Auszug nach 1 Jahr , wieviel muss tatsächlich renoviert oder bezahlt werden?

Sehr geehrte Fragestellerin,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen im Einzelnen verbindlich wie folgt beantworten:

1.
Wir würden gerne wissen, was nun tatsächlich unsere Aufgabe ist. Was MUSS renoviert werden?

Die Wohnung muss im allgemeinen den Zustand haben, den sie bei Mietbeginn hatte. Aber: Änderungen infolge der normalen vertragsgemäßen Benutzung sind unschädlich, d.h. müssen von Ihnen nicht beseitigt werden. Überdies müssen Sie von Ihnen angebrachte Anbauten wieder entfernen. Letzteres haben Sie laut Ihren Angaben bereits erledigt.

Darüber hinaus gehende "Renovierungsmaßnahmen" schulden Sie nicht.

2.
Wie müssen wir die Wohnung übergeben?

Grundsätzlich muss sich Ihre Wohnung bei Übergabe im "vertraglich vereinbarten Zustand" befinden, in der Regel ist „besenrein" vereinbart, d.h. dass alle groben Verschmutzungen beseitigt sein müssen, vgl. BGH, Urt. v. 28. 6. 2006, Az.: VIII ZR 124/05 .

Schönheitsreparaturen schulden Sie nur dann, wenn diese wirksam übertragen wurden und objektiv erforderlich sind. Sie werden die Wände und Decken nur dann Streichen müssen, wenn sie übermäßig abgenutzt sind. Dies wäre der beispielsweise der Fall, wenn Malereien von Kindern, Kratzspuren von Tieren oder sichtbare starke Nikotinablagerungen vorhanden wären. Ist dies nicht der Fall, kann Ihr Vermieter nicht von Ihnen verlangen die Wohnung neu zu streichen.

Gleiches gilt für Bohrlöcher:

Höherinstanzliche Gerichtsurteile zu Bohrlöchern erweisen sich tendenziell als „mieterfreundlich". Selbst für kleinere Abplatzungen oder Kratzer an Fliesen müssen Sie in aller Regel nicht haften, da sich diese auch bei ordnungsgemäßem Gebrauch nicht vermeiden lassen, vgl. LG Köln, Az. 6 S 55/96 . Der BGH hat in einem Urteil klargestellt, dass der Mieter an den Wänden seiner Räume Bohrlöcher anbringen darf, soweit sich ihre Anzahl „im üblichen Rahmen" hält, vgl. BGH WM 93,109. In der Instanzenrechtsprechung wird dieser "übliche Rahmen" äußerst weit gefasst. Selbst 20 - 40 Bohrlöcher wurden hier noch im üblichen Rahmen gesehen.

Sollte die Anzahl der von Ihnen angebrachten Bohrlöcher diesen Rahmen nicht sprengen, so dürfte auch keine Verpflichtung bestehen die Bohrlöcher wieder fachmännisch zu verschließen.

3.
Im unteren Teil wird auch eine Quotenklausel im Mietvertrag erwähnt. Nach dieser wird ein Kostenvoranschlag erstellt. Wonach entscheidet denn eine Malerfirma, welche Wände tatsächlich gestrichen werden müssen?

Nach jüngstem Urteil des Bundesgerichtshofs sind Quotenabgeltungsklauseln, wie die von Ihnen aus Ihrem Mietvertrag zitierte, auch bei renoviert übergebenen Wohnungen unwirksam, vgl. BGH, Urt. v. 18.03.2015, Az. VIII ZR 242/13 .

Sie müssen sich hierüber folglich keinerlei Gedanken machen. Eine kostenanteilige Beteiligung an den Renovierungskosten kann von Ihnen unter keinen Umständen verlangt werden.

Insgesamt darf ich die Antwort auf Ihre Frage daher wie folgt zusammenfassen:

Die Wohnung muss bei Übergabe besenrein übergeben werden. Darüber hinausgehende Schönheitsreparaturen wie das Neustreichen der Wände und Decken schulden Sie nur, wenn eine übermäßige Abnutzung der Mietsache vorliegt und das Neustreichen oder Tapezieren daher objektiv erforderlich sind. Gebrauchsspuren, wie sie nach der von Ihnen angegebenen Mietdauer üblich sind, führen nicht zu einer Verpflichtung, diese beseitigen zu müssen. Dies gilt auch für Bohrlöcher.

Im Übrigen gilt, dass weder der Vermieter noch die von ihm beauftragte Malerfirma entscheidet, ob ein übermäßiger Gebrauch vorliegt und das Neustreichen daher objektiv erforderlich ist. Im Streitfalle obliegt diese Entscheidung dem Gericht. Ich rate Ihnen deshalb in jedem Falle an, den Zustand der Wohnung, insbesondere den Zustand aller Wände und Decken, ausführlich photografisch festzuhalten. Achten sie dabei darauf, das sich nachweisen lässt, wann die Photos gemacht wurden (Angabe Datum durch das Gerät oder Anfertigen der Photos unter Zeugen). Hiermit können Sie nötigenfalls der Behauptung des Vermieters entgegentreten, die Wände seien objektiv renovierungsbedürftig gewesen.

Eine anteilige Kostenübernahme von Renovierungsmaßnahmen aufgrund der Quotenabgeltungsklausel in Ihrem Vertrag schulden Sie jedenfalls nicht.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen