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Zwangsversteigerung - Grundschuld & Eigentümer will nicht raus

11.08.2020 08:42 |
Preis: 55,00 € |

Zwangsvollstreckung, Zwangsversteigerung


Beantwortet von

Rechtsanwalt Marcus Schröter, MBA


Zusammenfassung: Teilungsversteigerung und bestehende Grundschulden

Sachverhalt:

Eine, mir familiär, nahestehende, Erbengemeinschaft (3 Parteien) besitzt ein Grundstück mit Haus (Zu gleichen Anteilen). Dies wir zum Zwecke der Auflösung der Gemeinschaft nun Zwangsversteigert.

Eine Partei bewohnt seit ca. 15 Jahren das Haus. Eigentlich besteht nur Anrecht das oberste Stockwerk zu bewohnen, im Endeffekt wird jedoch das ganze Grundstück und Haus bewohnt. Im Verkehrswert-Gutachten als auch im Exposé wird angegeben das kein Mietverhältnis auf dem Objekt besteht, jedoch ein Miteigentümer es bewohnt.

Ein offizieller Mietvertrag schriftlich als auch mündlich wurde nie zwischen den Parteien geschlossen. Auch eine Mietzahlung wurde nie geleistet. Lediglich gab es nur eine selbstverfasste, schriftliche Aufforderung, der Parteien an die Mieter-Partei, dass eine monatliche Zahlung geleistet werden soll. Dieser wurde jedoch nie nachgekommen.

Auf dem Grundstück sind von der Mieter-Partei noch geringe Grundschulden im Grundbuch eingetragen, die auch noch nicht geleistet wurden. Die Höhe übersteigt nicht den Verkehrswert.

Die Mieter-Partei wird zum Zeitpunkt der Versteigerung noch darin wohnen, und wir laut Aussagen auch nicht rausgehen. Bis zum Zeitpunkt der Versteigerung ist sie noch mittellos.

Ich hätte Interesse das Grundstück mit Haus zu erwerben.

Frage zur Grundschuld:
- Wer muss die Grundschuld tilgen bei/nach der Versteigerung?
- Wird diese nach dem Zuschlag vom Kaufpreis abgezogen, oder muss ich diese als Bieter miteinkalkulieren?

Frage zur Miet-Partei:
- Geh ich richtig in der Annahme, dass kein offizielles Mietverhältnis besteht?
- Wie ist die Vorgehensweise nach dem Zuschlag die Miet-Partei rauszuklagen (Gerichtsvollzieher?)?
- Muss dem Bewohner eine „angemessene" Frist zum Auszug eingeräumt werden? Was wäre in dem Fall eine angemessene Frist?

Frage zum Zuschlag:
- Kann man vordern, dass die involvierten Parteien erst das Geld bekommen, wenn das Haus von der Miet-Partei geräumt ist?

Vielen herzlichen Dank für Ihre Expertise

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Nachfolgend finden Sie meine Antworten auf Ihre Fragen:

- Wer muss die Grundschuld tilgen bei/nach der Versteigerung?
- Wird diese nach dem Zuschlag vom Kaufpreis abgezogen, oder muss ich diese als Bieter miteinkalkulieren?

Die Grundschuld wird in einer Teilungsversteigerung nicht durch das Gebot im Wege eines Teilungsplanes abgelöst. Vielmehr wird die Grundschuld übernommen und ist nach dem Zuschlag und der Eigentumseintragung durch Sie abzulösen. Zu beachten ist, dass die Grundschuld eine eigene Schuld darstellt und der Nominalbetrag plus Zinsen und Nebenkosten abzulösen ist. Da die Grundschuldzinsen in der Regel sehr hoch sind, ist die Ablösung des Berechtigten aus der Grundschuld zeitnah vorzunehmen. Notfalls ist der Ablösungsbetrag bei Gericht zu unterlegen. Aus meiner Sicht ist es anzuraten die Ablösung der Grundschuld über einen Notar vorzunehmen.

Frage zur Miet-Partei:
- Geh ich richtig in der Annahme, dass kein offizielles Mietverhältnis besteht?
- Wie ist die Vorgehensweise nach dem Zuschlag die Miet-Partei rauszuklagen (Gerichtsvollzieher?)?
- Muss dem Bewohner eine „angemessene" Frist zum Auszug eingeräumt werden? Was wäre in dem Fall eine angemessene Frist?

Ein Mietvertrag besteht mit den Miteigentümern in der Regel nicht. Wohnen zusätzlich noch Mieter in dem Haus, muss nicht zwingend ein schriftlicher Mietvertrag bestehen, damit ein Mietverhältnis begründet wird. Dies kann auch konkludent oder mündlich abgeschlossen werden.

Soweit es sich bei dem „Mieter" um einen Miteigentümer handelt, können Sie von dem Versteigerungsgericht einen vollstreckbaren Titel aus dem Zuschlag anfordern und hieraus die Räumungsvollstreckung durch einen Gerichtsvollzieher betreiben. Zu beachten ist hierbei aber, dass der Gerichtsvollzieher den Bewohner erst eine Räumungsfrist gewährt und für die Räumung einen Kostenvorschuss im mittleren vierstelligen Betrag verlangt.

Bei den Miteigentümern ist von Ihrer Seite keine Frist zu gewähren. Mit Zuschlag werden Sie Eigentümer, so dass die Miteigentümer den Grundbesitz umgehend zu räumen haben. Zur Vermeidung einer kostenintensiven Räumung durch den Gerichtsvollzieher, bietet sich aber eine Räumungsfrist von zwei bis vier Wochen an.

Frage zum Zuschlag:
- Kann man vordern, dass die involvierten Parteien erst das Geld bekommen, wenn das Haus von der Miet-Partei geräumt ist?

Nein, das Zwangsversteigerungsverfahren ist ein sehr formelles Verfahren, so dass Sie die Auszahlung des Gebotes nicht an Bedingungen knüpfen können. Das Gericht ist verpflichtet nach Abrechnung der Verfahrenskosten den Erlös auszukehren.



Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Rückfrage vom Fragesteller 11.08.2020 | 19:44

Guten Tag Herr Schröter,
vielen Dank für Ihre rasche Rückantwort.

Bei dem „Mieter", bzw. Bewohner genannt da ja nie ein Mietvertrag geschweige denn eine Miete gezahlt wurde, handelt es sich um einen Miteigentümer. Er bewohnt das Objekt seit Jahren Mietfrei. Es besteht auch kein verbrieftes Nießbrauchrecht oder dergleichen. Lediglich profitiert er von seinen Anteilen an dem Objekt. Wissentlich wurde es geduldet, dass er den ersten Stock bewohnt (tut dies praktisch jedoch auf allen Ebenen).

Die Frage nach der Fristsetzung bezog sich jedoch auf den Gerichtsvollziehers und dessen Vorgehen. Bitte entschuldigen Sie meine evtl. missverständliche Fragestellung.

Auch noch einmal kurz zurück gekommen auf die Frage, ob ein offizielles Mietverhältnis besteht. Lese ich richtig heraus, dass diesem so nicht ist?

Vielen Dank und Grüße nach Frankfurt

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 11.08.2020 | 20:16

Vielen Dank für die Rückmeldung.

Ein Miet- oder Nutzungsvertrag kann grds. auch mit einem Miteigentümer geschlossen werden, da dieser nur MIteigentümer ist.
Da hier kein Mietvertrag angegeben wurde, kann sich der betreffende Miteigentümer im Rahmen einer Teilungsversteigerung und einer Räumung nicht auf ein Besitzrecht aus einem Mietverhältnis stützen. Der Räumungsanspruch gilt danach auch gegenüber dem Miteigentümer.
Aus meiner Erfahrung setzt der Gerichtsvollzieher eine Räumungsfrist von bis zu drei Monaten, innerhalb derer er den Vorschuss für die Räumung anfordert.

Ich hoffe, dies hilft Ihnen weiter.

Mit besten Grüßen

Marcus Schröter
Rechtsanwalt

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