Willkommen beim Original und Testsieger.
Online seit 2004, mit über 140.000 Fragen & Antworten. 
00.000
Bewertungen
0,0/5,0
Günstige Rechtsberatung für alle.
Anwalt? Mitmachen
1
 
Frage stellen
an unsere erfahrenen Anwälte.
Jetzt auch vertraulich
Frage stellen
einem erfahrenen Anwalt
Jetzt auch vertraulich
2
 
Preis festlegen
Sie bestimmen, wieviel Ihnen die Antwort wert ist.
Preis festlegen
Sie bestimmen die Höhe selbst
3
Antwort in 1 Stunde
Sie erhalten eine rechtssichere
Antwort vom Anwalt.
Antwort in 1 Stunde
Rechtssicher vom Anwalt
Jetzt eine Frage stellen

Immobilienverkauf, hat Käufer nach Gutachten Anspruch auf Kaufpreisreduktion?

04.10.2008 09:13 |
Preis: ***,00 € |

Kaufrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Lars Liedtke


Ich möchte mein Haus verkaufen und habe ein Verkehrswertgutachten von einem vereidigten Sachverständigen erstellen lassen. Dieser hat das Haus geschätzt und alle Knöpfchen, die es erlauben, nach links, Richtung Wertminderung gestellt. Kontrollrechnungen nach Bewertungsvorschriiften, Vergleichszahlen vom Gutachterausschuss der Stadt, Vergleichswerte nach Marktangeboten und Einschätzungen von Freunden und Nachbarn kommen zu einem wesentlich höheren Verkaufspreis.
Ich möchte das Haus zu einem, nach meinen Vorstellungen realistichem Preis verkaufen.
Das Gutachten ist wertlos und kann nicht in die Verkaufsverhandlungen eingebracht werden. Ich will es auch
unerwähnt lassen.

Meine Frage:

Hat der Käufer, falls ihm die Zahlen des Gutachtens bekannt werden, eventuell einen Anspruch auf nachträgliche Kaufpreisreduktion (arglistige Täuschung o.ä.)?

Danke für Ihre Auskunft


Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage. Zunächst möchte ich darauf hinweisen, dass dieses Forum lediglich die Funktion hat, Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage zu geben. Eine persönliche Beratung/Vertretung kann und soll hierdurch nicht ersetzt werden. Hinzufügen oder Weglassen wesentlicher Tatsachen kann zu einer anderen Beurteilung des Falles führen. Unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsangaben und des von Ihnen gebotenen Einsatzes beantworte ich Ihre Frage wie folgt:

Das Recht des Käufers zur Minderung des Kaufpreises ist ein Gewährleistungsrecht. Das Geltendmachen dieses Anspruchs setzt das Vorliegen eines Sachmangels i.S.v. § 434 BGB (Anlage) voraus. Sofern Sie das Gutachten verschweigen, weil der Gutachter den Wert unrealistisch gering geschätzt hat, hat dies nichts unmittelbar mit der Kaufsache zu tun und stellt keinen Mangel in diesem Sinne dar. Anders wäre dies jedoch, wenn das Gutachten deshalb zu einem geringeren Wert kommt, weil am Haus wertmindernde bauliche Mängel vorliegen, und sie diese verschweigen. Die Beweislast für das Vorliegen eines Mangels trägt der Käufer. Es ist jedoch möglich, die Minderung als Gewährleistungsanspruch vertraglich auszuschließen. Da derKaufvertrag jedoch notariell zu beurkunden ist, sollten Sie dies dann mit dem beurkundenden Notar besprechen.

Sollte der Käufer jedoch durch eine arglistige Täuschung zum Vertragsschluss veranlasst werden, hat dies nichts mit Gewährleistungsansprüchen zu tun. Vielmehr ist der Käufer dann zur Anfechtung nach § 123 I BGB (Anlage) berechtigt. Eine Täuschung ist das Hervorrufen oder Unterhalten eines Irrtums, der für den Vertragsschluss ursächlich geworden sein muss. wobei auch durch Unterlassen getäuscht werden kann. Arglist bedeutet Vorsatz, bedingter Vorsatz genügt jedoch bereits. Im vorliegenden Fall läge also eine arglistige Täuschung (durch Unterlassen) vor, wenn Sie das Wertgutachten verschweigen und dies kausal für den Vertragsschluss wird. Das heißt, dass der Käufer gerade durch die Täuschung zum Vertragsschluss bewegt wird und den Vertrag (zu den gleichen Bedingungen) ohne die Täuschung nicht geschlossen hätte. Auch hierfür trägt der Käufer als Anfechtender die Beweislast. Gem. § 124 BGB kann die Anfechtung binnen Jahresfrist erklärt werden. Die Frist beginnt mit Kenntniserlangung von der arglistigen Täuschung. Die Anfechtung bewirkt gem. § 142 BGB, dass der Vertrag als von Anfang an nichtig zu betrachten ist.

Ich hoffe, Ihnen einen ersten Überlick über die Rechtslage gegeben zu haben.

Mit freundlichen Grüßen,

Lars Liedtke
Rechtsanwalt






Anlage:

§ 434 Sachmangel
(1) Die Sache ist frei von Sachmängeln, wenn sie bei Gefahrübergang die vereinbarte Beschaffenheit hat. Soweit die Beschaffenheit nicht vereinbart ist, ist die Sache frei von Sachmängeln,
1. wenn sie sich für die nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung eignet, sonst
2. wenn sie sich für die gewöhnliche Verwendung eignet und eine Beschaffenheit aufweist, die bei Sachen der gleichen Art üblich ist und die der Käufer nach der Art der Sache erwarten kann.

Zu der Beschaffenheit nach Satz 2 Nr. 2 gehören auch Eigenschaften, die der Käufer nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers, des Herstellers (§ 4 Abs. 1 und 2 des Produkthaftungsgesetzes) oder seines Gehilfen insbesondere in der Werbung oder bei der Kennzeichnung über bestimmte Eigenschaften der Sache erwarten kann, es sei denn, dass der Verkäufer die Äußerung nicht kannte und auch nicht kennen musste, dass sie im Zeitpunkt des Vertragsschlusses in gleichwertiger Weise berichtigt war oder dass sie die Kaufentscheidung nicht beeinflussen konnte.
(2) Ein Sachmangel ist auch dann gegeben, wenn die vereinbarte Montage durch den Verkäufer oder dessen Erfüllungsgehilfen unsachgemäß durchgeführt worden ist. Ein Sachmangel liegt bei einer zur Montage bestimmten Sache ferner vor, wenn die Montageanleitung mangelhaft ist, es sei denn, die Sache ist fehlerfrei montiert worden.
(3) Einem Sachmangel steht es gleich, wenn der Verkäufer eine andere Sache oder eine zu geringe Menge liefert.

§ 123 Anfechtbarkeit wegen Täuschung oder Drohung
(1) Wer zur Abgabe einer Willenserklärung durch arglistige Täuschung oder widerrechtlich durch Drohung bestimmt worden ist, kann die Erklärung anfechten.
(2) Hat ein Dritter die Täuschung verübt, so ist eine Erklärung, die einem anderen gegenüber abzugeben war, nur dann anfechtbar, wenn dieser die Täuschung kannte oder kennen musste. Soweit ein anderer als derjenige, welchem gegenüber die Erklärung abzugeben war, aus der Erklärung unmittelbar ein Recht erworben hat, ist die Erklärung ihm gegenüber anfechtbar, wenn er die Täuschung kannte oder kennen musste.

Nachfrage vom Fragesteller 04.10.2008 | 12:06

Danke für Ihre schnelle Anwort.

Das Gutachten und das Huas enthalten keien Sachmangel.
Muß ich das Gutachten in meinen Verkaufsverhandlungen erwänen oder
bin ich frei in meinem Angebot ohne Reressansprüche erwarten zu müssen.
Das Gutachten sollte ja nur zu meiner Orientierung dienen.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 04.10.2008 | 12:34

Sehr geehrter Fragesteller,

m.E. sind Sie nicht verpflichtet, von sich aus über das Gutachten zu informieren, sofern ein Kaufinteressent nicht danach fragt, ob es ein Gutachten gibt. Dennoch besteht ein gewisses Restrisiko, dass ein Käufer versuchen wird, den Vertrag anzufechten, wenn er nachträglich von dem Gutachten Kenntnis erlangt. Wie das zuständige Gericht entscheiden würde, kann nicht prognostiziert werden, da dies vom Ergebnis der Beweisaufnahme abhängt.

Mit freundlichen Grüßen,

Lars Liedtke
Rechtsanwalt

FRAGESTELLER 30.12.1899 /5,0
Durchschnittliche Anwaltsbewertungen:
4,6 von 5 Sternen
(basierend auf 69159 Bewertungen)
Aktuelle Bewertungen
4,0/5,0
korrekt! Dankeschön ...
FRAGESTELLER
5,0/5,0
schnelle, ausführliche und umfassende Beantwortung meiner Frage. Besser hätte die schriftliche Beratung durch Frau RAin Karin Plewe nicht sein können. ...
FRAGESTELLER
5,0/5,0
Ich kann Frau Notarin Holzapfel wirklich empfehlen. Sie hat mir schon zum 2. Mal kompetent und verständlich weitergeholfen, und ich war froh, daß sie auch meine zweite Frage zu meiner Zufriedenheit beantwortet hat. ...
FRAGESTELLER