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Wohnungskauf: Auswirkungen einer Vollmacht zur Änderung der Teilungserklärung

| 17.07.2019 17:11 |
Preis: 70,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Daniel Saeger


Wir interessieren uns für den Erwerb einer Altbau-Erdgeschoss-Eigentumswohnung in Berlin. Verkäufer ist ein Immobilienfonds, der das Haus vor 2 Jahren nach WEG-Gesetz aufgeteilt hat. Am Haus wurden bereits diverse Umbauten durchgeführt, insbesondere das Dachgeschoss ausgebaut. Von insgesamt ca. 30 Einheiten stehen noch 6 Einheiten zum Verkauf. Notar und Kaufvertragstext werden vom Verkäufer vorgegeben, Änderungen sind nicht möglich. Der Notar hat auch die Teilungserklärung verfasst.

Im Kaufvertrag findet sich folgende Passage:

(Beginn Zitat)
----------------------------------------------------------------
"Vollmacht zur Änderung der Teilungserklärung

1. Der Verkäufer ist unwiderruflich befugt und bevollmächtigt, Änderungen der Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung vorzunehmen, insbesondere gemeinschaftliches Eigentum in Sondereigentum und Sondereigentum in gemeinschaftliches Eigentum umzuwandeln, die Aufteilung in Wohnungs- bzw. Teileigentum samt Gemeinschaftsordnung beliebig zu ändern und zu ergänzen sowie sämtliche Erklärungen hierzu abzugeben und Anträge zu stellen. Der Verkäufer kann in diesem Rahmen am gemeinschaftlichen Eigentum und an Sondereigentumseinheiten beliebige Veränderungen vornehmen.

2. Die Vollmacht ist dem Verkäufer erteilt unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB und über den Tod des Vollmachtgebers hinaus sowie mit dem Recht auf Erteilung von Untervollmacht. Sie gilt nur für Beurkundungen und Beglaubigungen vor dem amtierenden Notar und nur solange, bis das Eigentum an der letzten dem Verkäufer in dieser Wohnungseigentümergemeinschaft gehörenden Sondereigentumseinheit auf einen Dritten umgeschrieben ist. Im Übrigen ist die Vollmacht im Außenverhältnis, insbesondere gegenüber dem Grundbuchamt, unbeschränkt.

3. Im Innenverhältnis darf von der Vollmacht nur Gebrauch gemacht werden, soweit bei wirtschaftlicher Betrachtung Inhalt und Umfang des Sondereigentums und derjenigen Teile des gemeinschaftlichen Eigentums, die dem Käufer zur alleinigen Nutzung zugewiesen sind, nicht beeinträchtigt werden und Verkehrs- und Gemeinschaftsflächen, soweit für die Nutzung durch den Käufer von Interesse, nicht wesentlich verkleinert oder verlegt werden. Unter diesen Voraussetzungen ist der Käufer dem Verkäufer gegenüber zu solchen Änderungen auch verpflichtet.

4. Kosten dürfen dem Käufer durch die Ausübung der Vollmacht nicht entstehen. Im Falle einer Weiterveräußerung des Kaufgegenstandes hat der Käufer sicherzustellen, dass sein Rechtsnachfolger und etwaige weitere Rechtsnachfolger dem Verkäufer eine diesem Paragrafen entsprechende Vollmacht erteilen."
----------------------------------------------------------------
(Ende Zitat)

Wir bewerten diesen Passus wie folgt:

a) Nach dem Erwerb der Einheit könnte der Verkäufer ohne unsere Zustimmung Änderungen an der Teilungserklärung und am Sonder- und Gemeinschaftseigentum durchführen, die nachteilige Auswirkungen auf unser Sondereigentum hätten. Zum Beispiel könnte er die Miteigentumsanteile neu festlegen, ein Fenster zumauern lassen, den Müllplatz vor die Wohnung versetzen, im Extremfall gar einen Teil unseres Sondereigentums einem anderen Sondereigentum oder dem Gemeinschaftseigentum zuschlagen.

b) Die in Ziffer 3 aufgeführten Einschränkungen der Vollmacht im Innenverhältnis zwischen Verkäufer und Käufer können die unter a) aufgeführten Änderungen nicht verhindern, da Notar, Grundbuchamt und Bauamt das Innenverhältnis nicht beachten müssen.

c) Im Innenverhältnis würde der Verkäufer im Falle der unter a) aufgeführten Änderungen uns gegenüber zwar schadensersatzpflichtig aufgrund des Verstoßes gegen Ziffer 3, wir könnten die Änderungen jedoch nicht mehr rückgängig machen lassen. Würde der Verkäufer insolvent, könnten wir sogar Probleme bekommen, Schadensersatz zu erhalten.

Wir bitten um eine begründete Kommentierung und ggf. Korrektur und Erweiterung unserer Interpretation.

Sehr geehrter Fragensteller,

an sich ist dies eine Standardklausel, die sich so in fast allen Teilungserklärungen findet.

Durch "2. Die Vollmacht ist dem Verkäufer erteilt unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB und über den Tod des Vollmachtgebers hinaus sowie mit dem Recht auf Erteilung von Untervollmacht. Sie gilt nur für Beurkundungen und Beglaubigungen vor dem amtierenden Notar und nur solange, bis das Eigentum an der letzten dem Verkäufer in dieser Wohnungseigentümergemeinschaft gehörenden Sondereigentumseinheit auf einen Dritten umgeschrieben ist. Im Übrigen ist die Vollmacht im Außenverhältnis, insbesondere gegenüber dem Grundbuchamt, unbeschränkt.

3. Im Innenverhältnis darf von der Vollmacht nur Gebrauch gemacht werden, soweit bei wirtschaftlicher Betrachtung Inhalt und Umfang des Sondereigentums und derjenigen Teile des gemeinschaftlichen Eigentums, die dem Käufer zur alleinigen Nutzung zugewiesen sind, nicht beeinträchtigt werden und Verkehrs- und Gemeinschaftsflächen, soweit für die Nutzung durch den Käufer von Interesse, nicht wesentlich verkleinert oder verlegt werden. Unter diesen Voraussetzungen ist der Käufer dem Verkäufer gegenüber zu solchen Änderungen auch verpflichtet."


"a) Nach dem Erwerb der Einheit könnte der Verkäufer ohne unsere Zustimmung Änderungen an der Teilungserklärung und am Sonder- und Gemeinschaftseigentum durchführen, die nachteilige Auswirkungen auf unser Sondereigentum hätten. Zum Beispiel könnte er die Miteigentumsanteile neu festlegen, ein Fenster zumauern lassen, den Müllplatz vor die Wohnung versetzen, im Extremfall gar einen Teil unseres Sondereigentums einem anderen Sondereigentum oder dem Gemeinschaftseigentum zuschlagen." -

Das ist so nicht richtig. Dies verhindern im Zusammenspiel 2. und 3. ( "nur solange, bis das Eigentum an der letzten dem Verkäufer in dieser Wohnungseigentümergemeinschaft gehörenden Sondereigentumseinheit auf einen Dritten umgeschrieben ist. + und Verkehrs- und Gemeinschaftsflächen, soweit für die Nutzung durch den Käufer von Interesse, nicht wesentlich verkleinert oder verlegt werden." )

"c) Im Innenverhältnis würde der Verkäufer im Falle der unter a) aufgeführten Änderungen uns gegenüber zwar schadensersatzpflichtig aufgrund des Verstoßes gegen Ziffer 3, wir könnten die Änderungen jedoch nicht mehr rückgängig machen lassen. Würde der Verkäufer insolvent, könnten wir sogar Probleme bekommen, Schadensersatz zu erhalten."

Das ist theoretisch denkbar. Aber die Klauseln sind echt Standard ohne jegliche Besonderheiten. Das kann man auch wirklich am Markt nicht nachverhandeln.

MfG
RA Saeger

Nachfrage vom Fragesteller 17.07.2019 | 19:44

Sehr geehrter Herr Saeger,

vielen Dank für Ihre Antwort! Da Sie b) nicht beantwortet haben, ergibt sich folgende Nachfrage: Welche gesetzliche Grundlage oder welche Formulierung im Kaufvertrags-Passus verhindert aus Ihrer Sicht, dass ein böswilliger Verkäufer unser erworbenes Sondereigentum im Nachhinein durch Veränderung der Teilungserklärung verkleinert oder verändert? Im Innenverhältnis ist ihm das zwar dank Ziffer 3 verboten, im Außenverhältnis (z.B. gegenüber dem Grundbuchamt) hat er aber die Vollmacht dazu. Ziffer 2 enthält ja lediglich eine zeitliche Beschränkung und bestätigt im übrigen die unbeschränkte Vollmacht gegenüber dem Grundbuchamt.

MfG

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 17.07.2019 | 22:45

Sehr geehrter Fragensteller,

an sich ist im Außenverhältnis basierend auf. 1 in der Tat theoretisch bis zum Abschluss des Verkaufs der letzten Wohnung eine Veränderung ihres Sondereigentums auch zu Ihren Lasten denkbar ( "nur solange, bis das Eigentum an der letzten dem Verkäufer in dieser Wohnungseigentümergemeinschaft gehörenden Sondereigentumseinheit auf einen Dritten umgeschrieben ist.").

Das verhindert auch keine Wendung in 2. oder 3..

Ist das aber bei den zuvor verkauften 24 Einheiten passiert? Wahrscheinlich nicht.

Ein wenig Grundvertrauen muss sein.

Ansonsten muss man 1. umformulieren / ergänzen = Die Vollmacht gilt aber nicht für Änderungen am Sondereigentum der Käufer selbst.

MfG
RA Saeger

Bewertung des Fragestellers 20.07.2019 | 13:18

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"Oberflächliche, schnell hingeschriebene (unvollständiger zweiter Satz) und wenig hilfreiche Antwort, die großteils nur aus Zitaten meiner Frage bestand. Erst aufgrund meiner Nachfrage wurde der entscheidende Hinweis gebracht."
Stellungnahme vom Anwalt:
Ihre Beurteilung meiner Antwort ist genauso falsch wie Ihre paranoide Bewertung einer notariellen Standardklausel. MfG
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