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Änderung der Teilungserklärung

14.02.2008 14:51 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Hallo,
habe folgendes Problem:

Ich bin Eigentümer einer Wohnung im Erdgeschoss und habe das alleinige Sondernutzungsrecht am Garten. Jetzt habe ich vor mir in dem Garten ein Geräteschuppen aufzustellen. In der Teilungserklärung steht folgendes dazu:

2.4.10 „Die Sondernutzungsberechtigten verpflichten sich gegenüber der Eigentümergemeinschaft, die gärtnerische Gestaltung der durch Sondernutzungsrechte belegten Flächen im Sinne der einheitlichen Optik der Gesamtanlage anzulegen und zu unterhalten. Wesentliche Änderungen der Materialien oder Konstruktive Einbauten wie z.B. Zaunanlagen, Pergolen, frei installierte Gartenpavillons, Teichanlagen etc. sind nur mit Zustimmung der übrigen Miteigentümer zulässig“

Da es in der Anlage 27 Eigentümer gibt, ist es ein Problem, dass alle Eigentümer zustimmen bzw. bei der Versammlung dabei sind um zuzustimmen.

In der Teilungserklärung gibt es auch eine Öffnungsklausel die besagt:

2.16.10 „Änderungen der Gemeinschaftsordnung sind durch Mehrheitsbeschluss möglich. Sie bedürfen der Zustimmung von ¾ aller Wohnungs- und Teileigentümer“

Meine Frage:

Wäre es möglich den Punkt 2.4.10 der Teilungserklärung mit einer ¾ Mehrheit so zu ändern, dass es nicht „übrigen“ heißt, sondern „der nach dem WEG-Gesetzt vorgeschriebenen Mehrheit“.
Der Vorteil wäre, dass bei einer baulichen Veränderung trotzdem alle zustimmen müssten, doch auch eine einfache Mehrheit ausreichen würde, wenn keiner einen Widerspruch innerhalb von einem Monat einreicht.

Muss man so einen Beschluss in Grundbuch eintragen damit dieser gegen mögliche Nachfolger wirksam ist oder reicht es, nach dem neuen WEG-Gesetzt, wenn der Verwalter diesen Beschluss in der Beschlusssammlung verwahrt.

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage.
erlauben Sie mir vorweg den Hinweis, dass eine Antwort auf dieser Plattform lediglich geeignet ist, einen ersten rechtlichen Überblick zu verschaffen. Eine anwaltliche Erstberatung bzw. Vertretung kann hierdurch nicht ersetzt werden.
Aufgrund Ihrer Informationen beantworte ich Ihre Anfrage wie folgt:

Wegen der Öffnungsklausel 2.16.10 ist es möglich, eine solche Änderung zu treffen.
(... eine Änderung des Kostenverteilungsschlüssels, Bestimmungen über die Genehmigung baulicher Veränderungen und Hausordnungsvorschriften enthält, ist wirksam, nicht nichtig. BayObLG, Beschluss vom 24.08.2000, Aktenzeichen: 2Z BR 169/99 Die Teilungserklärung, die eine Summe von Vereinbarungen im Sinne von § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG darstellt d. h. vom Wohnungseigentumsgesetz abweichende Regelungen -, kann ihrerseits wieder durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer geändert werden.)
Die Wohnungseigentümerversammlung muss danach für Beschlüsse nur jeweils beschlussfähig sein gem. § 25 Absatz 3 WEG.

Außerdem ist eine Vertretung der Wohnungseigentümer durch Dritte sowie durch andere Wohnugseigentümer erlaubt, oder ein Beschluss könnte auch gänzlich schriftlich gefasst werden, wenn alle Wohnungseigentümer gemäß § 23 Absatz 3 WEG zustimmen.

Ein Widerspruch ist nach der Novelle des Wohungseigentumsgesetzes eigentlich nicht mehr vorgesehen.
Es soll nun eine zivilgerichtliche Bearbeitung von Streitigkeiten erfolgen, nicht mehr durch die freiwillige Gerichtsbarkeit.
Wie sich das auf Teilungserklärungen und Gemeinschaftsordnungen auswirkt, die den Widerspruch beinhalten, ist noch unklar.

Meines Erachtens nach ist eine bauliche Veränderung und ein das Vorhaben einen Geräteschuppen in den Garten zu stellen unterschiedlich zu beurteilen. Ersteres bestimmt sich nach § 22 WEG, zweiteres nach der von Ihnen getroffenen Vereinbarung 2.4.10.
Der Unterschied ist, dass sich gem § 22 nur diejenigen Wohnungseigentümer äußern dürften, die betroffen sind.
Bei Ihrer Vereinbarung dürfen sich alle dazu äußern, auch wenn sie z.B. ihre Fenster zur anderen Seite raus haben.

Nach dem neuen WEG muss ein Beschluss der Wohnungseigentümer ins Grundbuch eingetragen werden, wenn er auch gegen den Sondernachfolger ins Eigentum gelten soll. Dies gilt bei allen Arten von BEschlüssen. Der Verwalter muss aber zusätzlich eine Entscheidungssammlung führen.

Ich hoffe Ihnen eine erste hilfreiche Einschätzung der Lage gegeben zu haben.

Mit freundlichen Grüßen,
Verena Frank
Rechtsanwältin

Hinweis: Hinzufügen oder Auslassen von Informationen kann zu einer anderen rechtlichen Beurteilung führen

Nachfrage vom Fragesteller 14.02.2008 | 19:09

d.h. einfach: Entweder müssen wir die Teilungserklärung mit 3/4 Mehrheit ändern und auch im Grundbuch eintragen lassen oder ich brauche die Zustimmung aller Eigentümer, damit ich den Schuppen aufstellen. Anders lässt sich die Gelegenheit nicht regeln?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 18.02.2008 | 10:36

Sehr geehrter Fragesteller,

die ergänzenden Hinweise sind als Antwort auf Ihre Nachfrage gedacht. Leider habe ich den falschen Button angeklickt und es erst jetzt gemerkt.


Mit freundlichen Grüßen,

Verena Frank
Rechtsanwältin

Ergänzung vom Anwalt 18.02.2008 | 10:34

Sehr geehrter Fragesteller,

Sie haben meine Ausführungen sehr treffend zusammengefaßt. Von dieser Rechtslage gehe ich anhand der mir durch Ihre Anfrage vorliegenden Informationen aus.
Den Formulierungen der KLauseln in der Teilungserklärung nach kann ich momentan keinen anderen Schluß ziehen.

Sie könnten sich natürlich auch auf den rechtlichen Standpunkt stellen, dass ein Geräteschuppen weder eine wesentliche Änderung vorhandener Materialien noch konstruktiver Bau ist, da er (möglicherweise, das kann ich natürlich nicht wissen) anders als die in den Beispielen in 2.4.10. genanten Bauten nicht im Erdboden eingegraben wird und den Schuppen einfach hinstellen.

Aber guten Gewissens kann ich Ihnen zu einer solchen Vorgehensweise nicht raten, denn erfahrungsgemäß wird ein solches Vorgehen als Provokation gesehen und dann gibt es erst recht Ärger- selbst wenn die anderen Wohnungseigentümer grundsätzlich gar nichts gegen einen Schuppen hätten.

Ob diese Rechtsansicht akkurat ist, hängt natürlich stark ab von der Größe Ihres geplanten Schuppens. Allerdings ist es eine sehr gewagte These, deren Erfolgschancen im Rechtsstreit vermutlich nicht sonderlich hoch wären, da die Kausel so offen formuliert ist.
Sollten sich noch weitere Fragen oder Probleme ergeben, können Sie die Funktion Online-Anfrage nutzen.

Mit freundlichen Grüßen,

Verena Frank
Rechtsanwältin

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