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Hauskauf - arglistige Täuschung?

19.03.2019 21:49 |
Preis: 65,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Zusammenfassung: Das selbständige Beweisverfahren kann in Arglistfällen nach § 444 BGB vorzugswürdig sein, da es als gewissermaßen vorweggenommenes - vollwertiges - gerichtliches Gutachten u.a. das Risiko des Teilunterliegens in einem Klageverfahren begrenzt oder dieses womöglich sogar ganz entbehrlich macht.

Im Frühjahr 2017 erwarben wir eine Immobilie, Baujahr 1976. Sachmängel laut Kaufvertrag ausgeschlossen. Die Hausübergabe fand im Juni statt. Ein Hausübergabeprotokoll wurde von beiden Parteien unterschrieben. Nach Einzug stellten wir für uns bis dahin unbekannte Mängel fest und machten die vorherigen Besitzer darauf aufmerksam, erstellten zudem eine Mängelliste inkl. voraussichtlich anfallender Kosten. Die Beseitigung der Mängel wurde uns mündlich zugesichert. Schließlich folgte ein Anwaltsschreiben der Gegenseite mit der Ankündigung, nur einige wenige Mängel zu beseitigen. Die nicht akzeptierten Mängel sind jedoch gravierend:

1. Bei der Öllieferung im Winter 2017 wurde festgestellt, dass der Einfüllstutzen an den Öltanks defekt ist, weshalb die Lieferung abgebrochen und der Stutzen repariert werden musste. Die Kosten hierfür wurden bereits durch uns beglichen. Im WhatsApp-Schriftverkehr bestätigte die Verkäuferin, dass die Tanks die Jahre zuvor - ungewöhnlich - einzeln befüllt werden mussten. Bestätigt ist somit auch, dass sie uns dies erst nach Einzug mitteilte. Die zweite Teillieferung des Öls erfolgte durch den Mitarbeiter, der bereits die Jahre zuvor die Tanks befüllt hat. Er teilte uns mit, dass er im Vorjahr auf eine Notwendigkeit zur Reparatur hinwies. Dies bestätigte uns die Firma schriftlich. Die Öltanks sind undicht, was zur Folge hat, dass Ölgeruch entweicht, welcher in den Kellerräumen und in den darüberliegenden Wohnräumen wahrnehmbar ist. Ein Baubiologe begutachtete die Heizanlage und die vom Geruch betroffenen Räume. Er ist der Meinung, dass der Ölgeruch in den Heizungsräumen deutlich über der Norm liegt und auch in den Wohnräumen so stark wahrnehmbar ist, dass bereits ohne Messung eine gesundheitliche Beeinträchtigung erkennbar ist. Die Räume sollen wir laut ihm nicht mehr betreten, da die Dämpfe giftig sind. Liegt hier ein versteckter Mangel oder bereits arglistige Täuschung vor, da uns dieser Mangel verschwiegen wurde? Zudem stellt sich die Frage, inwiefern Schadenersatz geltend gemacht werden kann, da die betroffenen Räume (Wohnzimmer/Küche) seit zwei Jahren nicht bewohnt werden konnten.

Trotzt klarer Faktenlage zeigt sich der Anwalt der Verkäuferin unkooperativ, weshalb eine Kla-ge und der Gang zum Gericht unumgänglich sind, mit dem Ziel: nachträgliche Kaufpreisminde-rung.

2. Ein von Feuchtigkeit betroffenes Mauerwerk im Keller wurde fachmännisch begutachtet. Auch hier liegen Fotos, die den rapiden Verfall über Monate hinweg dokumentieren und ein Angebot über eine Trocknung (ohne Beseitigung der Ursache) vor. Laut Aussage des Mitarbeiters der Sanierungsfirma handelt es sich dabei um ein langfristiges Problem und die stelle scheint bereits mehrmals überstrichen worden zu sein.

3. Bereits bei Besichtigung des Hauses im Januar 2017 war das Glasdach des verschlossenen Balkons beschädigt. Eine rasche Reparatur wurde uns mündlich zugesichert und von uns regelmäßig gefordert bzw. durch uns angeboten. Fotos, Videos (eindringendes Regenwasser nach "Reparatur" durch Verkäufer) und ein WhatsApp-Verlauf (belegt die wiederholten Aufrufe unsererseits, die Überdachung während des regen-intensiven Frühlings wie vereinbart zu reparieren) liegen vor. Wenige Tage vor der Hausübergabe wurde die defekte Glasplatte durch eine dünne Kunststofffolie ersetzt. Diese wurde jedoch nicht außen auf den Holzbalken, sondern innen angebracht, so dass sich das Regenwasser ansammeln und in den Innenraum des Balkons eindringen konnte. Durch das offene Dach drang monatelang Wasser ein. Der Balkon ist durch uns seit Einzug nicht nutzbar, da das Holz morsch und der gesamte Balkon mittlerweile instabil. Ein fachmännisches Angebot liegt uns vor beläuft sich auf über 7.000€. Die Gegenseite erklärt sich nur mit der Kostenübernahme der Glasplatte einverstanden – nicht jedoch mit der Beseitigung der aus dem nicht behobenen Mangel resultierenden Mängel.

Die beschriebenen gravierenden und weitere Mängel sind umfassend, sofern möglich auch fotografisch, dokumentiert. Bei der Hausübergabe erstellten wir ein Mängelprotokoll, die hier aufgelisteten Mängel (bis auf das Balkondach) sind jedoch nicht darin vermerkt, da sie uns nicht bekannt waren.

Unser Anwalt schlug uns eine Klage oder das selbstständige Beweissicherungsverfahren (+Klage wg. Nachweisen) vor. Bei der Klage könnten wir alle Gutachter bestellen und müssen eigenverantwortlich alle Beweise sammeln. Die andere Möglichkeit sieht er in einem gerichtlichen Verfahren. Er empfiehlt uns zu klagen und direkt vor Gericht zu gehen, da dadurch die Frist unterbrochen wird und wir die Kosten für die Gutachter zwar verauslagen müssen, die Chance auf eine Erstattung jedoch höher ist und zudem ein Erstattungsanspruch für uns besteht und er von arglistiger Täuschung seitens der Verkäufer ausgeht. Ist der Tatbestand der arglistigen Täuschung erfüllt? Inwiefern beeinflusst das Hausübergabeprotokoll die Situation hinsichtlich des Kaufvertrages („Gekauft wie gesehen.")? Sind vergleichbare Fälle bekannt die eine Prognose für unseren Fall zulassen, welche Vorgehensweise wäre zielführend?
19.03.2019 | 23:04

Antwort

von


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Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),

vielen Dank für Ihre Anfrage und Ihre drei berechtigten Fragen, die eng miteinander zusammenhängen, und zu denen Sie auch hier auf dem Portal schon viele vergleichbare Anfragen finden, insbesondere auch unter meinen eigenen bisherigen Beratungen, zu finden über mein Profil.

Wie Sie offenbar bereits wissen und Ihr Anwalt Ihnen sicherlich schon erklärt hat, ist Ausgangspunkt für Ihre etwa bestehenden Ansprüche der § 444 BGB.

Denn beim Kauf gebrauchter Immobilien wird die Haftung für Mängel regelmäßig auf das gesetzlich zulässige Minimum reduziert. Dieser Haftungsausschluss, sofern er überhaupt wirksam formuliert wurde, was im ersten Schritt näher zu prüfen ist, gilt jedoch keinesfalls im Falle einer Garantie oder eben der Arglist.

§ 444 BGB lautet (Hervorhebungen vom Unterzeichner):

Zitat:
Auf eine Vereinbarung, durch welche die Rechte des Käufers wegen eines Mangels ausgeschlossen oder beschränkt werden, kann sich der Verkäufer nicht berufen, soweit er den Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für die Beschaffenheit der Sache übernommen hat.

Eine Garantie ist in einem Immobilienkaufvertrag eher selten, dies wäre aber anhand Ihres Vertrags ebenfalls vorrangig noch näher zu prüfen. Gerne können Sie mir Ihren Vertrag noch an neumann@port7.de zumailen, damit ich Ihnen abschließend antworten kann. Ferner müssten sodann die konkreten Verhandlungen und Besprechungen bei den Besichtigungen und bei Vertragsschluss ermittelt bzw. nachvollzogen und beurteilt werden.

Was die Arglist anbelangt, so finden sich unter

https://dejure.org/dienste/lex/BGB/444/1.html

derzeit 492 Präzedenzfälle, die für Ihren Fall ausgewertet und nutzbar gemacht werden müssten. Einige davon habe ich in meinem einschlägigen Artikel unter https://immoanwalt.nrw/blog/privatgutachten-oder-selbstaendiges-beweisverfahren/ etwas ausführlicher ausgewertet; bitte lesen Sie sich diesen Artikel samt in Bezug genommener weiterer Artikel insbesondere zum sogenannten verdeckten Mangel bei Interesse einmal durch.

Sollten Sie Fragen dazu haben, melden Sie sich gerne auch per Mail oder telefonisch.

Wenn Sie mich beauftragen, so würde ich mit Ihnen allerdings keine Klage durchführen, sondern definitiv das selbständige Beweisverfahren bevorzugen und empfehlen. Zwar müssten Sie dabei zunächst den Vorschuss für den Sachverständigen tragen. Aber es entfällt der Gerichtskostenvorschuss und könnte der Gegner unter dem Druck eines entsprechenden Gutachtens dann doch einlenken, wofür in Ihrem Sachverhalt durchaus Anhaltspunkte bestehen (nicht der gegnerische Anwalt hat das ja letztlich zu entscheiden, sondern allein die Verkäufer selbst), so dass eine Klage vermieden und ein Vergleich geschlossen werden könnte.

Die Beweisfragen für den Antrag müssten dafür allerdings entsprechend formuliert werden.

Die Ausarbeitung der trefflichen Fragen kann nur im Rahmen eines ordnungsgemäßen Mandates erfolgen.

Ein entsprechendes gerichtliches Gutachten im Rahmen eines selbständigen Beweisverfahrens ist aus meiner Sicht zielführend, zumal sogar die Frage der Arglist in Teilen dem Sachverständigenbeweis zugänglich ist. Sollte auf Basis des Sachverständigengutachtens doch keine Verständigung möglich sein, würden Sie immer noch klagen können und hätten dann bereits ein gewissermaßen vorweggenommenes - vollwertiges - gerichtliches Gutachten, das u.a. auch das Risiko des Teilunterliegens wegen Zuvielforderung begrenzt.

Ich hoffe, dass Ihnen diese Erstberatung weiterhilft. Sofern etwas unklar ist oder Sie eine Vertiefung wünschen, so nutzen Sie bitte unbedingt ohne Mehrkosten die Nachfrage-Option, damit ich Sie rundum zufriedenstellen kann und Sie keinerlei Anlass zu einem Sternabzug bei Ihrer eventuellen Bewertung haben.

Mit den besten Grüßen

Dr. Andreas Neumann
Rechtsanwalt


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