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Mieter verschwunden ohne Wohnung zu räumen

| 17.11.2018 14:04 |
Preis: 100,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Sascha Lembcke


Zusammenfassung: Der Vermieter darf die Wohnung nur durch einen Gerichtstitel wieder in Besitz nehmen, auch wenn der Mieter die Wohnung verlassen hat und verschwunden ist.

Hallo,

ich habe folgendes Problem:

Ich habe meinem Mieter zum 15.09.2018 auf Grund von Mietrückständen fristlos gekündigt.

Der Mieter ist nicht zu erreichen, weder über Festnetz, noch über Mobiltelefon. Eine Kontaktaufnahme über den Postweg ist nur einseitig möglich, da der Briefkasten zwar noch geleert wird, aber keinerlei Reaktion vom Mieter geschiet.

Nachdem es bei einem vor Ort Termin, bei dem ich versuch habe den Mieter persönlich anzutreffen, so aus der Wohnung gestunken hat, dass ich befürchtet habe, dass dem Mieter etwas geschehen ist, hat der Hausmeister Beisein von mir und einem Freund die Tür zur Wohnung geöffnet. Wir fanden eine völlig zerstörte Wohnung vor. Die Türen wurden aus den Angeln gerissen und hingen nur noch halb im Rahmen. Die Luft war nicht zu atmen und auch sonst sah es aus als wäre eine Bombe in der Wohnung explodiert. Zudem fanden wir in das was das Schlafzimmer sein sollte, gestelle von halb-abgebaute Pflanzanlagen. Daraufhin habe ich die Polizei gerufen, die ein Protokol aufgenommen haben, aber mehr nicht tun können.

Meine Frage ist nun wie ich mich gesetzeskonform verhalten soll/muss, damit ich bald meine Wohnung wieder vermieten kann?

Kann ich die Wohnung betreten? Das Türschloss wurde aufgrund dessen, dass wir die Tür aufbrechen mussten ausgetauscht und der Mieter hat sich seitdem weder bei mir oder dem Hausmeister gemeldet.

Wie komme ich an die neue Adresse (eventuell Anzeige bei Polizei) und was passiert mit den zurückgelassenen Möbeln (Einlagerung/Sperrmüll).

Muss ich dafür vorher noch eine Zwangsräumung beim Amtsgericht beantragen, obwohl mein ehemaliger Mieter offensichtlich nicht mehr in der Wohnung lebt?

Danke und Gruß

Einsatz editiert am 17.11.2018 15:07:04

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen wie folgt beantworten:

Kann ich die Wohnung betreten? Das Türschloss wurde aufgrund dessen, dass wir die Tür aufbrechen mussten ausgetauscht und der Mieter hat sich seitdem weder bei mir oder dem Hausmeister gemeldet.

Diese Frage muss ich leider mit NEIN beantworten. Als Vermieter dürfen Sie die Wohnung nur bei Gefahr in Verzug betreten, dann wenn andere Wirtschaftsgüter gefährdet sind, wie zum Beispiel bei einem Wasserrohrbruch, Brand oder Ähnliches. Der Mieter auch wenn er verschwunden ist, ist rechtlich noch im Besitz der Wohnung solange er nicht seinen gegenteiligen Willen ausdrücklich kund getan hat. Dass bloße Verschwinden ist nicht als solche Willenserklärung ohne Weiteres zu verstehen.

Im Grunde war das erste Betreten m.E. schon widerrechtlich, da Sie die Polizei schon vorher hätten hinzuziehen und mit dieser die Öffnung der Wohnung durchführen hätten lassen müssen, wenn die begründete Gefahr bestand dem Mieter sei etwas zugestoßen.

Wie komme ich an die neue Adresse (eventuell Anzeige bei Polizei) und was passiert mit den zurückgelassenen Möbeln (Einlagerung/Sperrmüll).

Eine Anzeige bei der Polizei wird bei der Adressfindung nicht ohne zusätzliche Angaben zum Erfolg führen, denn fraglich ist, ob überhaupt ein Straftatbestand erfüllt ist. In diesem Fall sehe ich auch für eine Einwohnermeldeanfrage nur bedingt Aussicht auf Erfolg, dennoch können Sie diese aber stellen, um zu erfahren, ob der Mieter sich in einer neuen Wohnung einquartiert und sich umgemeldet hat. Wenn er sich nicht umgemeldet hat, werden Sie jedoch nur die aktuellen Daten erhalten.

Muss ich dafür vorher noch eine Zwangsräumung beim Amtsgericht beantragen, obwohl mein ehemaliger Mieter offensichtlich nicht mehr in der Wohnung lebt?

Deshalb verbleibt es meines Erachtens nur bei dem ordentlichen Rechtsweg, sprich Sie müssen den Mieter auf Räumung und Herausgabe der Wohnung verklagen. Hierbei kommt Ihnen zu Gute, dass der Mieter in der Wohnung für Sie noch offiziell gemeldet ist bzw. am Briefkasten sein Namensschild angebracht ist. Sie sollten daher kurzfristig aufgrund der fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzuges die Räumungsklage bei Gericht einreichen. Ich empfehle für diesen Fall auch sofort den Gerichtskostenvorschuss bei Gericht mit der Einreichung der Klage einzuzahlen, weil dies die Prozessdauer schon um ca. 1 Monat verkürzen kann. Erwartungsgemäß wird sich der Mieter (hoffentlich) nicht melden, sodass das Gericht im Bestenfall ein Versäumnisurteil erlassen wird, mit welchem Sie dann unmittelbar und kurzfristig die Zwangsräumung einleiten können.

Hinsichtlich dieser gibt es verschiedene Möglichkeiten. Eine wäre die Räumung mit Einlagerung der Sachen über den Gerichtsvollzieher, welche durchaus teuer werden kann, da Sie für die Lagerung in Vorleistung gehen müssen. Alternativ gäbe es aber auch die Räumung nach dem Berliner Modell, wonach der Gerichtsvollzieher Ihnen nur die Wohnungsschlüssel aushändigt bzw. in Ihrem Fall Ihnen rechtlich den Besitz der Wohnung zuerkennt. Danach wären Sie dann für die Räumung und Lagerung zuständig. Hierbei dürfen Sie dann aber nachdem der Zustand möglichst umfangreich dokumentiert ist Unrat, Müll und ähnliches entsorgen und nur gut erhaltene Sachen einlagern nebst Dokumenten. Gerne kann ich Ihnen dazu auch die Weiteren notwendigen Details erläutern, was jedoch den Umfang mit Blick auf Ihr Anliegen hier etwas sprengen dürfte.

Aber im Ergebnis steht fest, dass Sie nur über den Gerichtsweg rechtlich sauber und zuverlässig Ihre Wohnung wieder in Besitz nehmen dürfen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 19.11.2018 | 18:32

Vielen Dank für die ausführliche Erklärung. Ich bin hier im Forum über einen ähnlichen Fall aus 2009 gestolpert (https://www.frag-einen-anwalt.de/Mieter-gibt-Schluessel-nicht-zurueck--f68789.html) da wird (ganz am Ende des Texts) von einer Besitzaufgabe gesprochen. Auch wenn mir klar ist, dass der Klage weg der rechtlich sichere ist, würde es mich interessieren, ob der in diesem Betrag beschriebene Weg auch möglich ist.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 19.11.2018 | 20:51

Ihre Nachfrage möchte ich gerne beantworten.
Der BGH mit Urteil vom 14. Juli 2010 
Az.: VIII ZR 45/09 hat entschieden, dass der Vermieter für die Folgen einer sog. Kalten Räumung haftet, welche nicht durch einen gerichtlichen Titel gedeckt ist. Die eigenmächtige Inbesitznahme einer Wohnung und deren eigenmächtiges Ausräumen durch den Vermieter stellen eine unerlaubte Selbsthilfe im Sinne des § 229 BGB dar. Das gilt selbst dann, wenn der gegenwärtige Aufenthaltsort des Mieters unbekannt ist (hier war der Mieter durch Angehörige sogar polizeilich als vermisst gemeldet) und ein vertragliches Besitzrecht des Mieters infolge der Kündigung entfallen ist. Der Vermieter muss sich auch in diesen Fällen – gegebenenfalls nach öffentlicher Zustellung der Räumungsklage – einen Räumungstitel beschaffen und aus diesem vorgehen. Übt ein Vermieter stattdessen im Wege einer sog. kalten Räumung eine verbotene Selbsthilfe aus, ist er gemäß § 231 BGB verschuldensunabhängig zum Ersatz des daraus entstandenen Schadens verpflichtet. 

Dementsprechend ist es risikoreich ohne entsprechenden gerichtlichen Titel vorzugehen.

Die Haftung auf eventuellen Schadensersatz besteht dann verschuldensunabhängig und allumfassend.

MfG
RA Lembcke

Bewertung des Fragestellers 19.11.2018 | 22:11

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