Wohnungskauf => Schimmelbefall

Sehr geehrter Fragesteller,

in Betracht kommt in Ihrem Falle eine Haftung des Verkäufers wegen verdeckten Mangels, § 444 BGB.

Zwar dürfte in Ihrem Kaufvertrag eine Haftung wegen Sachmängeln wie bei Gebrauchtimmobilien üblich ausgeschlossen sein, was ich im Rahmen eines Mandats zu prüfen hätte. Auf eine solche Vereinbarung, durch welche Ihre Rechte wegen eines Mangels ausgeschlossen oder beschränkt werden, kann sich der Verkäufer aber nicht berufen, soweit er den Mangel arglistig verschwiegen (...) hat.


Die Verletzung einer Offenbarungspflicht wird nach der einschlägigen Rechtsprechung der Arglist gleichgestellt. Wenn also der Verkäufer wie hier nach Ihren Schilderungen den Mangel positiv kannte und damit rechnen musste, dass er für Ihre Kaufentscheidung oder auch nur für die Preisfindung für Sie relevant gewesen wäre, so haftet er trotz notarieller Standard-Haftungsklausel, es sei denn er weist nach, Sie ordnungsgemäß über die damaligen Sanierungen informiert zu haben.


Siehe zum Themenkomplex gern meinen einschlägigen Aufsatz unter

https://www.zfir-online.de/heft-6-2021/zfir-2021-267-immobilienkauf-und-verwerfliche-gesinnung-schwarzkauf-arglist-und-wucher-auf-dem-pruefstand/

(kostenpflichtig)


Idealerweise beauftragen Sie eine erfahrene Kanzlei, die ein professionelles Anwaltsschreiben mit Fristsetzung der Gegenseite zustellen lässt.

Nach meiner praktischen täglichen Erfahrung ist sodann je nach Umständen des konkreten Falles eine zügige Einigung auf eine bestimmte Entschädigungszahlung durch den Verkäufer möglich, der ja mit der Immobilie eigentlich nichts mehr zu tun haben will. Schon um den Aufwand und die Mehrkosten eines gerichtlichen Verfahrens zu vermeiden, lassen sich viele Verkäufer somit auf einen nachträglichen Rabatt ein und zahlen eine angemessene Summe im Wege eines Vergleichs.


Möglich, aber weniger sicher, ist aber natürlich auch ein eigenes Schreiben durch Sie an den Verkäufer, das Sie am besten per Gerichtsvollzieher - das wäre der sicherste Weg - oder günstiger per Einwurf-Einschreiben zustellen lassen. Andere Formen des Einschreibens führen nicht selten zu ärgerlichen Verzögerungen, weil etwa der Rückschein nicht unterschrieben oder der Brief vom Postamt nicht abgeholt wird.


In diesem Schreiben müssen Sie unbedingt eine Frist zur Mängelbeseitigung setzen. Dem Verkäufer ist mithin die Chance zur zweiten Andienung zu gewähren. Siehe dazu bitte meinen Aufsatz unter

https://www.bauprofessor.de/news/das-recht-zur-zweiten-andienung/

(ohne Mehrkosten)


Insbesondere ist in Ihrem Falle denkbar, dass die bei der Sanierung vor zwei Jahren beteiligten Firmen dem Verkäufer gegenüber noch gewährleistungspflichtig sind. Solche Gewährleistungsansprüche müsste der Verkäufer dann an Sie als aktuellem Eigentümer abtreten.


Sollte die von einer Kanzlei oder von Ihnen selbst gesetzte Frist fruchtlos ablaufen, können Sie dann natürlich weitere, insbesondere gerichtliche Maßnahmen ergreifen.


Ich hoffe, dass Ihnen diese erste Einschätzung für eine Entscheidung weiterhilft und stehe für etwaige Nachfragen oder Vertiefungswünsche, insbesondere auch eine mögliche Mandatsübernahme gern zur Verfügung. Sollten Sie aber Anlass zu einem Abzug bei Ihrer etwaigen Bewertung dieses Services haben, so melden Sie sich bitte vorher unter 0176 614 836 81 bei mir und geben auch mir die Chance zur etwa nötigen Nachbesserung.

Mit freundlichen Grüßen

Dr. Andreas Neumann
Rechtsanwalt