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Zwangsversteigerung - bestehengebliebene Grundschuld - 5 % Nebenleistungen

| 25.10.2019 10:53 |
Preis: ***,00 € |

Zwangsvollstreckung, Zwangsversteigerung


Beantwortet von

Rechtsanwältin Doreen Prochnow


Sehr geehrte Damen und Herren,

mit Zuschlag vom 12.09.2019 habe ich eine Wohnung ersteigert (Versteigerung zur Aufhebung der Gemeinschaft). Im Grundbuch ist eine Grundschuld bestehen geblieben, welche ich mit übernehmen musste. Das Recht war mit 18% Zinsen und 5 % Nebenleistung im Grundbuch ausgewiesen.

Das Recht in Abt. III war bereits abgezahlt, die Bank hat auf die Zinsen und Nebenleistung verzichtet.

Diese Grundschuld muss ich natürlich nun an die ehemaligen Eigentümer auszahlen. Deren Anwalt verlangt nun die Grundschuld zzgl. die 18% Zinsen und zzgl. die 5% Nebenleistung.

Die ehemaligen Eigentümer haben erst jetzt auf meine Schreiben reagiert und mir aber noch immer keine Bankverbindung mitgeteilt, wohin ich die abzulösende Grundschuld überweisen soll. Aufgrund der 18% Zinsen erfolgt m.E. hier eine deutliche Verzögerung der Auszahlung, welche durchaus von der Gegenpartei so gewollt ist.


2 Fagen hierzu:

- Muss ich die 18% Zinsen und auch die 5% Nebenleistung an die ehemaligen Eigenümer zahlen?

- Kann ich den Zeitraum für die Zahlung der 18% Zinsen kürzen (falls ich diese zahlen müsste) da sich die Gegenpartei die ganze Zeit nicht gemeldet hat und auch bisher keine Kontoverbindung zur Überweisung der Grundschuld mitgeteilt hat?

Vielen Dank im Voraus für Ihre Hilfe und beste Grüße

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Leider müssen Sie als Ersteher in der Versteigerung die Grundschuld so übernehmen , wie Sie im Grundbuch steht, dies bedeutete mit Zinsen und Nebenleistungen auch wenn es sich um eine Eigentümergrundschuld handelt, weil das Darlehen abgelöst wurde. Dies gilt auch soweit die Bank selbst auf Zinsen und/oder Nebenleistungen verzichtet hat, denn Sie treten nicht in den Darlehensvertrag ein, sondern haben die Grundschuld entsprechend der Eintragung im Grundbuch erworben ( § 53 ZVG ). Deswegen wirken sich Änderungen im Rechtsverhältnis zwischen Bank und Darlehensnehmer auf sie nicht aus.

Fazit Frage 1: Leider müssen Sie auch die Zinsen und Nebenleistungen zahlen, da Sie nicht in den Darlehensvertrag mit den dort ausschlaggebenden Rechten und Pflichten eintreten, sondern sich Ihre Verpflichtungen als Ersteigerer allein nach dem Grundbuch richten.

Nach § 301 BGB hat der Schuldner von einer verzinslichen Geldschuld während des Verzugs des Gläubigers Zinsen nicht zu entrichten. Bei der grundschuld handelt es sich um eine verzinsliche Geldschuld. Um den Zeitraum für die Zinsen kürzen zu können, muss der Gläubiger sich im Verzug der Annahme ( § 293 ff. BGB ) befinden.

Nach § 293 BGB kommt eine Gläubiger in Verzug, der eine ihm angebotene Leistung nicht annimmt.
Nach 295 BGB genügt ein wörtliches Angebot des Schuldners, wenn zur Bewirkung der Leistung eine Handlung des Gläubigers erforderlich ist. Dem Angebot der Leistung steht die Aufforderung an den Gläubiger gleich, die erforderliche Handlung vorzunehmen.

Sie können also die Zinsen dann kürzen, wenn der Gläubiger eine Mitwirkungshandlung (hier die Mitteilung der Bankverbindung) unterläßt.

Ich rate Ihnen daher dazu, falls noch nicht geschehen, dem Gläubiger eine kurze Frist (7 Tage sollten ausreichen) zur Bankverbindungsbenennung zu setzen. Ist dies bereits geschehen, also haben Sie bereits den Gläubiger zur Mitwirkung aufgefordert und sind hier Fristen verstrichen, so sollten Sie die Zinsen kürzen und den Restbetrag überweisen.

Sodann verlangen Sie die Löschungsbewilligung. Sollte diese mit Hinweis auf die Zinsen verwehrt werden, sollten Sie die Löschungsbewilligung unter Bezugnahme auf § 301 BGB einklagen. Dann wird die Bewilligung zur Löschung durch den Grundschuldeigentümer durch das Gericht ersetzt.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Rückfrage vom Fragesteller 26.10.2019 | 23:53

Sehr geehrte Frau Prochnow,

vielen Dank für Ihre ausführliche Antwort. Ich muss gestehen, dass mich Ihre Antwort, dass ich die 5% einmailge Nebenleistung bezahlen muss, doch überrrascht hat.

Ich habe schon öfters ein Objekt aus einer Zwangsversteigerung zur Aufhebung der Gemeinschaft ersteigert und auch immer ist eine Grundschuld mit einer 5% Nebenleistung bestehen geblieben, welche ich übernehmen musste. Diese Grundschuld musste ich bisher immer direkt bei der Bank ablösen (nicht wie im aktuellen Fall, direkt bei dem ehemaligen Eigentümer), da noch eine Restschuld bestand. Aber in keinem Fall haben die Banken auf die 5%ige Nebenleistung bestanden, obwohl diese auch in allen Fällen im Grundbuch eingetragen war. Mich wundert dies, denn ich glaube kaum, dass sich eine Bank die Nebenleistung entgehen lassen würde, falls dies ihr gutes Recht gewesen wäre.

Deswegen meine Nachfrage: wieso musste ich bei den Banken die 5%ige Nebenleistung nicht bezahlen, aber bei der Ablösung bei einer Privatperson muss ich dies machen?

Herzlichen Dank schon mal für Ihre Rückmeldung.

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 27.10.2019 | 11:18

Lieber Fragesteller, gern zu Ihrer Nachfrage.

Die 5 % Nebenleistung sind eine undefinierte Größe die Banken oft verlangen um im Verwertungsfall- der oft unter offen stehenden zu besichernden Summe liegt- die Kosten des Verfahrens einzutreiben. Dies ist bei Zwangsversteigerungen aus notleidenden Krediten der Fall, weil die Verwertung oft unterhalb der offenen Darlenessumme liegt.

Liegt die Verwertungssumme in der Versteigerung (oftmals ist dies in der Teilungsversteigerung der Fall) höher als die offene Schuld, so spielt die Nebenleistung keine Rolle, da sie aus der dem eingenommenen Versteigerungserlös entnommen wird. Daher haben die Banken, wenn eine Versteigerung die offene Grundschuld abdeckt, keinen Anspruch gegen den Schuldner ( Darlehensnehmer) auf Ausgleich der 5% Nebenleistungen, weil dies die Abrede zwischen Darlehensnehmer und Bank so vorsieht (vgl. LG Essen, Urteil vom 09.09.2016, 17 O 6/16 ). Bei den meisten Teilungsversteigerungen ist dies der Fall, da die Versteigerung oft nicht aus Not sondern wegen unterschiedlichen Wegen der Partner vorgenommen wird. Hier ist die Darlehensrestsumme zumeist kleiner als der Versteigerungserlös, so dass dieser auch für die Kosten genügt und sie Sicherungsabrede dann einen Zugriff auf die Nebenleistung nicht zuläßt.

Zudem versteigern die Banken nicht die Immobilie, sondern die Eigentümer, so dass diese auch mit den Kosten der Versteigerung belastet sind. Der Bank entsteht also mangels zusätzlicher Kosten keine Anspruch auf die Nebenleistungen, da dies in der Kreditabrede zwischen Bank und Alteigentümer so geregelt ist. Lösen Sie nun den Kredit an die Bank ab, so treten Sie in die Rechte und Pflichten aus dem Darlehen und somit auch in die Sicherungsabrede ein. Dies war bei Ihren anderen Versteigerungen der Fall, da das Darlehen noch bestand. Hier begrenzte also die Sicherungsabrede den Zugriff auf die Nebenleistung.

Aber in Ihrem Fall jetzt wurde die Grundschuld aber offensichtlich vor der Teilungsversteigerung an die Bank abgelöst so dass aus der Sicherungsgrundschuld zu Gunsten der Bank nun eine Eigentümergrundschuld wurde. Die Abreden zwischen der Bank und dem Eigentümer gehen Sie nichts an, in den anderen Fällen sind Sie, da das Darlehen noch nicht abgelöst war, in diese Abrede gleichsam "eingestiegen", so das die Sicherungsabrede zur Forderung Ihnen zu Gute kam.

Hier ist es anders. Es ist nicht die Sicherungsabrede mit der Bank ausschlaggebend, weil diese nicht mehr existiert, sie wurde von den Alteigentümern abgelöst. Neue Sicherungsgeber sind die Alteigentümer und zwischen dem Alteigentümer und Ihnen besteht keine Sicherungsabrede, die die Fälle der Nebenleistung regelt. Folglich ist nur das Grundbuch ausschlaggebend und dieses sieht die Nebenleistung leider vor.

Da Sie in das Grundbuch eintreten , wie sie es vorfinden, ist leider die Grundschuld dort ausschlaggebend und ohne Abrede, dass die Nebenleistung an bestimmte Voraussetzungen gebunden ist, bleibt diese in allen Fällen gemäß dem Wortlaut bestehen.

Folglich sind Sie an die Nebenleistung und die Zinsen, so wie sie im Grundbuch stehen, gebunden. Auf eine Sicherungsabrede, dass ein die Nebenleistung in bestimmten Fällen nicht anfällt, können Sie sich nicht berufen.

Ich hoffe die Frage beantwortet zu haben.

mit freundlichen Grüßen

Doreen Prochnow

Bewertung des Fragestellers 27.10.2019 | 19:40

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