Sehr geehrter Fragesteller,
Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:
Da ein grundbuchrechtlich gesichertes Vorkaufsrecht nicht besteht, kommt ein solches nur aus einem zwischen dem Verkäufer und den Mietern geschlossenen Vertrag oder aus Gesetz (der von Ihnen gesehene § 577 BGB
) in Betracht. Ersteres ist nicht bekannt und kann daher nicht weiter erörtert werden. Ein Vorkaufsrecht aus § 577 BGB
besteht dann, wenn die von Ihnen gekaufte ETW erst NACH Abschluss des Mietvertrages zu einer ETW geworden, also Wohneigentum gebildet worden ist. Ob dies der Fall ist, geht aus Ihrer Schilderung leider nicht hervor. Da die Mieter aber erst im Januar eingezogen sein sollen, halte ich dies für nicht sehr wahrscheinlich. Überdies würde eine Verletzung des Vorkaufsrechts zur zu Ansprüchen zwischen den Mietern und dem Verkäufer führen, während Rechtsfolgen für Sie nicht zu besorgen wären.
Relevant wäre jedoch ein Ausschluss des Eigenbedarfs nach § 577a BGB
. Danach wäre unter der o.g. Voraussetzung eine Eigenbedarfskündigung erst drei Jahre nach der Veräußerung möglich. Unter diesem Gesichtspunkt sollte geprüft werden, wann das Wohneigentum begründet worden ist.
Der vom Mieter erklärte Widerspruch hat zum einen keine unmittelbare Rechtsfolge mit Ausnahme derer, dass die Räumungsklage nicht auf sofortige, sondern nur auf eine künftige Räumung (eben nach Ablauf der angemessenen Frist) gerichtet werden kann. Der Widerspruch ist zudem zwei Monate nach Zugang des Kündigungsschreibens zu erklären; wann dies in Ihrem Fall war, ist unklar, so dass zu einer Verfristung nichts gesagt werden kann. Zudem muss auf die Möglichkeit des Widerspruchs im Kündigungsschreiben hingewiesen worden sein, um die Frist in Gang zu setzen.
Eine Ablöse zurückgelassener Möbel ist von Gesetzes wegen nicht geschuldet und kann sich nur aus dem Mietvertrag ergeben. Eine solche Regelung wäre aber höchst ungewöhnlich. Der Regelfall ist vielmehr der, dass Sie zurückgelassene Möbel auf Kosten der Mieter (bzw. der Kaution) entsorgen lassen dürfen.
Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.
Mit freundlichen Grüßen
Diese Antwort ist vom 04.09.2017 und möglicherweise veraltet. Stellen Sie jetzt Ihre aktuelle Frage und bekommen Sie eine rechtsverbindliche Antwort von einem Rechtsanwalt.
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Antwort
vonRechtsanwalt Thomas Henning
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Rechtsanwalt Thomas Henning
Hallo, ich muss nochmal korrigieren:
Die Wohnung wurde im Jahre 2009 zwangsversteigert und war eine Eigentumswohnung, hatte zwar mehrmals Mieter drin, aber gehört wie alle anderen Wohnungen zu Privatpersonen, welche zum größten Teil selbst drin wohnen oder auch vermieten. Wenn es also bereits eine Eigentumswohnung war, zählt weder ein Vorkaufsrecht noch eine Sperrfrist, oder?
Gekündigt wurde zum 30.09.2017 und Einhaltung der Kündigungsfrist von 3 Monaten. Der Widerspruch kam er am 16.8.2017 – ist dieser dann noch wirksam oder hätte bis zum 31. Juli gekündigt werden müssen, wegen den 2 Monaten vor Beerdigung des Mietverhältnisses Klausel? Im Kündigungsschreiben steht das sie nach § 574 BGB
Widerspruch einlegen können und das einer Fortsetzung des Mietverhältnisses gemäß § 545 BGB
vorab widersprochen wird.
Natürlich steht im Mietvertrag nichts dergleichen über eine Möbel Überlassung drin, sie möchten diese auch nicht zurücklassen, sondern noch Geld dafür bekommen, da sie die Sachen nicht mitnehmen möchten und auch nicht selbst online verkaufen möchten. Wenn die gebrauchte Küche keinen Umzug mehr überlebt, kann diese kaum noch 6000€ wert sein…
Welche Chancen auf Erfolg hat eine Räumungsklage bei Eigenbedarf in diesem Fall?
Gibt es wirklich Anwälte die ihre Mandanten bewusst falsch beraten, nur um einen langwierigen Prozess zu provozieren? Ich könnte mir auch vorstellen, dass er das nicht unterstützt sich aussergerichtlich zu einigen, da er ihnen ja auch sagt sie haben ein Vorkaufsrecht und können den Kauf rückgängig machen (was glaub ich nicht geht, dass wir a) bereits im Grundbuch stehen und b) sie kein Vorkaufsrecht hatten?
Was wäre denn hier ein angebrachtes Angebot? Wir bezahlen den Umzug wenn sie bis xy ausziehen? Oder sagt die Erfahrung, dass man früher oder später doch eine Räumungsklage benötigt?
Hallo
und danke für Ihre Nachfrage. Sie bestätigen meine Vermutung, dass es sich bereits länger um eine ETW handelt, als das Mietverhältnis dauert. Damit bestehen in der Tat weder ein (gesetzliches) Vorkaufsrecht noch die erwähnte Sperrfrist.
Zum Widerspruch: Relevant war, ob der Mieter in der Kündigung auf die Möglichkeit des Widerspruchs hingewiesen wurde. Da dies der Fall war, hätte der Mieter bis 61 Tage vor Wirksamwerden der Kündigung, also bis 30.07., den Widerspruch erklären müssen - was augenscheinlich nicht erfolgt ist, so dass der Widerspruch in der Tat verfristet ist.
Nach alldem hätte eine Räumungsklage wohl Erfolg. Allein aus wirtschaftlichen Gründen (und um die Sache zu beschleunigen) kann jedoch ein von Ihnen angedachter Vergleich durchaus sinnvoll sein. Was hierbei angemessen ist, müssten jedoch Sie selbst beantworten, da es darum geht, was Ihnen ein schneller Auszug "wert" wäre. Stellschrauben gäbe es jedenfalls einige, z.B. von der Ablöse bestimmter Möbel bis hin zur Beteiligung an den Umzugskosten.
Mit freundlichen Grüßen
Thomas Henning
Rechtsanwalt
