Sehr geehrter Fragesteller,
im Rahmen einer Erstberatung und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes beantworte ich Ihre Fragen wie folgt:
Bei einer Löschung des Wohnrechtes muss der Wohnrechtsinhaber der Löschung zustimmen. Kann er das nicht mehr, dann muss das Einverständnis durch einen Vormund erfolgen.
Dieser lässt sich aber die Löschung des Wohnrechtes "vergüten" (Barwert des Wohnrechtes). Verkaufen bzw. versteigern können Sie die Wohnung, aber wie Sie bereits festgestellt haben, ist bei einem im Grundbuch eingetragenen dinglichen Wohnrecht kein guter Preis zu erzielen.
Ich gehe davon aus, dass das Wohnrecht als erster Rang im Grundbuch eingetragen ist, so dass es geschützt ist und keine Zwangsräumung im Rahmen einer Versteigerung droht.
Anders ist dies aber wenn Sie als Miteigentümer die Wohnung mit einem Darlehen oder einer Hypothek belasten, so dass das Wohnrecht des alten Eigentümers hinter die Rechte der Bank rutscht und bei einer Zwangsversteigerung sodann das Wohnrecht gelöscht werden kann. Ansonsten habe Sie keine Möglichkeit der Herausgabe oder Räumung der Wohnung.
Welche Möglichkeiten habe ich unter diesen Umständen von C Zahlungen über der gesetzlichen Pfändungsgrenze zu erhalten?
Keine.
Frage: Welche Möglichkeiten habe ich entsprechende Grundbucheinträge gegen den Willen von B vornehmen zu lassen? Sie können die laufenden Kosten über ein grundbuchlich besichertes Darlehn bzw. eine Hypothek finanzieren und Ihren Miteigentumsanteil belasten, ohne Zustimmung des B.
Wenn Sie ein Titel gegen C haben, tritt Verjährung erst nach 30 Jahren ein.
Für Rückfragen stehe ich Ihnen im Rahmen der kostenlosen Nachfragefunktion von „Frag einen Anwalt“ gerne zu Verfügung oder auch im Rahmen einer Mandatserteilung; am besten per mail: info@kanzlei-hermes.com.
Mit besten Grüßen
RA Hermes
Sehr geehreter Herr Hermes,
vielen Dank für Ihre Antwort.
Ich bitte zunächst um kurze Bestätigung, dass ein Verkauf/Versteigerung auch gegen den Willen von B erfolgen kann wie von mir beschrieben (in der Praxis wäre es - wenn gegen den Willen von B - wohl immer eine Art Zwangsversteigerung).
Meine Nachfrage: Sie schreiben einerseits, dass das Wohnrecht bei einer Versteigerung nicht erlischt, andererseits, dass es bei einer Zwangsversteigerung gelöscht wird. Wovon genau ist es abhängig, ob das Wohnrecht im Rahmen einer Versteigerung gelöscht wird oder nicht? So wie ich Sie verstehe würde es gelöscht werden sofern ein dritter (im konkreten Fall der Darlehnsgeber für die Nebenkosten) die Versteigerung im Rahmen der Vollstreckung seiner Forderung gegen mich betreibt und es würde nicht gelöscht wenn ich die Versteigerung betreibe. Außer dem Wohnrecht sind keine Belastungen eingetragen.
Freundliche Grüße
Ihr Fragesteller
Vielen Dank für die Nachfrage.
Ein mögliches Mittel ist die Teilungsversteigerung. Die Zulässigkeit des Teilungsversteigerungverfahrens kann allerdings daran scheitern, dass die Auseinandersetzung der Gemeinschaft durch Vertrag oder Gesetz ausgeschlossen ist. So können die Teilhaber einer Gemeinschaft durch Vertrag das Recht, die Aufhebung der Gemeinschaft zu verlangen für immer oder auf Zeit ausschließen.
Die Vorbereitung der Aufhebung der Miteigentümergemeinschaft durch die Teilungsversteigerung ist zudem nur dann zulässig, wenn die Teilung des Versteigerungsgegenstandes in Natur ausgeschlossen ist. Dies ist bei einer ETW der Fall.
Veräußern können Sie nur Ihren Miteigentumsanteil nicht die ETW als solche.
Das eingetragene Wohnrecht im Grundbuch bleibt auch nach einer Teilungsversteigerung bestehen.
Bsp:
Rang 1 Bank A
Rang 2 Bank B
Rang 3 Wohnrecht C
...
Bank B betreibt Zwangsversteigerung. Mit Zuschlag erlöschen alle Rechte, die mit Bank B gleichrangig oder darunter sind, also Bank B und Wohnrecht C.
Mit besten Grüßen
RA Hermes
