Wohnung zu kalt? Treppe reinigen?

Question

Wir haben eine Mieterin, die etwas komische Ansichten hat. Leider hat auch ihr Anwalt ebenso komische Ansichten. Es gibt zwei Streitpunkte:
1. Die Mieterin hat oft Besuch, alles starke Raucher. Im Winter hat sie dann auch über mehrere Stunden ihre Fenster zum Lüften geöffnet, meistens ca. 2-3 Stunden. Gegen 23:00Uhr werden die Fenster geschlossen. Die Heizung geht um 22:00Uhr in die Nachtabsenkung. Die Mieterin ist aber trotzdem der Meinung, sie habe auch um 2:00 nachts noch Anspruch auf 22°C. Ihr Anwalt sieht dies genauso. Auch auf unseren Einwand, durch das Dauerlüften sei dies unmöglich, wird mit 100% Mietminderung gedroht, eine Heizkostenvorauszahlung wurde bereits zurückbehalten. Angeblich soll es in der Wohnung unter 12°C sein. Auch unsere Anfrage, wann es genau wie kalt war, entgegnete uns der Anwalt, die Mieterin müsse dies nicht nachweisen, es reiche, wenn sie glaubhaft darlegt, daß es über längere Zeit erheblich zu kalt war.

2. Laut Mietvertrag sollen die Mietparteien (o.g. Mieterin und eine weitere Mietpartei) die Treppe im Wechsel reinigen, also muß die Mieterin alle 14 Tage die Treppe reinigen. Dies geschieht aber nicht. Die Mieter darunter reinigen die Treppe jede Woche, da sie es nicht ertragen, daß die Treppe so dreckig ist. In einem gemeinsamen Gespräch mit der o.g. Mieterin, der anderen Mietpartei und dem gegnerischen Anwalt haben die anderen Mieter der Mieterin angeboten, die Reinigung für 10€ im Monat zu übernehmen. Bei dem Gespräch waren sich alle einig, so zu verfahren. Es werden nun aber weder die Treppe gereinigt noch 10€ gezahlt. Der gegnerische Anwalt besteht nun aber darauf, daß ein rechtsgültiger Vertrag zwischen den Mietparteien geschlossen wurde und dieser Vertrag auch erfüllt werden müsse. Wir als Vermieter wären bei dem Vertragsabschluß anwesend gewesen und können nun nicht einfach die Mieterin auffordern, die Treppen selber zu reinigen. Die anderen Mieter müssen der Mieterin gegenüber eindeutig erklären, daß sie den vorgenannten Vertrag kündigen wollen.

Nun meine Fragen:
Stimmt mein Einwand, der Mieter muß nachweisen, daß die Wohnung zu kalt ist?
Muß die Temperaturmessung in der Mitte des Raumes in 1m Höhe mit einem geeichten Thermometer erfolgen?
Wie schnell muß eine Wohnung nach dem Lüften aufgeheizt werden können?
Wie kann man dem Anwalt klar machen, daß das Treppenreinigungsangebot der anderen Mieter eher als Nachbarschaftshilfe denn als Vertrag zu verstehen ist?
Was kann man dem Anwalt sonst noch klar machen?

Rechtsanwalt Jeremias Mameghani · Accepted Answer

Antwort vom Rechtsanwalt: Sehr geehrter Ratsuchender,    ich bedanke mich für die eingestellten Fragen, die ich Ihnen aufgrund des geschilderten Sachverhalts gerne wie folgt beantworten möchte:    1.&rpar; Die Mieterin muss zunächst darlegen, dass ihre Wohnung wie behauptet abkühlt. Pauschale Behauptungen sind nicht ausreichend für eine Mietminderung. Vielmehr muss sie detailliert angeben, an welchen Tagen zu welcher Uhrzeit welche Temperatur herrscht &lpar;"substantiieren"&rpar;. Pauschale Behauptungen reichen nicht aus. Insbesondere muss die Messung entsprechend durchgeführt werden, da hier Manipulationen möglich sind. Allerdings obliegt es der Mieterin den Nachweis entsprechend zu führen.    Sollte die Mieterin tatsächlich den Nachweis der Auskühlung führen können, so darf sie hieran kein Verschulden treffen. Nach Ihrer Darstellung trifft sie wohl in jedem Falle zumindest ein erhebliches MItverschulden. Allerdings müssen Sie ggf. beweisen, dass die Mieterin ein derartiges Lüftungsverhalten praktiziert. Eine Mietminderung halte ich für unrealistisch. Allerdings sollten Sie gleichwohl sicherstellen, dass die Heizungsanlage einwandfrei funktioniert. Zudem hat Ihre Mieterin eine entsprechende Temperatur sicherzustellen, um Substanzmängel &lpar;Schimmelbildung etc.&rpar; verhindert. Es geht nicht um die Frage, wie schnell die Temperatur sich wieder erhöhen muss, sondern es gilt zu verhindern, dass diese derart stark sinkt. Die Mieterin hat im übrigen nachts keinen Anspruch auf eine derart hohe Zimmertemperatur wie gefordert. Sie sollten die Mieterin bei Fortführung ihres Verhaltens eine Abmahnung aussprechen.    2.&rpar;  Die Vereinbarung stellt wohl in der Tat einen Vertrag dar. Eine Nachbarschaftshilfe ist eine Gefälligkeit. Hier geht die Vereinbarung über eine solche hinaus, da eine Gegenleistung &lpar;Bezahlung&rpar; zugesagt wurde. Ein solcher Vertrag kann auch mündlich geschlossen werden. Entweder machen die anderen Mieter die Kosten &lpar;gerichtlich&rpar; geltend oder sie kündigen den Vertrag auf.     Sie sollten insbesondere zu Ziff.1 den gegnerischen Anwalt auf die Substantiierungspflicht hinweisen. Im übrigen sollte noch einmal eine gütliche Vereinigung angestrebt werden. Aufgrund der nachbarschaftlichen Beziehung v.a. zu Ziff.2 sollte dies zunächst angestrebt werden, bevor die anderen Mieter rechtliche Schritte einleiten.     Ich hoffe, dass ich Ihnen eine erste Orientierung geben konnte. Bitte nutzen Sie ggf. die kostenlose Nachfragefunktion.     Mit freundlichen Grüßen    RA Jeremias Mameghani    Rechtsanwälte Vogt  Bolkerstr.69  40213 Düsseldorf  Tel. 0211/133981  Fax. 0211/324021

Wohnung zu kalt? Treppe reinigen?

Mietrecht, Wohnungseigentum

Rechtsanwalt Jeremias Mameghani

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