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Mehrfamilienhaus Teilungserklärung Betriebskosten Änderung

| 1. September 2022 00:31 |
Preis: 40,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


10:14

Hallo Community,
Ich habe eine Frage zu umlagefähigen Nebenkosten in einem Mehrfamilienhaus mit 4 Einheiten mit Teilungserkläung. 70qm/70qm/70qm/55qm
Mir gehört seit 7 Jahren eine Einheit (Erdgeschoss) davon.

Die drei anderen Einheiten gehören einem zweiten Eigentümer.
Es verhält sich so, die zweite und dritte Einheit (Obergeschoss und 2. Obergeschoss ) wird von dem anderen Eigentümer selbst bewohnt und die dritte Einheit (Dachgeschoss) ist seit Jahren im Leerstand und wird nur für gelegentliche Besuche genutzt. Ist also im leerstand.

Die Abrechnungen wurden immer kurz zwischendurch von ihm auf handschriftlichen Zetteln durchgeführt, Eine Hausverwaltung gibt es nicht, genauso wie kein Hausgeld. Wir zahlen lediglich jeder eine Summe auf ein Gemeinschaftskonto an.

Bisher haben wir aufgrund niedriger Kosten und da ich das nicht besser gewusst habe die Betriebskosten per Personen Schlüssel abgerechnet. (Je 4 Personen pro Partei (50/50)

Das war wie gesagt die letzten 7 Jahre so, mir geht’s auch nicht darum Kosten aus der Vergangenheit zu fordern.

Aber seit kurzem ist meine Wohnung vermietet und spätestens jetzt muss ich eine 100-prozentig korrekte Nebenkostenabrechnung meinem Mieter präsentieren. Und da genau ist der Knackpunkt.

Ich habe mich nun mit der Materie beschäftigt und folgendes herausgefunden:
In der notariellen Teilungserklärung steht unter Betriebskosten:
„Kosten werde umgelegt im Verhältnis der Antelle der Miteigentümer"
Die Anteile sind jeweils mit 1/4 pro Einheit in der Teilungserklärung dargestellt.

Beim betrachten der kalten Nebenkosten, habe ich festgestellt das ich jahrelang kostentechnisch benachteiligt wurde.
Und speziell jetzt wo die Wohnung vermietet ist muss ich meiner Mieterin ja eine ordentliche Nebenkostenabrechnung präsentieren.

Ähnlich verhält es sich mit der Heizkostenabrechnung. Wir lassen die heizkostenverteiler professionell auslesen und bekommen eine Gesamtabrechnung mit Gesamtkosten. Diese Gesamtkosten werden auf 4 Wohnungen umgelegt:
Heizen:
50% Grundkosten via qm, 50% Verbrauch via heizkostenverteiler
Warmwasser:
100% Grundkosten via qm

Hier wird auch immer argumentiert dass die Wohnung oben leer wäre und niemand Wärme verbrauchen würde. Die Mehrkosten wurden immer nur geringfügig angerechnet.

Das passierte wie gesagt Jahre lang so, da ich es mir nicht genau angeguckt habe und es auch so akzeptiert habe.

Jetzt habe ich einen Mieter in meiner Einheit wohnen, für den muss ich ja eine korrekte Nebenkostenabrechnung machen und kann nicht verlangen dass er die kalten und warmen Betriebskosten für die Wohnung im Leerstand mitträgt.

Summa summarum würde nach korrekter Berechnung aus der Teilungserklärung und Anrechnung der kompletten Heizkosten der im leerstand befindlichen Wohnung, für den anderen Eigentümer Mehrkosten in Höhe von 800-1000 € pro Jahr entstehen.

Ich habe es schwarz auf weiß in der Teilungserklärung und in der offiziellen Heizkostenberechnung. Ich habe mich auch schon erkundigt und habe verstanden dass bei Leerstand einer Wohnungseinheit der jeweilige Eigentümer für die Betriebskosten verantwortlich ist.

Meine Frage nun an die community:
Sobald ich meine Anliegen dem anderen Eigentümer vortragen wird dieser sehr wahrscheinlich nicht begeistert sein. Kann er sich auf sowas wie ein Gewohnheitsrecht berufen?
Wie sollte ich da vorgehen?
Kann ich eine Hausverwaltung fordern? Bin ich mit meiner Forderung die Betriebskosten nach Anteilen aufzuteilen im Recht? Sollte ich beziehungsweise mein Mieter auf den Leerstand Rücksicht nehmen, und höhere Kosten als nötig akzeptieren?

Ich hoffe ihr könnt mir hier Tipps geben, vielen Dank im Voraus.

1. September 2022 | 01:38

Antwort

von


(543)
Freiheitsweg 23
13407 Berlin
Tel: 03080571275
Web: http://www.ra-bernhard-mueller.de/
E-Mail:

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Kosten der Verwaltung lassen sich nicht auf den Mieter umlegen. Sie sollten die Betriebskostenabrechnung einfach selbst vornehmen, Ihrem Mieter übersenden und nur den Anteil der Betriebskosten auf das Gemeinschaftskonto überweisen, den Sie tatsächlich zahlen müssen.
Die kalten Betriebskosten anhand der Abrechnungen der Dienstleister. (Wasserlieferant, Stromlieferant, Müllabfuhr u.s.w. zu addieren und von jeder Rechnung 1/4 ausrechnen, ist nicht schwer.
Bei den Heizkosten ist 50% nach qm und 50 % nach Verbrauch via Heizkostenverteiler mit der Heizkostenverordnung vereinbar.
Der Verteilerschlüssel für die Warmwasser stammt wohl noch aus der Zeit, bevor die Heizkostenverordnung erfunden wurde.
Nach § 8 HeizkV sind von den Kosten der Warmwasserversorgung zwischen 50% und 70% nach dem gemessenen Verbrauch und nur 30% - 50% nach der Fläche umzulegen. Wenn die entsprechenden Messeinrichtungen schon bestehen, können Sie dies von der gleichen Firma ausrechnen lassen, die auch die Heizkostenabrechnung erstellt. Wenn nicht, müssen Sie auf der nächsten Eigentümerversammlung beantragen, dass Warmwasserzähler eingebaut werden. Wenn der andere dagegen stimmt, haben Sie nach der Eigentümerversammlung einen Monat Zeit, um unter Anfechtung des Negativbeschlusses eine Beschlussersetzungsklage beim Amtsgericht einzureichen.

Zudem sollten Sie auf der Eigentümerversammlung beantragen, dass die von Ihnen erstellte Betriebskostenabrechnung und die von der Fachfirma offiziell erstellte Heizkostenabrechnung von der Eigentümerversammlung anerkannt werden. Auch hier müssen Sie innerhalb eines Monats nach der Eigentümerversammlung auf Anerkennung der Abrechnung unter Aufhebung des Negativbeschlusses gegen die Eigentümergemeinschaft klagen, wenn der andere gegen die Anerkennung der von Ihnen erstellten Abrechnung stimmt.
Ein Gewohnheitsrecht gibt es nicht. Sie haben Anspruch darauf, dass ab diesem Jahr korrekt abgerechnet wird.
Die Kosten des Leerstands hat der Eigentümer zu tragen, dem die leer stehende Wohnung gehört. Wenn Sie hier höhere Kosten für sich akzeptieren, kann Ihr Mieter trotzdem eine korrekte Abrechnung von Ihnen verlangen. Das bedeutet, dass Sie die von Ihnen akzeptierten höheren Kosten nicht von Ihrem Mieter erstattet bekommen würden. Ich sehe keinen Grund, dem Miteigentümer Geld zu schenken und würde auf einer korrekten Abrechnung bestehen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Bernhard Müller

Rückfrage vom Fragesteller 4. September 2022 | 10:09

Vielen Dank für die ausführliche Antwort.
Was kann ich tun wenn ich das nicht zu meiner Zufriedenheit mit dem anderen Eigentümer klären kann?

Wie stehen meine Chancen bei einem Rechtsstreit dazu?

Ich hoffe es kommt nicht dazu und ich hoffe das wir uns da gütlich einigen.

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 4. September 2022 | 10:14

Sehr geehrter Fragesteller,

die Chancen für eine Beschlussersetzungsklage stehen gut, weil Sie die Teilungserklärung und die Heizkostenverordnung auf Ihrer Seite haben.

Mit freundlichen Grüßen

Bewertung des Fragestellers 4. September 2022 | 12:14

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