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Auszug nach 1 Jahr , wieviel muss tatsächlich renoviert oder bezahlt werden?

30. März 2015 10:20 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Zusammenfassung:

Schönheitsreparaturen bei Auszug aus renoviert übergebener Wohnung.

Sehr geehrte Anwalt,

folgendes Problem.

Wir, eine kleine Familie (Vater, Mutter Kind 9 Jahre) ziehen nach 1 Jahr und 4 Monaten aus unserer Wohnung aus. Alle Wände sind weiß, wir haben nichts gestrichen. Es sind auch keine besonderen Verschmutzungen oder Auffälligkeiten an den Wänden. Es ist nichts bemalt, es sind nur ein paar Löcher vom Bohren in den Wänden. Alle Anbauten wurden von uns entfernt.

Unsere Vermieterin möchte nun selbst in die Wohnung ziehen. SIe hat vor, alles zu renovieren und möchte uns daran beteilligen.

Wir würden gerne wissen, was nun tatsächlich unsere Aufgabe ist. Was MUSS renoviert werden? Wie müssen wir die Wohnung übergeben? Im unteren Teil wird auch eine Quotenklausel im Mietvertrag erwähnt. Nach dieser wird ein Kostenvoranschlag erstellt. Wonach entscheidet denn eine Malerfirma, welche Wände tatsächlich gestrichen werden müssen?


Ich zitiere jetzt die entsprechenden Passagen aus dem Mietvertrag.

§9 Zustand der Mietsache
- Die Übergabe der Mieträume zu Beginn des Mietverhältnisses erfolgt in vollständig renoviertem Zustand

- Bei Übergabe der Mietsache wurde ein Übergabprotokoll erstellt

§15 Schönheitsreparaturen

Für die Dauer des Mietverhältnisses verpflichtet sich der Mieter, anfallende Schönheitsreperaturen innerhalb der Wohnung auf eigene Kosten durchzuführen. Zu den Schönheitsreparaturen gehören: Das Tapezieren, Anstreichen der Wände und der Decken, das Pflegen und Reinigen der Fußböden.

Diese Schönheitsreparaturen sind vorzunehmen, wenn die Mietsache bei objektiver Betrachtungsweise tatsächlich renovierungsbedürftig ist. Die Arbeiten sind handwerksgerecht auszuführen.

Üblicherweise werden Schönheitsreparaturen in den Mieträumen in folgenden Zeiträumen erforderlich sein: in Küchen, Bädern und Dusche alle 3 Jahre, In Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle fünf Jahre, in anderen Nebenräumen alle sieben Jahre. Demgemäß sind die Mieträume zum Ende des Mietverhältnisses in dem Zustand zurück zu geben, der bestehen würde, wenn der Mieter die ihm hiernach obliegenden Schönheitsreparaturen durchgeführt hätte.

Anwendung der Quotenklausel
Sind beim Auszug des Mieters wegen geringeren Abnutzung oder sind die in der Regel erforderlichen Schönheitsreparaturen noch nicht fällig und braucht der Mieter die Wohnung dher nicht renovieren, kann der Vermeiter eine Beteiligung an den Renovierungskosten verlangen, die bis dahin entstanden sind. EIn Umrechnungsschlüssel könnte sein, dass der Mieter aufgrund eines Kostenvoranschlages einer Fachfirma, die der Vermieter oder der Mieter beauftragt, sich prozentual an den Schönheitsarbeiten wie folgt beteiligt:
Bei Mietdauer ab einem Jahr: pro Monat mit 1,50 % der Kosten des Voranschlages.


Ich bedanke mich im Vorraus für ihre Mühen,
Mit freundlichen Grüßen
Lilly Tillinger


Einsatz editiert am 30.03.2015 10:35:03

30. März 2015 | 11:33

Antwort

von


(305)
Hopfengartenweg 6
90451 Nürnberg
Tel: 091138433062
Web: http://www.frischhut-recht.de
E-Mail:

Sehr geehrte Fragestellerin,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen im Einzelnen verbindlich wie folgt beantworten:

1.
Wir würden gerne wissen, was nun tatsächlich unsere Aufgabe ist. Was MUSS renoviert werden?

Die Wohnung muss im allgemeinen den Zustand haben, den sie bei Mietbeginn hatte. Aber: Änderungen infolge der normalen vertragsgemäßen Benutzung sind unschädlich, d.h. müssen von Ihnen nicht beseitigt werden. Überdies müssen Sie von Ihnen angebrachte Anbauten wieder entfernen. Letzteres haben Sie laut Ihren Angaben bereits erledigt.

Darüber hinaus gehende "Renovierungsmaßnahmen" schulden Sie nicht.

2.
Wie müssen wir die Wohnung übergeben?

Grundsätzlich muss sich Ihre Wohnung bei Übergabe im "vertraglich vereinbarten Zustand" befinden, in der Regel ist „besenrein" vereinbart, d.h. dass alle groben Verschmutzungen beseitigt sein müssen, vgl. BGH, Urt. v. 28. 6. 2006, Az.: VIII ZR 124/05 .

Schönheitsreparaturen schulden Sie nur dann, wenn diese wirksam übertragen wurden und objektiv erforderlich sind. Sie werden die Wände und Decken nur dann Streichen müssen, wenn sie übermäßig abgenutzt sind. Dies wäre der beispielsweise der Fall, wenn Malereien von Kindern, Kratzspuren von Tieren oder sichtbare starke Nikotinablagerungen vorhanden wären. Ist dies nicht der Fall, kann Ihr Vermieter nicht von Ihnen verlangen die Wohnung neu zu streichen.

Gleiches gilt für Bohrlöcher:

Höherinstanzliche Gerichtsurteile zu Bohrlöchern erweisen sich tendenziell als „mieterfreundlich". Selbst für kleinere Abplatzungen oder Kratzer an Fliesen müssen Sie in aller Regel nicht haften, da sich diese auch bei ordnungsgemäßem Gebrauch nicht vermeiden lassen, vgl. LG Köln, Az. 6 S 55/96 . Der BGH hat in einem Urteil klargestellt, dass der Mieter an den Wänden seiner Räume Bohrlöcher anbringen darf, soweit sich ihre Anzahl „im üblichen Rahmen" hält, vgl. BGH WM 93,109. In der Instanzenrechtsprechung wird dieser "übliche Rahmen" äußerst weit gefasst. Selbst 20 - 40 Bohrlöcher wurden hier noch im üblichen Rahmen gesehen.

Sollte die Anzahl der von Ihnen angebrachten Bohrlöcher diesen Rahmen nicht sprengen, so dürfte auch keine Verpflichtung bestehen die Bohrlöcher wieder fachmännisch zu verschließen.

3.
Im unteren Teil wird auch eine Quotenklausel im Mietvertrag erwähnt. Nach dieser wird ein Kostenvoranschlag erstellt. Wonach entscheidet denn eine Malerfirma, welche Wände tatsächlich gestrichen werden müssen?

Nach jüngstem Urteil des Bundesgerichtshofs sind Quotenabgeltungsklauseln, wie die von Ihnen aus Ihrem Mietvertrag zitierte, auch bei renoviert übergebenen Wohnungen unwirksam, vgl. BGH, Urt. v. 18.03.2015, Az. VIII ZR 242/13 .

Sie müssen sich hierüber folglich keinerlei Gedanken machen. Eine kostenanteilige Beteiligung an den Renovierungskosten kann von Ihnen unter keinen Umständen verlangt werden.

Insgesamt darf ich die Antwort auf Ihre Frage daher wie folgt zusammenfassen:

Die Wohnung muss bei Übergabe besenrein übergeben werden. Darüber hinausgehende Schönheitsreparaturen wie das Neustreichen der Wände und Decken schulden Sie nur, wenn eine übermäßige Abnutzung der Mietsache vorliegt und das Neustreichen oder Tapezieren daher objektiv erforderlich sind. Gebrauchsspuren, wie sie nach der von Ihnen angegebenen Mietdauer üblich sind, führen nicht zu einer Verpflichtung, diese beseitigen zu müssen. Dies gilt auch für Bohrlöcher.

Im Übrigen gilt, dass weder der Vermieter noch die von ihm beauftragte Malerfirma entscheidet, ob ein übermäßiger Gebrauch vorliegt und das Neustreichen daher objektiv erforderlich ist. Im Streitfalle obliegt diese Entscheidung dem Gericht. Ich rate Ihnen deshalb in jedem Falle an, den Zustand der Wohnung, insbesondere den Zustand aller Wände und Decken, ausführlich photografisch festzuhalten. Achten sie dabei darauf, das sich nachweisen lässt, wann die Photos gemacht wurden (Angabe Datum durch das Gerät oder Anfertigen der Photos unter Zeugen). Hiermit können Sie nötigenfalls der Behauptung des Vermieters entgegentreten, die Wände seien objektiv renovierungsbedürftig gewesen.

Eine anteilige Kostenübernahme von Renovierungsmaßnahmen aufgrund der Quotenabgeltungsklausel in Ihrem Vertrag schulden Sie jedenfalls nicht.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Mikio Frischhut

ANTWORT VON

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