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Reservierung bei Wohnungskauf

22.03.2014 07:17 |
Preis: ***,00 € |

Kaufrecht


Hallo,

Meine Frau und ich haben uns fuer eine Wohnung zum Kauf entschieden und mit dem Bautraeger der das Objekt verkauft eine Reservierung schriftlich abgeschlossen und fuer diese Reservierung 1,500 euro bezahlt. Innerhalb von 2 wochen haben wir mit unserer Bank die Finanzierung geregelt und dem Bautraeger mitgeteilt dass wir bereit sind zum Notar zu gehen und er alles weitere hierzu vorbereiten koenne.
2 tage spaeter teilt uns der bautraeger mit das wir die wohnung nicht mehr kaufen koennen da diese anderweitig verkauft wurde bzw das andere kaeufer in etwa 5 tagen einen kaufvertrag abschliessen werden und ihm das leid tun wuerde.
Da wir die wohnung reserviert hatten ist es mir ein raetsel warum man dann parallel die wohnung anderen kaufinteressenten anbieten konnte bzw ob es eine rechtliche moeglichkeit gibt hier gegen vorzugehen?
Der bautraeger meint wir haetten ihm zu spaet die finanzierungszusage erteilt. Ich stehe auf dem standpunkt dass man uns informieren haette sollen dass die wohnung trotz schriftlicher reservierung auch weiterhin potentiellen kaeufern angeboten werden kann und wird. Davon ist im reservierungsvertrag nicht die rede. Zudem wuerde eine derartige praxis auch den gesamten vorgang einer reservierung konterkarikieren. Kann mir hierzu jemand auskunft geben, ob wir noch eine moeglichkeit haben die wohnung zu kaufen?

Vielen dank im voraus fuer die hilfe.

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Einen Anspruch auf Abschluss des Kaufvertrages haben Sie nach derzeitiger Kenntnislage nicht.

Zunächst ist darauf hinzuweisen, dass sich eine Verkaufsverpflichtung aus der Reservierungsvereinbarung ergeben müsste. Es müsste also eine dahingehende Vereinbarung getroffen worden sein. Zu dieser Feststellung wäre vorerst Ihr Vertrag zu sichten. Ohne eine solche Vereinbarung bestünde der Anspruch ohnehin nicht.

Ist eine solche Klausel enthalten, ist diese vermutlich nicht formwirksam vereinbart worden.
Nach § 311 b BGB ist die Verpflichtung zur Übertragung oder Erwerb eines Grundstücks nur dann wirksam vereinbart, wenn die Vereinbarung notariell beurkundet wurde. Nun handelt es sich bei der Reservierung zwar noch um keine Verpflichtung in diesem Sinne; die Formbedürftigkeit wird aber auf vorbereitende Verträge ausgeweitet. Hier sind insbesondere Vorverträge und Vorkaufsrechte zu nennen.

Bei Reservierungsvereinbarungen wird im Allgemeinen eine notarielle Beurkundungspflicht angenommen, wenn die Vereinbarung mit einem Vorkaufsrecht vergleichbar ist. Ob dies der Fall ist, kann anhand Ihrer Sachverhaltsschilderung nicht bestimmt werden. Jedenfalls kann dies wohl zwingend angenommen werden, wenn tatsächlich eine Verkaufsverpflichtung vereinbart wurde.

Angenommen es bestünde zu Ihren Gunsten ein Recht zum Kaufvertragsabschluss, könnte dieses darüber hinaus nicht durchsetzbar sein. Dies nämlich dann, wenn der Erwerbsvorgang zugunsten der neuen Käufer bereits vollständig abgeschlossen oder zumindest dinglich abgesichert ist. In diesem Falle wäre der Bauherr wegen Unmöglichkeit, von der Leistungspflicht befreit und könnte aus diesem Grunde den Abschluss des Kaufvertrages bzw. die Übertragung der Wohnung verweigern.

In jedem Fall sollten Sie Schadensersatzansprüche, etwa aus §§ 280, 311 BGB, gegen den Bauträger prüfen lassen. Wenn der Bauträger sich verpflichtete, die Wohnung nicht mehr anderweitig anzubieten, ist auch dies eine Vertragsverletzung. Ob hier Ansprüche zu Ihren Gunsten begründbar sind, kann verbindlich nur anhand der Vertragsunterlagen und der genauen Kenntnis des gesamten Sachverhalts erfolgen. Etwaig bestehende Schadensersatzansprüche könnten gegen den Bauträger auch als Druckmittel in dem Sinne eingesetzt werden, dass dieser Ihnen letztlich doch den Vorzug gibt. Selbstverständlich sollten Sie auch den von Ihnen gezahlten Betrag zurückverlangen.

Bedauerlicherweise kann ich Ihnen keine für Sie günstigere Auskunft erteilen. Leider werden derartige Reservierungsvereinbarungen eher zur Absicherung der Verkäufer bzw. Makler abgeschlossen. Es wird Sie nicht trösten, aber auch der Bauträger hätte Sie nicht aufgrund der Reservierungsvereibarung zum Vertragsabschluss zwingen können.

Sollten Sie weiteren Beratungsbedarf in der Angelegenheit haben, stehe ich Ihnen gerne zur weiteren Vertretung zur Verfügung. Das hier gezahlte Honorar würde auf die weiteren anfallenden Gebühren angerechnet werden. Kontaktieren Sie mich einfach unter der angegebenen E-Mail-Adresse.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 22.03.2014 | 11:48

hallo,

Vielen dank fuer die antwort. Der punkt ist dass wir keinerlei informationen seitens des bautraegers erhalten hatten, dass dieser trotz der bestehenden reservierung fuer uns die wohnung offensichtlich auch weiterhin anderen interessenten angeboten hat. In der reservierung steht zwar nichts diesbzgl. geschrieben allerdings ist fuer mein rechtsverstaendnis eine reservierung fuer den kauf einer wohnung nur dann ueberhaupt sinnvoll wenn das anbieten an weitere interessenten damit erst einmal ausgeschlossen ist. Ich reserviere mir ja nicht zb kinosessel wenn diese dann doch auch an andere kinobesucher verkauft werden koennen, oder? Zumindestens haette man uns verbal davon informieren muessen dass diese reservierung keine garantie dafuer darstellt dass die wohnung nicht auch weiterhin anderen kaufinteressenten angeboten wird. Dies ist nicht passiert. Haetten meine Frau und ich gewusst dass wir trotz reservierung jederzeit damit rechnen muessen dass die wohnung dennoch weiterhin an jeden interessenten angeboten wird, haetten wir erst gar keine reservierung gemacht, sondern uns wesentlich frueher zum kauf final geaeussert. Der sog. Reservierungsvertrag besagt dass der verkaeufer (in diesem fall der bautraeger) dem kaufinteressenten (meine Frau und ich) die betreffende wohnung zu reservieren. Es steht nichts drin von einer entscheidungsfrist oder aehnlichem und wir wurden wie gesagt auch zu keinem zeitpunkt darueber informiert dass auch andere kaufinteressenten im rennen sind und das derjenige der am schnellsten sein OK gibt, den zuschlag fuer den abschluss eines kaufvertrages erhaelt. Meiner meinung nach wurden meine Frau und ich durch den Bautraeger beim Abschluss der Reservierung schlicht getaeuscht denn wie gesagt haetten wir gewusst dass die reservierung eben keine garantie dafuer darstellt dass andere interessenten erst einmal nicht zum zuge kommen koennen haetten wir niemals eine reservierung gemacht. Wozu auch?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 22.03.2014 | 15:06

Sehr geehrter Fragesteller,

ich stimme Ihnen zu, dass die getroffene Vereinbarung bezüglich Ihres Ansinnens auf Kaufvertragsschluss ins Leere läuft. Es ist nun mal so, dass der Gesetzgeber die Voraussetzung der notariellen Beurkundung normiert hat. Eine Bestimmung, die die Kaufvertragsparteien vor übereilten und unüberlegten Entscheidungen schützen soll. Dieser Schutzzweck würde jedoch umgangen, wenn durch den Abschluss eines Vorvertrages, Vorkaufsrechts oder eben einer Reservierungsvereinbarung bereits vollendete Tatsachen geschaffen würden. Ein dahingehender Anspruch kann daher konsequenterweise nicht daraus entstehen.

Davon ist aber strickt die Frage zu trennen, ob Sie nicht andere Ansprüche aus dem Reservierungsvertrag bzw. aus dem vorvertraglichen Verhalten des Bauträgers haben. Sie stehen daher nicht völlig rechtlos dar. Um Ihr Beispiel mit dem Kinosessel sinngemäß aufzugreifen: Zwar können Sie sich vielleicht nicht auf diesen setzen. Sollte Ihnen jedoch nur ein schlechterer zur Verfügung gestellt werden, können Sie den dadurch entstandenen Schaden unter Umständen geltend machen, was natürlich noch an weiteren Voraussetzungen geknüpft ist.

Soweit Sie das nächste Mal eine gute Gelegenheit nicht verpassen wollen, führen Sie die notarielle Beurkundung, möglicherweise unter Vereinbarung eines Rücktrittsrechts, alsbald durch. Hierbei sind aber verschieden Risiken zu beachten über die Sie sich vorab informieren sollten.

Ich wünsche Ihnen ein angenehmes Wochenende und verbleibe mit freundlichen Grüßen,

A. Meyer

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