschlechtern, wenn sich der Wert einer für das Darlehen gestellten Sicherheit wesentlich verschlechtert oder eine solche Verschlechterung einzutreten droht.

Oder aber auch wenn aus sonstigen Gründen das Vertrauensverhältnis zwischen Darlehensgeber und Darlehensnehmer zerstört ist. Hierbei sind die Interessen beider Vertragsparteien im Einzelfall gegeneinander abzuwägen.

Sofern Sie aus der Wohnung geworfen wurden, diese daher nicht wie im Vertragszweck ab dem 01.09.2018 weiter bewohnen können, sprich Ihnen damit eine Sicherheit der Rückgewährung entzogen wurde, der Darlehensnehmer keine anderweitige gleichwertige Sicherheit der Rückzahlung angeboten hat und sprichwörtlich das Vertrauensverhältnis weggefallen ist, sehe ich damit einen m.A.n. fristlosen Kündigungsgrund als begründet an.

Ggf. ist auch ein Kündigungsgrund nach dem sog. "Wegfall der Geschäftsgrundlage" gegeben.

Mit einer wirksamen fristlosen Kündigung des Darlehensvertrages wird der geleistete Forderungsbetrag nebst Zinsen etc. (wenn vereinbart) sofort fällig, sprich der Darlehensnehmer muss Ihnen dann den geleisteten Betrag sofort zurückzahlen. Kann er dies nicht im Rahmen einer gesetzten Frist, befindet er sich in Verzug und muss Ihnen dann noch anfallenden Verzugsschaden (Zinsen, Rechtsbeistandskosten etc.) erstatten.

Hinsichtlich den abweichend vom Darlehensbetrag Ihrerseits geleisteten Investitionen ist es problematischer. Sofern Sie eine beweisbare Zusicherung haben, dass Sie anlässlich dieser Investitionen ausbezahlt werden (behalten oder übergeben Sie bitte nur Kopien der Handwerksleistungen und Rechnungen) , sollte dies unproblematisch sein.

Mieter sind i.d.R. verpflichtet, von ihnen vorgenommene oder auf ihre Kosten veranlasste bauliche Veränderungen der Mieträume, Einbauten, Einrichtungen oder Installationen bei Auszug zu beseitigen. Dies gilt in der Regel elbst dann, wenn der Vermieter die Veränderungen ausdrücklich genehmigt hat (vgl. BGH NJW 1981, 2564 ; OLG Düsseldorf ZMR 1990, 218 ; LG Berlin GE 1994, 583), weil dieser damit in der Regel nicht automatisch erklärt hat, auf einen Rückbau zu verzichten.

Andererseits ist eine Rückbauverpflichtung i.d.R. dann ausgeschlossen, wenn eine erhebliche Verbesserung eintritt und der Rückbau zu einer Verschlehcterung der Mietsache führt.

Meist schulden die Mieter also keinen Rückbau, wenn die Mieträume dadurch nach allgemein geltenden Maßstäben deutlich verschlechtert würden (vgl. LG Hamburg WuM 1988, 305 ; OLG Frankfurt WuM 1992, 57; LG Berlin GE 1999, 316; LG Münster WuM 1999, 515 ).

Einen direkten Schadensersatzanspruch in Erwartung eines langjährigen Nutzungsverhältnis in Bezug auf die getätigten Investitionen kennt das Gesetz in Bezug auf Mieter insoweit nicht, da dies ausnahmslos bedauerlicherweise in die Risikobereich des Mieters/Nutzers fällt.

Anders könne man ggf. nur dann argumentieren, wenn Ihre Investitionen mit Blick auf die Sanierung der Wohnung für die Möglichkeit der Schaffung eines Nutzungsverhältnisses ähnlich einer Bauträgervereinbarung oder aus gesellschaftsvertraglichen Gründen (GbR) oder dergleichen vorgenommen worden sind, dann nämlich wäre der Rauswurf aus der Wohnung als eventuelle Pflichtverletzung unter dem Gesichtspunkt der Rechtsmissbräuchlichkeit und ggf. einer Schadensersatzpflicht begründet. Dies ist jedoch vorerst nur vage eingeschätzt und bedarf daher eine komplexen Prüfung der getroffenen Vereinbarungen um die Wohnung, welche im Rahmen dieser Ersteinschätzung nur sehr begrenzt möglich ist.

Im Ergebnis bleibt daher festzuhalten, Sie sollten dringend eine Vereinbarung mit dem Wohnungseigentümer herbeiführen, in welcher die Rückzahlungsmodalitäten des Darlehens für den Fall der Kündigung als auch der bereits geleisteten Investitionen geregelt sind, damit in dieser Form eine beweisbare schriftliche Erklärung vorliegt, dmait dann mögliche gerichtliche Verfahren deutlich erleichtert werden, zumindest mit Blick auf die Erstattung der Investitionen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen