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Bauschäden / Arglist / Verjährung

| 01.06.2018 14:13 |
Preis: 60,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Bohle


Sehr geehrte Damen und Herren,

im Jahre 2012 kauften wir eine Eigentumswohnung. Im Vorfeld stellten wir dem Makler die Frage nach bekannten Bauschäden:

19.07.2012 : Antwort des Maklers per mail:

„Teilweise haben die Fliesen auf dem Balkon Risse. Diese sind sehr wahrscheinlich durch Frost über die Jahre entstanden. Durch diese Risse tritt nun leichte Feuchtigkeit ein bis auf den Estrich des Balkons. Tiefer geht die Feuchtigkeit jedoch nicht."


Im September 2012 unterschrieben wir den Kaufvertrag, mit folgendem Passus

13.09.2012: Kaufvertrag

„Der Käufer erwirbt das Kaufobjekt wie von ihm besichtigt in seinem gegenwärtigen, gebrauchten Zustand. Renovierungsarbeiten sind vom Verkäufer nicht geschuldet.Die Rechte des Käufers wegen Sachmängeln des Kaufgegenstandes werden
ausgeschlossen, ausgenommen Schadensersatzansprüche bei Vorsatz des Verkäufers und dessen Haftung für arglistig verschwiegene Mängel. …. Der Verkäufer erklärt, dass er dem Käufer keine ihm bekannten Mängel des Kaufgegenstandes verschwiegen hat. Die Schäden an den Balkonfliesen sind dem Käufer bekannt und wurden bei der Kaufpreisfindung berücksichtigt. Der Verkäufer versichert, dass keine Feuchtigkeit in der Wohnung unter dem beschädigten Balkon aufgetreten ist.
Der Notar hat den Käufer darauf hingewiesen, dass ihm aufgrund dieser Vereinbarung bei etwaigen Sachmängeln des Kaufgegenstandes außer bei Arglist des Verkäufers keinerlei Ansprüche gegen den Verkäufer zustehen und er auftretende Mängel auf eigene Kosten beseitigen muss.

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In diesem Jahr wurde eine Realteilung des Grundstücks und der Wohnungen durchgeführt. Die bis dahin bestehende Wohnungseigentümergemeinschaft wurde aufgelöst. In Rahmen der Auflösung erhielten wir alle Unterlagen von der Hausverwaltung zu dem Gebäude. Bei Durchsicht der Unterlagen stellten wir jetzt fest, dass es zu den Schäden an der Terrasse/Balkon eine Vielzahl von Schriftsätzen gab, die uns bis dahin unbekannt waren, da sie vor unserem Kauf der Eigentumswohnung entstanden sind:

25.11.2009 Eigentümerversammlung. Beschluss über Sanierung Terrasse. Im Folgenden entstand ein
Streit zwischen den damaligen Eigentümer über Kosten. Inhaltlich ging es darum welches Bauteil dem Sonder-und welche dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen ist. Darüber kam es zu einer gerichtlichen Auseinandersetzung, in dessen Rahmen ein Gutachten über die Schäden an der Terrasse erstellt wurde.
27.09.2010 1.Gutachten
24.08.2011 2. Gutachten Ergänzung. Beim zweiten Gutachten, wurde eine Öffnung des Terrassenbelags durchgeführt. Ergebnis:

„Bei den Überprüfungen am 17.08.11 stellte sich heraus, dass die Balkonabdichtung der Wohnung Nr. 1 undicht ist."

Bei dem Gutachtertermin war die Verkäuferin selbst anwesend.


04.10.12 Urteil Landgericht Köln in dem Rechtsstreit der damaligen Eigentümer:
„Zur .Begründung hat es ausgeführt, dass nach Durchführung der Beweisaufnahme aufgrund der überzeugenden Ausführungen ·
des Sachverständigen Dr.-ing. P. feststehe, dass die Beschädigung der Bausubstanz die Dichtung der Betonplatte und nicht ausschließlich den Oberbelag betreffe."

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Die Angaben in dem Kaufertrag, dass die Fliesen Schäden aufweisen und die darunterliegende Wohnung keine Feuchteschäden aufweist sind korrekt. Verschwiegen wurde allerdings, dass bei dem Gutachten eine Undichtigkeit der Balkonabdichtung festgestellt wurde.

Die Frage die sich nun stellt, kann man die gemachten Angaben des Verkäufers als arglistige Täuschung sehen, welche bei einer Schadensersatzklage zum heutigen Zeitpunkt Aussicht auf Erfolg hätte, oder ist der Vorgang eh schon verjährt? Durch das vorhandene Gutachten, kann man davon Ausgehen, dass der Verkäufer den wahren Zustand der Terrasse gekannt hat und auch, dass er damals im Kaufvertrag darauf bestanden hat den Passus zur Terrasse mit aufzunehmen, spricht dafür dass das Thema ihm sehr bewusst war.

Aus unserer Sicht sind Risse in Fliesen ein andere Sache, als eine undichte Balkonabdichtung, sowohl vom Reparaturaufwand, als auch mit den damit verbundenen Kosten.

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Sehr geehrter Ratsuchender,


nach Ihrer Sachverhaltsdarstellung wird man von einer arglistigen Täuschung dann ausgehen müssen, wenn der Verkäufer von der Hausverwaltung die von Ihnen aufgeführen Unterlagen nachweislich erhalten hat. Denn dann hätte er Kenntnis gehabt, so dass das Verschweigen als arglistige Täuschung zu werten ist.


Entscheidend ist also, ob der Verkäufer den Inhalt der Schriftstücke kannte, was über die damalige Hausverwaltung in Erfahrung zu bringen ist, möglicherweise auch über Nachbarn, wenn man sich damals auch darüber unterhalten hat. Daher sollten Sie sich mit der Verwaltung und den Nachbarn in Verbindung setzen.


Denn die Darlegungs- und Beweislast für diese Arglist liegt bei Ihnen.


Kann - vermutlich - dieser Beweis angetreten werden, hilft der Haftungsausschluss dem Verkäufer nicht. Auch trotz dieses gewählten Passus bezüglich der Fliesen ist der tatsächlich gravierdende Mangel verschwiegen worden. Der Haftungsausschluss im Vertrag gilt dann nicht (BGH, Urt.v 15.07.2011, Az.: V ZR 171/10) und Sie haben die vollen Gewährleistungsansprüche nach §§ 434, 437 BGB.


Welche dieser Rechte Sie dann geltend machen wollen, müssten Sie vorab selbst entscheiden, da davon dann der weitere Umgang mit dem Verkäufer abhängen wird.

Aber vorab ist es eben wichtig (siehe oben), die Beweise für die Arglist zu sichern.



Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle, Oldenburg

Nachfrage vom Fragesteller 01.06.2018 | 15:58

Sehr geehrter Herr Bohle,

vielen Dank für die schnelle Antwort.

Die Klägerin im damaligen Verfahren gegen die WEG, ist die Verkäuferin unserer Wohnung. In der Beschreibung des Tatbestands in dem Gerichtsurteil trägt die Klägerin vor: "Die Balkonanlage weise erhebliche Feuchtigkeitsschäden auf, die auf eine überalterte und brüchig gewordene Balkonabdichtung zurückzuführen seien. Dabei handele es sich um eine Mangel der ursprünglichen Bausubstanz, der von außen durch eine abbrechende Wasseabflusskante zur Dachrinnenentwässerung feststellbar sei. um weitere Folgeschäden zu vermeiden seien Reparaturarbeiten erforderlich. Da sowohl die Dichtung als auch die Kragplatte beschädigt seien."

Denke wenn die Verkäuferin bei Gericht den Tatbestand wie oben beschrieben vorträgt, war ihr sehr wohl der Schaden bekannt...

Frage war noch, ob im dem geschilderten Fall eine Verjährung zum tragen kommt. Unterschrift Kaufvertrag 2012, Kenntnis über den Schaden durch die von der Hausverwaltung ausgehändigten Unterlagen 2018?

Mit freundlichen Grüßen.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 01.06.2018 | 16:25

Sehr geehrter Ratsuchender,


dann hat die Verkäuferin die Kenntnis und die arglistige Täuschung ist nach Ihrer Sachverhaltsdarstellung zu bejahen. Das diese direkt im Verfahren eingebunden gewesen ist, konnte ich so der Erstfrage nicht entnehmen.


Die Verfährungsfrist beträgt über § 438 III BGB mindestens fünf Jahre, beginnend ab Ihrer Kenntnis der Täuschung, so dass dort keine Gefahr droht.

Gleichwohl sollten Sie zeitnah einen Rechtsanwalt aufsuchen, damit dann die entsprechenden Schritte eingeleitet werden können.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle, Oldenburg


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