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Wohnungskündigung des Hauptmieters


27.11.2007 22:53 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Guten Tag. 6/1998 habe ich mit meinem damaligen Lebensgefährten eine gemeinsame Wohnung bezogen, er als Mieter, ich auf Wunsch der Wohnungsgesellschaft, die nur einen Mieter im Vertrag wollten, als Bürgin (§§ 770/771 BGB). Seit 3/2003 lebe ich mit unseren gemeinsamen Kindern allein hier und trage alle Kosten. Er hat die Wohnung nun gekündigt. Ich kann als Mieter übernommen werden, aber nur gegen Mieterhöhung. Die Kündigung könnte er, will sie aber nicht zurücknehmen. Fragen:
1.Ist dies seitens der Hausverwaltung rechtens ( die vorgeschriebene Bürgschaft anfangs,die Mieterhöhung und die Weigerung, mich jetzt zusätzlich in den Mietvertrag aufzunehmen und er kündigt später, wie bei WG´s, dazu wäre er bereit)?
2. Die Renovierungspflicht will er natürlich umgehen. Ich werde wohl nächstes Jahr ebenfalls ausziehen. Kann er für die Renovierung verantwortlich gemacht werden,zB im Sinne eines finanziellen Ausgleichs mir gegenüber, auch wenn jetzt nicht renoviert wird(mit 2 Kleinkindern sehr unpraktikabel)? Ich müsste die Wohnung jetzt unrenoviert übernehmen und bei Auszug renoviert abgeben. Danke.
Sehr geehrte/r Fragesteller/in,

vorweg möchte ich Sie darauf hinweisen, dass diese Plattform nur dazu dienen soll, Ihnen einen ersten Eindruck der Rechtslage zu vermitteln. Die Leistungen im Rahmen einer persönlichen anwaltlichen Beratung/Vertretung können und sollen an dieser Stelle nicht ersetzt werden.
Auf Grund des von Ihnen geschilderten Sachverhaltes und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes möchte ich Ihre Frage zusammenfassend wie folgt beantworten:

1.Frage: Bürgschaft

Ein Abschluss einer Mietbürgschaft ist grundsätzlich rechtens, es sei denn, es wurde neben der Mietbürgschaft noch eine Kaution eingezahlt, die zusammen mehr als drei Monatsmieten beträgt.

Verlangt ein Vermieter neben einer Barkaution in Höhe von drei Monatsmieten zusätzlich die Bürgschaft eines Dritten, so ist diese Vereinbarung ungültig, entschied das Landgericht Coburg (Az.: 23 O 676/05).

2.Frage:Mieterhöhung

Bei freifinanzierten Wohnungen - im Gegensatz zu Sozialwohnungen - darf der Vermieter im Laufe des Mietverhältnisses die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete anheben. Ortsüblich ist die Miete, die für vergleichbare Wohnungen am Wohnort des Mieters durchschnittlich gezahlt wird.
Die Mieterhöhung ist aber nur wirksam, wenn der Mieter zustimmt oder wenn ihn das Gericht zur Zustimmung verurteilt. Der Mieter muss zustimmen, wenn die Mieterhöhung formal in Ordnung ist, der Vermieter nicht mehr als die ortsübliche Vergleichsmiete fordert, die Jahressperrfrist und die Kappungsgrenze eingehalten sind.

Jahressperrfrist heißt, dass nach Einzug in die Wohnung bzw. seit der letzten Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete mindestens 12 Monate liegen.
Kappungsgrenze bedeutet, dass der Vermieter relativ niedrige Mieten nicht "auf einen Schlag" auf die ortsübliche Vergleichsmiete anheben darf. Die Miete darf hier in drei Jahren höchstens um 20 Prozent steigen.

Eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ist ausgeschlossen, wenn ein Staffel- oder Indexmietvertrag abgeschlossen oder eine Festmiete vereinbart wurde.
Unabhängig von Mieterhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete kann der Vermieter die Miete erhöhen, wenn er Modernisierungen am Haus oder in der Wohnung durchgeführt hat.

3.Frage: Weigerung Sie in den Mietvertrag als Hauptmieterin aufzunehmen

Da Sie in der Wohnung gelebt haben ohne Hauptmieter zu sein, aber sich an den Kosten beteiligt haben, sind Sie rechtlich als Untermieterin einzustufen. Das heißt, sie als Lebensgefährtin, die zur Untermiete in der Wohnung lebt, ist grundsätzlich immer auf den Partner, der zur Hauptmiete in der Wohnung lebt, angewiesen. Wenn der Hauptmieter die Wohnung kündigt, hat die Untermieterin kein Recht weiterhin in der Wohnung zu bleiben. Es besteht kein Kündigungsschutz nach dem Mietrechtsgesetz.

4.Frage: Renovierungspflicht

Bezüglich Ihrer Frage, ob Ihr Lebensgefährte für die Renovierung aufkommen muss, kommt es zunächst darauf an, ob überhaupt eine Renovierungsverpflichtung nach der mietvertraglichen Vereinbarung besteht und diese auch wirksam ist. Wenn eine wirksame Renovierungsverpflichtung bestehen würde, dann müssten Sie bei Auszug renovieren, wenn die Wohnungsgesellschaft das von Ihnen verlangen sollte. Sie könnten dafür nur dann einen finanziellen Ausgleich von Ihrem Lebensgefährten verlangen, wenn er sich darauf einlässt. Gesetzlich verpflichtet wäre er jedenfalls nicht dazu. Ist also nur eine Vereinbarungssache zwischen Ihnen und Ihrem Lebensgefährten.

Ich hoffe, Ihnen mit der Beantwortung einen ersten Überblick gegeben zu haben und verbleibe

mit freundlichen Grüßen

Dileyha Altintas
Rechtsanwältin

Nachfrage vom Fragesteller 28.11.2007 | 12:57

Sehr geehrte Frau Altintas, vielen Dank für die Beantwortung meiner Fragen.Ich habe noch eine Nachfrage zur Miethöhe: zZ zahle ich 7,6 Euro/qm, lt. Mietspiegel 2007 gilt für meine Wohnung 7,44 Euro/qm (5,98-9,02), nach Mieterhöhung 8,3 Euro/qm, die Mieterhöhung beträgt 9,4%. Ist das in diesem Zusammenhang zu akzeptieren?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 29.11.2007 | 07:54

Sehr geehrte Ratsuchende,

mit Ihrer Nachfrage stellen Sie leider eine andere Frage als bisher, die ich daher leider, auch aufgrund des geringen Einsatzes nicht mehr beantworten kann.

MfG
D.Altntas

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