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Wohnrecht entgeltlich, Pflegeheim


08.05.2007 17:16 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Hallo, mein Mieter besitzt das Wohnrecht auf Lebenszeit, muß aber Miete zahlen. Nun ist er in ein Pflegeheim gekommen. Laut Aussage seines Betreuers kommt er dort auch nicht mehr heraus. Da ich finanziell auf die Miete angewiesen bin, will ich die Wohnung nun weitervermieten. Der Betreuer hatte am Anfang auch nichts dagegen. Nun hat er von heut auf morgen seine Meinung geändert, will Einsicht in den Kaufvertrag haben und die Miete nicht mehr zahlen.Im Grundbuch steht nur, das für diesen Herrn ein Wohnrecht besteht. Den Kaufvertrag habe ich nicht (Haus geerbt). Die Miete kann ich anhand von Kontoauszügen nachweisen. Außerdem wird sie im meiner EK-Steuer angegeben. Für den Fall das mein Mieter wieder aus dem Heim kommen sollte, erkläre ich mich auch bereit ihm seine Wohnung zur Verfügung zu stellen.
Meine Frage ist jetzt: Darf ich die Wohnung vermieten oder hat der Betreuer nun ein Recht mir das zu verbieten?
Sehr geehrte Fragestellerin,


vielen Dank für Ihre Anfrage, welche ich - die Richtigkeit Ihrer Angaben vorausgesetzt - anhand der von Ihnen gemachten Angaben gerne wie folgt summarisch beantworten möchte:


Ein im Grundbuch eingetragenes, dingliches Wohnungsrecht nach § 1093 BGB gilt - soweit es nicht einvernehmlich aufgehoben wird oder kraft Gesetzes, aufgrund eines Staatsaktes oder eines dauerhaften Ausübungshindernisses erlischt oder sich aus den Vereinbarungen über das Wohnungsrecht selbst etwas anderes ergibt - im Zweifel bis zum Tode des Berechtigten (§ 1090 Abs. 2 in Verbindung mit § 1061 BGB). Es ist nicht notwendig, dass der Berechtigte das Wohnungsrecht auch ständig ausübt (es ist ja ein „Recht“ und keine „Pflicht“). Ein in der Person des Berechtigten liegendes Ausübungshindernis führt nicht generell zum Erlöschen des Wohnungsrechts, selbst wenn das Hindernis auf Dauer besteht. Denn beide Parteien müssen grundsätzlich damit rechnen, dass bei der Vereinbarung eines lebenslangen Wohnungsrechts der Berechtigte sein Recht wegen Krankheit und Pflegebedürftigkeit nicht bis zu seinem Tod ausüben kann. Im Übrigen ist der Berechtigte nach § 1093 Abs. 2 BGB befugt, seine Familie sowie die zur standesmäßigen Bedienung und zur Pflege erforderlichen Personen in die Wohnung aufzunehmen, so dass die Pflegebedürftigkeit allein kein entscheidendes Kriterium ist.

Kann jedoch der Berechtigte sein auf Lebenszeit eingeräumtes Wohnungsrecht wegen eines medizinisch notwendigen Aufenthalts in einem Pflegeheim nicht ausüben, kommt u.U. die Begründung einer Zahlungspflicht des Verpflichteten im Wege der Vertragsanpassung nach den Grundsätzen der Störung der Geschäftsgrundlage in Betracht, wenn der Heimaufenthalt auf Dauer erforderlich ist und die Vertragsschließenden nicht mit dem Eintritt dieses Umstands gerechnet haben; fehlen diese Voraussetzungen, kann die ergänzende Vertragsauslegung einen Geldanspruch des Berechtigten begründen (vgl. BGH, Urteil vom 19.01.2007, Az. V ZR 163/06). Um einen solchen Anspruch zu prüfen, fehlen aber sämtliche Angaben in Ihrem Sachverhalt. Sie sollten hier ggf. eine detaillierte rechtliche Prüfung durch einen Rechtsanwalt im Rahmen einer Einzelberatung vornehmen lassen.

Soweit Sie davon sprechen, der Betreuer wolle nunmehr keine „Miete“ mehr zahlen, ist mir dieser Passus unverständlich. Denn ich gehe davon aus, dass das Wohnrecht unentgeltlich eingeräumt wurde. Klären Sie mich doch bitte ggf. im Rahmen der kostenlosen Nachfragefunktion darüber auf, wenn ich hier einer Fehlvorstellung unterlaufen sollte. Auch diesbezüglich sollten Sie hier ggf. eine detaillierte rechtliche Prüfung durch einen Rechtsanwalt im Rahmen einer Einzelberatung vornehmen lassen.

Der Umfang des Wohnungsrechts - also die Frage, welche Räumlichkeiten wie durch den Berechtigten benutzt werden dürfen - regelt sich ebenfalls nach dem Inhalte der Grundbucheintragung und der getroffenen Vereinbarung zwischen dem Berechtigten und dem Verpflichteten. Nach § 1093 Abs. 1 BGB kann sich das Wohnungsrecht darauf beziehen, das gesamte Gebäude oder auch nur einen Teil des Gebäudes unter Ausschluss des Eigentümers zu nutzen. Bitte beachten Sie, dass ich hier in Ermangelung des genauen Wortlauts der zugrunde liegenden Vereinbarung keine abschließende Prüfung vornehmen kann.


Ich hoffe, Ihnen mit meiner Prüfung der Rechtslage eine erste rechtliche Orientierung vermittelt zu haben. Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass diese Plattform eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann, sondern ausschließlich dazu dient, eine erste überschlägige Einschätzung Ihres Rechtsproblems von einem Rechtsanwalt zu erhalten.

Sofern Sie eine abschließende Beurteilung Ihres Sachverhaltes wünschen, empfehle ich, einen Rechtsanwalt Ihres Vertrauens zu kontaktieren und die Sachlage mit diesem konkret zu erörtern. Bitte beachten Sie, dass bei dieser Vorgehensweise weitere Kosten für die Beratung anfallen.

Gerne bin ich auch bereit, die weitere Vertretung und Beratung in der Angelegenheit für Sie zu übernehmen. Sie können mich jederzeit für eine weitere Beauftragung kontaktieren.



Mit freundlichen Grüßen


Jorma Hein
Rechtsanwalt, Mediator

------------------------------------
Gisselberger Straße 31
35037 Marburg

Telefon: 06421 - 167131
Fax: 06421 - 167132

hein@haftungsrecht.com
www.haftungsrecht.com

Nachfrage vom Fragesteller 08.05.2007 | 18:41

Mein Mieter hat lediglich das Wohnrecht (entgeltlich) und hat seit 17 Jahren Miete dafür bezahlt, das wurde beim Kauf des Hauses so ausgehandelt. In diesem Fall kann hier von einer Zahlungspflicht des Verpflichteten nicht die Rede sein. Die Frage die sich hier stellt: Darf ich jetzt vermieten oder hat der Betreuer irgendwelche Rechte wenn er keine Miete und Nebenkosten bezahlt?

Ergänzung vom Anwalt 08.05.2007 | 18:56

Sehr geehrte Fragestellerin,


vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich gerne wie folgt beantworten möchte:


Ich habe den Passus, in dem Sie schildern, dass das Wohnrecht entgeltlich eingeräumt wurde, doch glatt übersehen. Diese kleine Ungenauigkeit bitte ich zu entschuldigen. An der rechtlichen Bewertung ändert sich jedoch nichts für Sie.

Solange das Wohnrecht besteht, sollten Sie von einer Weitervermietung Abstand nehmen. Denn der Berechtigte kann ja jederzeit - auch wenn dies im Moment unwahrscheinlich sein sollte - aus dem Pflegeheim nach Hause wollen (z.B. weil er Angehörige hat, die ihn daheim pflegen). Wenn Sie die Wohnung jedoch an einen Dritten weitervermietet haben, dann machen Sie sich diesem Dritten gegenüber u.U. schadensersatzpflichtig, weil Sie ihm den Gebrauch an der Mietwohnung nicht überlassen können. Das im Grundbuch eingetragene, dingliche Wohnrecht berechtigt Ihren jetzigen, pflegebedürftigen Mieter nämlich auch gegenüber dem neuen Mieter zur Nutzung. Dem neuen Mieter könnte die Nutzung dann untersagt werden.

Inwieweit der jetzige Mieter berechtigt sein soll, die Zahlung der Miete zu verweigern, ist ohne Einsicht in den Inhalt des eingetragenen Wohnrechts nicht möglich zu beurteilen und anhand Ihrer Angaben auch nicht ersichtlich. Dem Wohnrecht muss ja eine schuldrechtliche Vereinbarung (z.B. der Mietvertrag) zugrunde liegen. Hieraus kann sich ergeben, ob der Mietvertrag von dem Wohnrecht rechtlich unabhängig oder gerade an dieses gekoppelt ist (mit der Folge, dass der Mietvertrag evtl. gekündigt werden kann, das Wohnrecht aber weiter fortbesteht). Sie werden um eine weitere anwaltliche Beratung nicht umhinkommen, wenn Sie Ihren Sachverhalt abschließend geklärt wissen möchten.


Ich hoffe, Ihre Nachfrage zu Ihrer Zufriedenheit beantwortet zu haben.



Mit freundlichen Grüßen


Jorma Hein
Rechtsanwalt und Mediator
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