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Wohnungskauf, Termin zur Besitzübergabe, Anspruch auf Erhalt der Miete

| 23.08.2010 17:57 |
Preis: ***,00 € |

Kaufrecht


Sehr geehrte Damen und Herren,

ich habe am 24.06.2010, notariell eine vermietete Wohnung gekauft. Der Mieter hat auf das Verkaufsrecht verzichtet.

Ich habe die Verkäufer per mail gebeten, mit mir die Besitzübergabe durchzuführen. Seit 1 Woche habe ich keine Rückmeldung bekommen.

Ich hätte nun nachfolgende Fragen:

1) Muss ich für die Besitzübergabe( Kaution, Mietvertrag usw) ,bzw Festlegung des Stichtages eine Frist/ einen Termin setzen, bzw ergibt sich dies aus dem Kaufvertrag ?

2) Ab wann habe ich Anspruch auf die Mietzahlungen des Mieters, bzw kann ich aktuelle Mietzahlungen an den Verkäufer fordern, evtl ab dem Datum des Zahlungseingang des vollen Kaufpreises ?

3) Ab wann kann/soll ich den Mieter auffordern, die Mietzahlungen auf mein Konto zu entrichten ?

Nachfolgend der Ablauf:

24.06.2010 Kaufvertrag beim Notar

- Mieter verzichtet auf das Vorkaufsrecht

02.08.2010 vollständige, fristgerechte Kaufpreiszahlung an den Verkäufer

05.08.2010 Bezahlung der Gewerbesteuer

Bestätigung das der Verkäufer den Kaufpreis erhalten hat liegt dem Norar vor, ebenfalls die Unbedenklichkeitsbestätigung des Finanzamtes

Laut Notar ist die Grundbuchumschreibung gerade beantragt


Infos aus dem Kaufvertrag:

Die Beteiligten sind über den Eigentumsübergang im angegebenen Erwerbsverhältnis einig. Sie bewilligen und beantragen jedoch derzeit nicht, diese

A u f l a s s u n g

im Grundbuch einzutragen; vielmehr bevollmächtigen sie hierzu den amtierenden Notar, Vertreter oder Nachfolger im Amt, und zwar unwiderruflich, über den Tod hinaus und befreit von § 181 BGB.

Der Verkäufer muss dem Käufer das Eigentum Zug um Zug gegen Zahlung des ge-schuldeten Kaufpreises verschaffen. Alle Beteiligten weisen daher den Notar gem.
§ 53 BeurkG an, die Umschreibung gemäß dieser Vollmacht durch Eigenurkunde erst zu veranlassen, nachdem der Verkäufer den Eingang des geschuldeten Betrages origi-nalschriftlich bestätigt oder hilfsweise der Käufer die Zahlung des vereinbarten Kauf-preises (jeweils ohne Zinsen) durch Bankbestätigung nachgewiesen hat.


§ 3
Kaufpreis; Fälligkeit

Der Kaufpreis beträgt

- in Worten:

Der Notar wird den Beteiligten den Eintritt der nachstehenden Fälligkeitsvorausset-zungen bestätigen (Versand an den Käufer per Einwurf-Einschreiben); sorgt der Käu-fer nicht für die Gutschrift des Kaufpreises spätestens vierzehn Tage nach Zugang die-ser Mitteilung, befindet er sich ohne weitere Mahnung in Verzug:

a) die Eigentumsvormerkung ist im Grundbuch eingetragen,
b) der Notar verfügt in grundbuchtauglicher Form über alle Unterlagen zur Frei-stellung von solchen Belastungen, die im Grundbuch vor oder mit der Vormer-kung eingetragen und vom Käufer nicht zu übernehmen sind. Ihre Verwendung darf allenfalls von Zahlungsauflagen abhängig sein, für die der Kaufpreis aus-reicht. Der Notar wird allseits bevollmächtigt, diese Unterlagen unter Entwurfs-fertigung anzufordern, für alle am Vertrag und dessen Finanzierung Beteiligten auch gem. § 875 Abs. 2 BGB entgegenzunehmen und zu verwenden,
c) hinsichtlich des Mietervorkaufsrechtes nach § 577 BGB liegt entweder dem Notar eine schriftliche Verzichtserklärung aller vom Verkäufer benannten Mie-ter vor oder es wurde ihm innerhalb von zwei Monaten und einer Woche nach Zugang seiner Vorkaufsrechtsanfrage keine Ausübung bekannt gemacht. Der Verkäufer verpflichtet sich, den Notar von bei ihm eingehenden Vorkaufs-rechtsausübungserklärungen unverzüglich zu unterrichten.

Der Kaufpreis ist zu überweisen auf das Konto des Verkäufers bei der

Ab Zahlung des Kaufpreises stehen dem Käufer aufgrund Abtretung durch den Ver-käufer alle Rechte in Bezug auf Grundpfandrechte zu, die der Käufer zu seiner Finan-zierung bestellt oder übernommen hat.

§ 4
Besitzübergabe; Erschließung

Mit vollständiger Kaufpreiszahlung ist dem Käufer der Besitz zu übergeben. Private und öffentliche Lasten, Verbrauchskosten, Verkehrssicherungspflichten und Haftung gehen ab Fälligkeit, Nutzungen und Gefahr ab Entrichtung des Kaufpreises, ggf. zeit-anteilig, auf den Käufer über.

Der Verkäufer garantiert folgende Umstände:

a) Die derzeit vorhandene öffentlich-rechtliche Erschließung des Gemeinschafts-eigentums gem. BauGB und Kommunalabgabengesetz mit Straßenausbau, und Entwässerung sowie die Anbindung an die öffentliche Wasserversorgung sind endabgerechnet und bezahlt.
b) Wohnungsbindung oder Einschränkungen aufgrund sozialer Wohnraumförde-rung sowie aufgrund Denkmalschutzes bestehen nicht.

Der Vertragsbesitz ist ungekündigt vermietet; es bestehen weder Mietrückstände, Mietvorauszahlungen, Streitigkeiten (z.B. Minderungen; Einwendungen gegen Ne-benkostenabrechnungen), Pfändungen, Verfügungen über künftige Mietzinsansprüche noch abzugeltende Investitionen des Mieters.

An dem Vertragsobjekt wurde Wohnungseigentum erst nach Überlassung der vermie-teten Räume an den derzeitigen Mieter begründet, es gilt demnach folgendes:

Die Vertragsteile wurden auf das gesetzliche Vorkaufsrecht des Mieters gemäß § 577 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) hingewiesen. Die Mitteilung des Verkäufers an den Mieter über den Inhalt des rechtswirksamen Kaufvertrags ist mit einer Unterrich-tung über das Vorkaufsrecht zu verbinden; vor Wirksamwerden des Vertrages ist ein Verzicht nicht möglich. Wird das Vorkaufsrecht (durch schriftliche Erklärung) ausge-übt, kommt ein zweiter Kaufvertrag grundsätzlich gleichen Inhalts mit dem Mieter zustande. Das Vorkaufsrecht kann bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Mitteilung über die Rechtswirksamkeit dieses Vertrags ausgeübt werden. Die Mitteilung muß an alle Mieter der Wohnräume erfolgen und wegen des Fristbeginns nachweisbar sein.
Der Verkäufer benennt als Mieter:


Der vollziehende Notar wird beauftragt, nach Wirksamwerden des Vertrages den ge-nannten Mieter per Übergabe-Einschreiben mit Rückschein unter Beifügung einer Vertragsausfertigung zur Äußerung über das Vorkaufsrecht förmlich aufzufordern, ihn zu unterrichten und ihm ein hiermit unterbreitetes Verzichtsangebot des Verkäufers zu übermitteln; dessen Annahme bindet auch gegenüber dem Käufer. Etwaige Rückäuße-rungen des Mieters sollen dem vollziehenden Notar übersandt werden, der hiermit um-fassende Empfangsvollmacht erhält. Sollten Ausübungs- oder Verzichtserklärungen dem Verkäufer (gem. § 577 Abs. 3 BGB) zugehen, wird dieser sie dem Notar unver-züglich mitteilen; sollte sich der Mieter während der Vorkaufsfrist gegenüber dem No-tar nicht äußern, hat der Verkäufer nach Ablauf der Frist dem Notar ebenfalls Fehlan-zeige zu erstatten.

Für den Fall wirksamer Ausübung des Vorkaufsrechtes ist der heutige Kaufvertrag zwischen Verkäufer und Käufer auflösend bedingt; der heutige Käufer hat dann keinen Anspruch auf Erfüllung oder Schadensersatz gleich welcher Art. Entstandene Notar- und Grundbuchkosten für Kaufvertrag und Finanzierung sowie deren Rückabwicklung hat jedoch der Verkäufer zu erstatten. Zur Sicherung etwaiger Rückzahlungsansprüche des Käufers tritt er seinen Kaufpreisanspruch gegen den Vorkäufer an den heutigen Käufer ab.

Den Vertragsteilen ist ferner bekannt, dass das Kündigungsrecht des Eigentümers ge-genüber dem derzeitigen Mieter wegen Eigenbedarfs und wegen unwirtschaftlicher Verwertung gem. § 577a BGB auf die Dauer von drei Jahren ab Eigentumsübergang ausgeschlossen ist.. Durch Landesverordnung vom 13.02.2007. wurde diese Frist gem. § 577a Abs. 2 BGB auf zehn Jahre ab Eigentumsübergang verlängert.

Sofern der Mieter das Vorkaufsrecht nicht ausübt, gilt: Mit dem Tag des Besitzüber-gangs (Stichtag) tritt der Verkäufer alle Rechte aus dem Vertrag an den dies anneh-menden Käufer ab und wird hinsichtlich der Pflichten von ihm freigestellt. Ab dem Stichtag ist der Käufer umfassend - auch zu Kündigungen und Mieterhöhungsverlan-gen - ermächtigt und bevollmächtigt, jedoch auf eigene Kosten und eigenes Risiko. Der Verkäufer hat unverzüglich eine Kopie, ab Stichtag das Original des Mietvertrages sowie etwa durch den Mieter gestellte Sicherheiten (Kaution; Bürgschaft) zu überge-ben; Vertragsänderungen und Vorausverfügungen über die Miete bedürfen ab sofort der Zustimmung des Käufers.

Der Notar hat dem Verkäufer empfohlen, zur Haftungsvermeidung den Mietübergang dem Mieter anzuzeigen und ggf. dessen Zustimmung zur künftigen ausschließlichen Verwaltung der Mietsicherheiten durch den Käufer einzuholen (§§ 566 Abs. 2, 566a Satz 2 BGB).

Die Abrechnung der Nebenkosten mit dem Mieter wird alleine diejenige Partei vor-nehmen, die am Ende des Abrechnungszeitraumes mittelbarer Besitzer ist. Der andere Vertragsbeteiligte hat etwa empfangene Nebenkostenvorauszahlungen, soweit sie die aufzuschlüsselnden umlegungsfähigen, durch den Verkäufer getragenen Nebenkosten übersteigen, ggf. mit der Kaution an den Käufer herauszugeben. Sofern jedoch eine der Kaufvertragsparteien dies wünscht, wird auf deren Kosten eine Zwischenablesung auf den Stichtag des Besitzübergangs vorgenommen und durch Verkäufer und Käufer getrennt für die einzelnen Zeiträume abgerechnet.

§ 5
Rechtsmängel

Der Verkäufer ist verpflichtet, dem Käufer ungehinderten Besitz und lastenfreies Ei-gentum zu verschaffen, soweit in dieser Urkunde nichts anderes vereinbart ist.

Die in Abteilung II des Grundbuches eingetragenen, in § 1 dieser Urkunde bezeichnete Belastungen, übernimmt der Käufer zur weiteren Duldung mit allen sich aus der Ein-tragungsbewilligung ergebenden Verpflichtungen, Rechte in Abt. III des Grundbuchs sind zu löschen.

Allen zur Lastenfreistellung bewilligten Löschungen oder Rangänderungen wird mit dem Antrag auf Vollzug zugestimmt, auch soweit weiterer Grundbesitz betroffen ist.



Vielen Dank für Ihre Antwort und Hilfe !!!

Mit freundlichen Grüssen




Sehr geehrter Fragesteller,

gern beantworte ich Ihre Anfragen wie folgt:

zu 1)

Erst nach Auflassung und Eintragung ins Grundbuch haben Sie Anspruch auf die Übergabe der von Ihnen aufgezählten Unterlagen. Es empfiehlt sich in jedem Fall, nach Eintritt der Voraussetzungen unter Setzung einer angemessenen Frist schriftlich die Herausgabe zu verlangen.

zu 2)

Bei Haus- oder Wohnungsverkauf tritt der Vermieterwechsel mit der Auflassung (Einigung über die Eigentumsübertragung) und
Eintragung des Erwerbers und neuen Vermieters im Grundbuch ein. Für die Eintragung ist selbstverständlich die Kaufpreiszahlung erfoderlich. Dieses ergibt sich aus dem Kaufvertrag.

Ab diesem Zeitpunkt können Sie alle Vermieterrechte vollumfänglich wahrnehmen, also auch Mietzinszahlungen an sich verlangen. Dieser Umstand muß dem Mieter natürlich mitgeteilt und nachgewiesen werden. Schreiben Sie daher den Mieter an und weisen Sie Ihre Berechtigung durch Vorlage eines Grundbuchauszuges nach.

zu 3)

siehe Punkt 2)

Ich hoffe, Ihre Fragen erschöpfend beantwortet zu haben. Wenn nicht, so nutzen Sie bitte die kostenlose Nachfragefunktion.

Ansonsten bedanke ich mich für das mir entgegen gebrachte Vertrauen und verbleibe

mit freundlichen Grüßen

Wundke
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 23.08.2010 | 20:06

Vielen Dank für Ihre Antwort !

Vom Notar habe ich jedoch die Info erhalten, dass eine Besitzübergabe schon möglich ist, bzw von mir gefordert werden kann und man hat mich auf §4 vewiesen

§ 4
Besitzübergabe; Erschließung

Mit vollständiger Kaufpreiszahlung ist dem Käufer der Besitz zu übergeben. Private und öffentliche Lasten, Verbrauchskosten, Verkehrssicherungspflichten und Haftung gehen ab Fälligkeit, Nutzungen und Gefahr ab Entrichtung des Kaufpreises, ggf. zeit-anteilig, auf den Käufer über.

Sie schreiben aber, das erst ein Grundbucheintrag erfolgen muss ?

Können Sie mir bitte hier noch eine Erklärung senden !

Vielen Dank + Schöne Grüsse

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 24.08.2010 | 11:22

Gern beantworte ich auch Ihre Nachfrage wie folgt:

§ 4 (Besitzübergabe) Ihres Vertrages ist eine Standartklausel in allen Notarvertägen. Regelmäßig soll dem Käufer mit Kaufpreiszahlung auch der Besitz am Kaufgegenstand eingeräumt werden sowie dem Käufer u.a. auch die Nutzungen zustehen. Nutzungen wären in Ihrem Fall die Mietzinseinnahmen etc.

Sie haben daher tatsächlich dem Grunde nach mit Kaufpreiszahlung Anspruch auf Besitzübergabe gegen den Verkäufer. Im Verhältnis zu diesem gilt daher § 4 des Vertrages uneingeschränkt mit der Folge, dass Sie, wie von mir bereits empfohlen, Ihre Ansprüche geltend machen sollten. Sie müssen nicht auf die Grundbucheintragung warten. Insoweit korrigiere ich meine vormaligen Feststellungen.

Die Grundbucheintragung wird jedoch an anderer Stelle relevant: Es wird Probleme geben, dem Mieter zu vermitteln, dass Sie bereits mit Kaufpreiszahlung der neue Ansprechpartner sind. Diesem wird in jedem Fall geraten werden, erst dann an Sie als neuen Vermieter zu leisten, wenn die Eintragung im Grundbuch nachgewiesen ist oder aber er vom Verkäufer und alten Vermieter die Aufforderung erhält, an Sie zu zahlen.

Sie sollten sich daher mit dem Verkäufer in Verbindung setzen, auf § 4 des Kaufvertrages hinweisen und zu klarstellenden Rechtshandlungen auffordern. So kann der Verkäufer neben eigenständiger Kontaktaufnahme mit dem Mieter durch gesonderte schriftliche Vereinbarung alle Ansprüche aus dem Mietverhältnis an Sie abtreten. Wieterhin sollte ausdrücklich vereinbart werden, wer zukünftig für die Mietkaution haftet. Ggf. ist diese an Sie herauszugeben.

Sie wären leider besser beraten gewesen, diese Details zum Schicksal des bestehenden Mietverhältnis schon im Vorfeld mit dem Verkäufer zu klären und schriftlich zu fixieren. Der Notar beschäftigt sich damit in der Regel nicht oder nur auf ausdrücklichen Wunsch, da insoweit keine notarielle Beurkundung erforderlich ist.

Bewertung des Fragestellers 26.08.2010 | 00:20

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"Der Eigentümer übergibt den Besitz per sofort und die Miete geht per Sept an den neuen Vermieter.

Meiner Meinung nach hat der Anwalt erst allgemein geantwortet, ohne die Angaben im Kaufvertrag zu berücksichtigen"
Stellungnahme vom Anwalt:
Nachfragen kostet nichts. Und die Antwort auf die Nachfrage war anscheinend zufriedenstellend. Was will der Fragesteller mehr?
FRAGESTELLER 26.08.2010 3,6/5,0
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