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Arglist beim Hauskauf


22.11.2017 15:06 |
Preis: 65,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von



Sehr geehrte Damen und Herren,

wir haben im August ein Haus aus dem Jahr 1969 über einen Makler gekauft. Der Ursprüngliche Preis war mit 296.000€ veranschlagt.

Nachdem Begehungstermin hatten wir diverse Fragen und darauf per E Mail folgende Antwort vom Makler erhalten:

-Nach Rücksprache mit Herrn (Makler) bzw. mit dem Eigentümer können wir folgende positiven Angaben machen:
- es sind keine Bleileitungen mehr im Haus
- die Elektrik ist breitflächig entwickelt (sogar schon mit FI-Schutzschalter)
- die Heizung befindet sich durch jährliche Wartung in einem guten Zustand; ist jedoch von der Leistungsfähigkeit überdimensioniert
Wir hoffen Ihnen noch etwas mehr Klarheit verschaffen zu können.-

Da diese Dinge für unsere Kaufentscheidung wichtig und maßgebend waren haben wir schriftlich für das Haus 240.000€ geboten und es am Ende für 250.000€ bekommen.
In unserem Angebot haben wir alle Punkte die wir in unserer Sanierung berücksichtigen wollen aufgelistet und damit den verminderten Kaufpreis erklärt.

Im Energieausweis des Hauses wurden noch einmal Punkte bekräftig wie zum Beispiel, dass die Heizung im Jahre 1999 getauscht wurde und in absolut gutem Zustand ist.

Nun sind wir vor 6 Wochen eingezogen und haben wiederholt Ärger mit der Heizung. Nachdem der Schornsteinfeger da war und bestätigt hat, dass die Werte der Heizung in Ordnung sind, hat er mich darauf hingewiesen, dass die wohl lange nicht gewartet wurde und wir mal jemanden kommen lassen sollen.
Eine Woche später hat der Heizungsmonteur eine Wartung abgebrochen weil diese Heizung nicht zu retten sei. Schlimmer noch, die Rohre sind so verrostet das es wahrscheinlich ist, dass wir bald einen eigenen Pool im Haus haben. Zusätzlich stellte er fest, dass die Heizunk innen leckt und permanent Wasser austritt. Zusätzlich ist der Kessel von 1969 und der Brenner von 1985 nicht wie gedacht von 1999.

Der Schaden wird sich zwischen 6.000 - 9.000€ belaufen, die wir in unserer Kalkulation nicht einberechnet hatten und nun vor einem großen Problem stehen, da sich die neue Anlage nicht mehr lange herauszögern lässt, wenn wir nicht um unsere Sicherheit bangen wollen.

Wir haben bei den Verkäufern nun die Wartungsprotokolle angefordert, denn die Jährliche Wartung war ja kommuniziert und haben nur eine doofe Antwort erhalten in der wir darauf hingewiesen wurden das wir das Haus "gekauft wie gesehen" haben.
Auch der Satz:
-Bitte bedenken Sie, dass Ihnen die Baujahre von Haus und Heizungsanlage bekannt waren und der niedrige Kaufpreis zustande kam, weil - neben anderen Maßnahmen - eben auch die Heizung von Ihnen als kostenintensive Maßnahme erkannt und benannt wurde. -
Steht drin und ist ebenfalls gelogen. Weder war und das echt e Jahr bekannt noch haben wir es in unseren Sanierungskosten mit aufgeführt.

Zusätzlich mussten wir schon einen großzügigen Betrag an einen Elektriker zahlen, da trotz Ankündigung kein FI Schalter im Haus verbaut war.

Im Kaufvertrag steht natürlich:
Der Ver kauf die ses Grund be sit zes er folgt mit al lem Zu be hör und mit al len da ran haf tenden
Rech ten und Las ten in dem Zu stan de, in wel chem das Kauf ob jekt sich ge genwär tig
be fin det oh ne Ge währ für of fe ne oder heim li che Män gel und Feh ler, frei von im Grundbuch
in Abt. II und III ein ge tra ge nen Be las tun gen, so wie frei von Mie tern, Päch tern und
sons ti gen Nut zungs be rech tig ten, so fern nach ste hend nichts an de res ver ein bart ist.
Das Kauf ob jekt ist nicht ver mie tet; es ist leers te hend.
Der Verkäufer versichert, daß versteckte Sachmängel nicht bekannt sind. Der Käu fer
hat das Kauf ob jekt be sich tigt; er kauft es im ge gen wär ti gen, renovierungsbedürftigen
Zu stand un ter Aus schluß jeg li cher Ge währ leis tung. Dem Ver käu fer ist be kannt, daß er
sich auf den Aus schluß der Ge währ leis tung nicht be ru fen kann, wenn er arg lis tig
Män gel ver schwie gen hat.

Somit bleibt nur der Vorwurf der arglistigen Täuschung.

Da wir in den Haus schon diverse Probleme haben, wie zum Beispiel plötzlich auftretenden Schimmel Befall an diversen Wänen sind wir langsam mit unseren Latein und unserem Konto am Ende.

Welche Chance haben wir die Verkäufer zu belangen?

Freundliche Grüße

22.11.2017 | 17:09

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihre Frage wie folgt.

Aufgrund des Gewährleistungsausschlusses wäre hier für die Geltendmachung entsprechender Ansprüche das Vorliegen einer arglistigen Täuschung der Gegenseite erforderlich.

Sollten die Ausführungen des Schornsteinfegers korrekt sein, würde hier eine arglistige Täuschung gegeben sein, da die Heizung sich mitnichten aufgrund einer jährlichen Wartung in einem guten Zustand befand. Dass die jährlichen Prüfungen nicht stattgefunden haben, musste auch dem Verkäufer bekannt sein. Eine arglistige Täuschung läge demnach vor.

Für das Vorliegen einer arglistigen Täuschung wären Sie im Falle eines Bestreitens durch die Gegenseite vor Gericht beweispflichtig. Hier kann der Beweis jedoch durch die Zusicherung per Email geführt werden.

Als Konsequenz würde hier sowohl die Möglichkeit einer Anfechtung des Kaufvertrages wegen arglistiger Täuschung, als auch auf Schadensersatz in Höhe des tatsächlich entstandenen Schadens bestehen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.



Bei weiteren Fragen oder wenn Sie bei diesem Fall Hilfe brauchen sollten, stehe ich Ihnen selbstverständlich jederzeit zur Verfügung, da unsere Kanzlei auch auf bundesweite Mandate ausgerichtet ist, ohne dass Ihnen dadurch Mehrkosten entstehen. Die von Ihnen entrichtete Beratungsgebühr würde im Falle einer Beauftragung angerechnet werden.


Mit freundlichen Grüßen

J. Geike
Rechtsanwalt


Nachfrage vom Fragesteller 23.11.2017 | 10:18

Vielen Dank schon einmal für Ihre Einschätzung.

Das heißt, wenn die Verkäufer sich weigern oder keine Wartungsberichte bzw. keine Firma nennen können die diese Wartungen durchgeführt hat, wäre die Arglist durch die E Mail vom Makler bewiesen?

Wer haftet dann in diesem Fall? Makler oder Verkäufer?
Beide haben ja die Angaben gemacht.

Freundliche Grüße

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 23.11.2017 | 14:01

Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihre Nachfrage wie folgt.

Ob eine Sache bewiesen ist, wäre im gerichtlichen Verfahren natürlich originäre Aufgabe des Gerichts, hier kann nur eine Einschätzung abgegeben werden.

Nachgewiesen werden müsste, dass der Verkäufer bewusst wahrheitswidrig behauptet hat, dass die Heizung aufgrund der jährlichen Wartung in einem tadellosen Zustand ist. Mit Blick auf die Beweislast müssten Sie diesen Umstand beweisen, nicht die Gegenseite das Gegenteil.

Sollte lediglich der Makler eine entsprechende Zusicherung abgegeben haben wäre zu prüfen, inwiefern diese Erklärung dem Verkäufer zurechenbar wäre oder ob hier eigene Schadensersatzansprüche gegen den Makler durch eine Pflichtverletzung entstanden sind.

Bei weiteren Fragen oder wenn Sie in dieser Sache weitere rechtliche Hilfe benötigen sollten, schreiben Sie mich bitte direkt per E-Mail an, da diese Plattform nur eine einmalige Nachfrage erlaubt. Ich stehe Ihnen aber auch weiterhin gerne bei kostenfreien Nachfragen zur Verfügung. Meine Kanzlei ist auch auf bundesweite Mandate ausgerichtet, ohne dass Ihnen dadurch Mehrkosten entstehen. Die von Ihnen entrichtete Beratungsgebühr würde im Falle einer Beauftragung angerechnet werden.


Über eine ggf. positive Bewertung würde ich mich freuen.

Mit freundlichen Grüßen

J. Geike
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