Hilfe & Kontakt
Schnell einen Anwalt fragen:
 Antworten,  Anwaltsbewertungen
480.084
Registrierte
Nutzer
Anwalt? Hier lang

1
 
Frage Stellen
an unsere erfahrenen Anwälte.
Jetzt auch vertraulich
Frage Stellen
einem erfahrenen Anwalt
Jetzt auch vertraulich
2
 
Preis festlegen
Sie bestimmen, wieviel Ihnen die Antwort wert ist.
Preis festlegen
Sie bestimmen die Höhe selbst
3
Antwort in 1 Stunde
Sie erhalten eine rechtssichere
Antwort vom Anwalt.
Antwort in 1 Stunde
Rechtssicher vom Anwalt
Jetzt eine Frage stellen

Zwangsräumung nach über 3 Jahren Vollstreckunsgtitel


| 29.04.2006 16:02 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Christian Joachim



Mein Vater ist Mitglied in einer Baugenossenschaft und hat einen Dauernutzungsvertrag für ein Reihenhaus seit mittlerweile 24 Jahren. Ich (30) wohne ebenfalls mit in diesem Haus und habe mir das Dachgeschoss komplett für mich ausgebaut.
Bei der Genossenschaft sind mein Bruder und ich sowie auch meine Mutter gemeldet, jedoch nicht die "Mieter" bzw. Mitglieder der Baugenossenschaft.

Im Februar 2006 kam es aufgrund der Arbeitslosigkeit meines Vaters zu einem Rückstand von 2 Monatsmieten, so dass ihm mit Schreiben vom 07.02.2006 aufgrund der Rückstände fristlos gekündigt wurde. Ich habe die rückständigen Zahlungen umgehend überwiesen, so dass ab 10.02.2006 keine Rückstände bei der Baugenossenschaft bestehen. Weiterhin hat mein Vater die Aufrechnung erklärt und wir sind davon ausgegangen, dass die Kündigung somit hinfällig sei.


Jetzt hat Ende März der Gerichtsvollzieher die Zwangsräumung für Mitte Mai aufgrund eines Versäumnisurteils aus dem Jahr 2003 (Januar 2003) für meinen Vater angekündigt. Eine Meldung an die Stadt für meinen Vater und meine Mutter ist erfolgt. Diese wurden auch von dem Sozialdienst angeschrieben.

Wie ich nun herausgefunden habe, hatte mein Vater im Jahr 2002 bereits schon einmal mehrere Monatsmieten nicht gezahlt. Die Klage wurde Anfang Januar 2003 zugestellt und Ende Januar 2003 ist dann ein Versäumnisurteil ergangen. Mein Vater hat bis Ende Februar 2003 alle offenen Zahlungen und Gerichtskosten gezahlt. Er war davon ausgegangen, dass die Angelegenheit erledigt sei, weil die Baugenossenschaft der Räumung nicht mehr nachgegangen ist. Ihm wurde gesagt, das ganze sei "zurückgenommen"

Nachdem nun das Schreiben des Gerichtsvollziehers bei uns eingetroffen war, haben wir umgehend uns mit dem Vorstand in Verbindung gesetzt. Diese haben gesagt, dass das nochmals intern überprüft werde. Vor einer Woche kam dann ein Schreiben, dass "unter Erwägung aller Umstände" keine Rücknahme der Zwangsvollstreckung erfolgen kann. Es wurde behauptet, dass wir immer die letzten Jahre zu spät gezahlt hätten und nun ginge es nicht mehr. Im Jahr 2003 wurde mit der Verwaltung vereinbart -leider nur mündlich, dass wir die Mietzinsen im Laufe des Monats zahlen können (also nicht bis zum 3.). Dies haben wir nachweislich auch immer getan. Von der Baugenossenschaft wurden wir nie darauf hingewiesen, dass wir bis zum 3. zahlen sollen.

Aufgrund der ablehnenden Entscheidung des Vorstands wurde von uns der Aufsichtsrat der Baugenossenschaft eingeschalten. Dieser will die Angelegenheit ebenfalls nochmals prüfen. Von diesem liegt bis heute keine Nachricht offiziell vor. Wir wissen also bis jetzt immer noch nicht, wie sich die Baugenossenschaft entscheiden wird.

Da der Termin schon Mitte Mai ist, haben wir dieses ganze HinundHer jetzt auch an das Gericht sowie dem Gerichtsvollzieher gemeldet und einen Antrag auf Verlängerung der Räumungsfrist gestellt.

Kann das alte Urteil von über drei Jahren einfach so vollstreckt werden oder kann man jetzt noch gegen dieses Urteil vorgehen, weil eigentlich ja alles fristgerecht bezahlt wurde? Lt. einem Merkblatt des Gerichts wird ja bei Zahlung innerhalb der "Schonfrist" die Kündigung unwirksam.

Haben wir hier eine Chance zumindest eine Verlängerung zubekommen?

Erschwerend kommt hinzu, dass ich ein 500-Liter-Aquarium mit umfangreichen Tier- und Pflanzenbestand habe, das ich nicht so einfach umziehen kann.

Kann der Gerichtsvollzieher gegen mich eigentlich vollstrecken (bin nicht als Untermieter gemeldet, sondern als Familienmitglied)? Was passiert mit dem Aquarium? Das kann man nicht so einfach heraustragen. Eine artgerechte Umsetzung dauert mindestens mehrere Wochen!

Ich danke für eine Antwort auf meine Fragen.
Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Frage, die ich unter Berücksichtigung Ihrer Angaben beantworten darf.

Das ergangene Versäumnisurteil ist rechtskräftig, da nicht rechtzeitig Einspruch eingelegt worden ist. Dies bedeutet, dass der Inhalt des Versäumnisurteils gegen Ihren Vater wirkt. Das Urteil ist 30 Jahre lang vollstreckbar. Eine Abwehr des Urteils ist daher lediglich auf Vollstreckungsebene möglich.

Ihre Rechte aus § 543 BGB, die Sie auch teilweise wahrgenommen haben (Aufrechnung, Erforderlichkeit einer Mahnung) sind durch das Urteil Makulatur geworden, so auch die von Ihnen benannte Schonfrist.

Möglicherweise könnte aber ein unwirksames Versäumnisurteil vorliegen, wenn dies ohne Prüfung ergangen ist, ob die Voraussetzungen einer Kündigung überhaupt vorliegen. Diese Rechte sind aber wiederum nur im Rahmen des Vollstreckungsverfahrens, mit einer Vollstreckungsabwehrklage, geltend zu machen.

Hier ist es wichtig genau den Tenor des Urteils zu kennen, ob nur auf Kündigung oder auch auf Räumung geklagt worden ist.

Es könnte tatsächlich auch eingewandt werden, dass eine Vollstreckung des Urteil aufgrund des Zeitablaufs nicht mehr zulässig sei, insbesondere weil das Vertragsverhältnis fortgesetzt worden ist. Hierin kann auch ein neuer Vertrag gesehen werden oder die Einwilligung der Gegenseite den alten Vertrag fortzusetzen. Dann wäre es hier rechtsmißbräuchlich noch mit dem alten Titel zu vollstrecken. Auch könnten Sie Vollstreckungsschutz in Anspruch nehmen, wenn das Verhalten der Gegenseite sittenwidrig wäre. Dies ist aber ein sehr allgemeiner und dehnbarer Begriff (§765a ZPO), aber hier durchaus denkbar. Der Antrag muß gem. § 765a Abs.3 ZPO spätestens 2 Wochen vor dem Räumungstermin gestellt werden.

Die Anträge sind an das Vollstreckungsgericht zu richten. Hier sollten Sie am besten einen Anwalt vor Ort aufsuchen. Es besteht die Möglichkeit für den Vollstreckungsschutz Prozeßkostenhilfe zu erhalten.

Parallel dazu sollten Sie aber auch nochmals auf die BG zugehen und versuchen, eine einvernehmliche Lösung zu suchen, insbesondere garantieren, dass pünktliche Mietzahlungen erfolgen und auch auf eine Fortsetzung des Mietverhältnisses drängen, da die Vollstreckung nach den o.g. Grundsätzen Anzeichen bietet, die auf eine Rechtswidrigkeit schließen lassen und insbesondere auch aufgrund der langen Dauer und Fortsetzung des Mietverhältnisses durchaus einen neuen Vertragdarstellen können.

Das Aquarium sowie das Zubehör bildet grds. kein Vollstreckungshindernis. Hier muß aber der GVZ auf einen ordnungsgemäßen Transport achten und falls wirklich notwendig, eine Frist zur Organisation des Transports eingeräumt werden.

Schließlich ist, sofern das Versäumnisurteil auf Räumung gerichtet ist, grds. gegen alle Mietparteien, die im Urteil stehen. Ist dies nicht der Fall, muß ein weiteres Urteil gegen die Vertragspartei erfolgen. Hier wäre dann im Mietvertrag nachzuschauen, wer Mieter ist. Alle anderen Personen halten sich nur geduldet im Haus auf.

Ich hoffe, Ihnen eine erste Orientierung gegeben zu haben und stehe Ihnen gerne im Rahmen der Nachfragefunktion zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen


Christian Joachim
-Rechtsanwalt-


www.rechtsbuero24.de



Nachfrage vom Fragesteller 29.04.2006 | 21:40

Sehr geehrter Herr Joachim,

vielen Dank für Ihre Ausführungen. Noch zwei Details bitte ich Sie mir zu beantworten:


Das damalige Versäumnisurteil von 2003 besagt sinngemäß, dass 1. der Beklagte das Einfamilienhaus an die Klägerin herauszugeben hat, 2. der Beklagte die offenen Zahlungen nebst Zinsen und Gebühren zu zahlen hat, 3. der Beklagte die Kosten des Rechtsstreites zu zahlen hat und 4. das Urteil vorläufig vollstreckbar ist.

Damals ist keine Vollstreckung zur Herausgabe (Punkt 1) erfolgt. Die Rückstände und Kosten wurden alle gezahlt.

Kann man sich somit auf die Unzulässigkeit der Vollstreckung durch Zeitablauf berufen, weil damals der Vertrag fortgesetzt wurde?


Das Aquarium wird wohl wirklich nicht so einfach zu transportieren sein. Es befinden sich darin insgesamt 5 Säcke a 25 kg Kies. Das Aquarium hat ein Gesamtgewicht von mind. 700kg (also kein kleines Becken). Ein Transport ist nur durch komplette Herausnahme des Boden möglich. Es muss ja auch eine artgerechte Umsetzung der Tiere erfolgen. Meine Fürsorgepflicht für die Tiere kann ja auch eine unbillige Härte zur Gewährung einer längeren Räumungsfrist zu Grunde legen! (?)
Ich denke, dass selbst die angesetzten Kosten für die komplette Zwangsräumung von 4000 Euro des Gerichtsvollzieher hier insgesamt nie ausreichen werden. Kann der GVZ hier die Zwangsräumung ablehnen und erst wenn die Baugenossenschaft mehr Geld hinterlegt weiter vollstrecken?

Vielen Dank!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 03.05.2006 | 11:54

Sehr geehrter Fragesteller,

entschuldigen Sie bitte den etwas größeren Zeitablauf seit Ihrer Nachfrage.

Das Versäumnisurteil bildet die Grundlage der Vollstreckung und ist auf die Herausgabe gerichtet. Wenn dieses im Jahr 2003 ergangen ist, verstärkt sich meine Ansicht, dass hier ein Verwirkungstatbestand gegeben sein kann. Auch geht aus dem Urteil nicht hervor, dass das Mietverhältnis gekündigt worden ist, wenn nur auf Herausgabe geklagt worden ist, so ist bereits das Urteil fehlerhaft, da Sie weiterhin einen wirksamen Vertrag besitzen! Dies räumt Ihnen ein Recht zum Besitz ein, das Sie der Vollstreckung entgegen halten können. Sie sollten daher, sofern die Vollstreckung eingeleitet worden ist, Gegenmaßnahmen durch eine Vollstreckungsgegenklage oder eben Volstreckungsschutz nach § 765a ZPO ergreifen.

Eine mögliche Zwangsräumung in Bezug auf Ihr Aquarium muß die Größe des Aquariums und auch die Kosten berücksichtigen. Soweit dem GVZ bekannt ist, dass höhere Kosten entstehen und diese nicht durch den Gläubiger vorgeschossen worden sind, kann dieser die Durchführung der Vollstreckung ablehnen.

Ich wünsche Ihnen viel Erfolg bei der Abwehr der Räumung und stehe Ihne selbstverständlich in der Angelegenheit zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen


Christian Joachim
-Rechtsanwalt-

www.rechtsbuero24.de

Bewertung des Fragestellers |


Hat Ihnen der Anwalt weitergeholfen?

Wie verständlich war der Anwalt?

Wie ausführlich war die Arbeit?

Wie freundlich war der Anwalt?

Empfehlen Sie diesen Anwalt weiter?

"Vielen Dank für die schnelle Antwort auf meine Frage. SUPER!! Über eine kurze Rückinfo zu meiner Nachfrage würde ich mich freuen. "