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Zwangsversteigerungsverfahren, abgetretene Grundschuld mit Kündigungsfrist

| 01.10.2021 15:43 |
Preis: 61,00 € |

Zwangsvollstreckung, Zwangsversteigerung


Beantwortet von


Zusammenfassung:

Aus einer vorrangigen Grundschuld, die durch den Zuschlag in der Zwangsversteigerung nicht erlischt, kann der Gläubiger erneut die Zwangsvollstreckung in das Grundstück betreiben´, wenn sie der Erwerber des Grundstücks nicht bezahlt.

Sehr geehrte Damen und Herren,

im Rahmen eines Zwangsversteigerungsverfahrens soll eine Wohnung ersteigert werden. Nach Durchsicht des Gutachtens und des Grundbuchauszuges, sowie einer Rücksprache mit dem Rechtspfleger ergibt sich folgender Sachverhalt:

In der Grundbuchabteilung III sind insgesamt drei Eintragungen (lfd. Nr. 9, 10, 12) vorhanden, deren Rechte nach Aussage des Rechtspflegers mit der Nummern 10 und 12 im Rahmen der Zwangsversteigerung gelöscht werden.

Eine Abtretung unter lfd. Nr. 9 erlischt allerdings nicht.

Der Text der Eintragungen unter 9 lautet:
xxx€ Abgetreten mit den Zinsen (15%) seit dem 25.03.1981
und der Nebenleistung an Frau Ines NN.,
Eingetragen am 06.07.2017

Der Inhalt des Rechts ist geändert:
Es wurden Vereinbarungen über die Zahlungsbestimmungen und die Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung getroffen.
Bezug: Bewilligung vom 20.06.2017 (UR-Nr. 1085/2017 Notar Dr. xyz
Eingetragen am 06.07.2017

Der Rechtspfleger konnte mir als ergänzende Info noch mitgeben, dass er vom Rechtsanwalt der Frau Ines NN erfahren hat, dass es in der Vereinbarung eine Kundigungsregelung mit einer Laufzeit von 25 Jahren hat und sich die jährlichen Zinsen allein auf 7668,--€ belaufen.

Nun meine Fragen:
1.) Welche rechtliche Wirkung hat diese Abtretung für mich als neuer Eigentümer ?

2.) Wie kann die Abtretung gekündigt werden und/oder muss ich dann 25 Jahre Zinsen zahlen und den Betrag ablösen.

3.) Welche rechtlichen Möglichkeiten gibt es, die Abtretung zu löschen?

Für eine schnelle Antwort wäre ich sehr dankbar, da die Zwangsversteigerung am kommenden Dienstag ist.

Mit freundlichen Grüßen
F.T.










02.10.2021 | 18:13

Antwort

von


(606)
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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Frage 1:

Die Abtretung hat für Si als neuen Eigentümer die Wirkung, dass der Abtretungsempfänger (Zessionar) die Zwangsversteigerung des Grundstücks betreiben kann, wenn Sie die Grundschuld nicht bezahlen.

Frage 2:

Die Abtretung kann von Ihnen nicht gekündigt werden. Sie beruht auf einem Vertrag zwischen dem früheren Gläubiger, der die Grundschuld abgetreten hat, und dem neuen Gläubiger, der sie erworben hat. In diesen Vertrag zwischen Dritten können Sie nicht eingreifen.

Wenn der noch nicht bezahlte Teil der Grundschuld einschließlich der Zinsen von Ihnen nicht bezahlt wird, ist der jetzige Inhaber der Grundschuld berechtigt, die Zwangsversteigerung in das Grundstück zu betreiben.

Frage 3:

Gelöscht wird nicht die Abtretung, sondern die abgetretene Grundschuld.

Sobald die Grundschuld einschließlich der Zinsen bezahlt ist, haben Sie gegen den Gläubiger einen Anspruch auf Abgabe der Löschungsbewilligung der Grundschuld aus dem Grundbuch. Dieser Anspruch ist gerichtlich einklagbar, wenn sie der Gläubiger nicht freiwillig abgibt.

Vor einer Bezahlung der Grundschuld haben Sie keinen einklagbaren Anspruch auf Abgabe der Löschungsbewilligung gegen den Gläubiger. Er ist zwar nicht gehindert, eine Löschungsbewilligung freiwillig abzugeben. Dies wird er aber ohne Zahlung eines Ablösebetrages mit Sicherheit nicht tun.

Darüber hinaus haben Sie keine Möglichkeit, die Eintragung im Grundbuch löschen zu lassen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt C. Norbert Neumann

Rückfrage vom Fragesteller 03.10.2021 | 14:14

Sehr geehrter Herr Neumann,

vielen Dank für Ihre Erläuterungen, die mir jetzt schon etwas mehr Klarheit geben. Allerdings bleibt immer noch für mich unklar, welche Zinsen nun fällig werden, wenn direkt nach Ersteigerung und Eigentumsübergang die Grundschuld von mir beglichen würde. Berechnen sich die Zinsen nun seit der Eintragung der Abtretung (siehe oben - der 25.03.1981), seit dem Eintragungsdatum - das wäre der 06.07.2017 oder wenn in der Abtretung ein 25-jähriges Kündigungsrecht verankert ist, dann in die Zukunft für 25 Jahre ?

Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 03.10.2021 | 14:57

Sehr geehrter Fragesteller,

die Zinsen berechnen sich ab dem 25.03.1981 bis zum Zeitpunkt des Erlöschens der Grundschuld durch ihre Bezahlung. Der Zeitpunkt der Abtretung hat auf die Zinsberechnung keinen Einfluss. Auch nicht die Dauer des Kündigungsrechts.

Reicht eine Zahlung des Schuldners nicht aus, um Zinsen, Kosten und Hauptschuld auf einmal zu tilgen, so wird eine Zahlung zunächst auf die Kosten, dann auf die Zinsen und erst zuletzt auf die Hauptschuld angerechnet (§ 367 Abs. 1 BGB). Wenn Sie mit der Ersteigerung nur einen Betrag in Höhe der Hauptschuld bezahlen, würden hierdurch vorrangig Kosten und Zinsen getilgt. In dieser Höhe würde die Grundschuld nicht getilgt werden, und auf diesen Restbetrag würden weiterhin Jahreszinsen von 15% anfallen bis zur Bezahlung der Restschuld samt weiterhin angefallener Zinsen.

Sie könnten bei einer Zahlung zwar eine Tilgungsbestimmung treffen, dass durch die Zahlung vorrangig die Hauptschuld getilgt werden soll. Ein solche, von § 367 Abs. 1 BGB abweichende Tilgungsbestimmung wäre dann bei Annahme der Zahlung durch den Gläubiger auch wirksam (§ 366 Abs. 1 BGB). Allerdings hätte der Gläubiger in diesem Fall das Recht, die Annahme der Zahlung zu verweigern (§ 367 Abs. 2 BGB). Es kommt dann zu überhaupt keiner Tilgung, und die Zinsen laufen in voller Höhe bis zu ihrer Bezahlung weiter.

Nach § 266 BGB ist der Schuldner auch zu Teilleistungen nicht berechtigt. Der Gläubiger wäre demzufolge auch berechtigt, Teilzahlungen zurückzuweisen, durch die Kosten, Zinsen und Hauptschuld nicht auf einmal vollständig getilgt werden, es sei denn, es sind Ratenzahlungen vereinbart. Wenn der Gläubiger Teilzahlungen annimmt, muss er sie sich nach Maßgabe der §§ 366, 367 BGB auf seine Forderungen anrechnen lassen.

Mit freundlichen Grüßen,

Carsten Neumann
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 03.10.2021 | 15:35

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