Hilfe & Kontakt
Schnell einen Anwalt fragen:
 Antworten,  Anwaltsbewertungen
480.170
Registrierte
Nutzer
Anwalt? Hier lang

1
 
Frage Stellen
an unsere erfahrenen Anwälte.
Jetzt auch vertraulich
Frage Stellen
einem erfahrenen Anwalt
Jetzt auch vertraulich
2
 
Preis festlegen
Sie bestimmen, wieviel Ihnen die Antwort wert ist.
Preis festlegen
Sie bestimmen die Höhe selbst
3
Antwort in 1 Stunde
Sie erhalten eine rechtssichere
Antwort vom Anwalt.
Antwort in 1 Stunde
Rechtssicher vom Anwalt
Jetzt eine Frage stellen

Wohnrecht aus Grundbuch entfernen


27.04.2007 23:58 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Sehr geehrte Damen und Herren,

ich bitte Sie sich meines Anliegens nur anzunehmen wenn alle Fragen beantwortet werden. Den Sachverhalt möchte ich wie folgt kurz schildern.

Ich bin gemeinsam mit B vor 14 Jahren durch Schenkung von C (jetzt 84 Jahre alt, alleinstehende Witwe) gemeinschaftlicher Eigentümer einer 60 qm Eigentumswohnung geworden. Im Rahmen der Schenkung wurde im Grundbuch ein lebenslanges Wohnrecht für C eingetragen.

3 Jahre nach der Schenkung stellte C die Zahlung der Nebenkosten (Heizung, Wasser, Müll, Abwasser, Steuer, Versicherung usw.) teilweise und die der Eigentümerumlage ebenfalls teilweise ein. Seit zwei Jahren hat C die Zahlungen vollständig eingestellt. Insgesamt sind 300 € an Nebenkosten und Umlage je Monat zu zahlen.

In mehreren diesbezüglichen Prozessen in den vergangenen Jahren wurde gerichtlich festgestellt, dass C verpflichtet ist Nebenkosten und Umlage vollständig an die Wohnungseigentümer zu zahlen. Weiter wurde festgestellt, dass ich und B jeweils die Hälfte der Nebenkosten und Umlage an die Eigentümergemeinschaft zu zahlen haben (B hat bis zur Festellung nichts gezahlt, so dass ich die Kosten alleine tragen musste nachdem C die Zahlung eingestellt hatte). Hier ist wohl zu unterscheiden zwischen den Ansprüchen der Eigentümergemeinschaft gegen mich und B als Eigentümer der Wohnung und unseren Ansprüchen gegen C. Jedenfalls stellte die Eigentümergemeinschaft die Forderungen nur gegen mich bzw. stellt sie jetzt gegen mich und B.

Durch die Verfahrenskosten und Nachzahlung von Nebenkosten / Umlage ist eine Forderung für mich in Höhe von derzeit noch 4.000 EUR gegen C offen. Die EV wurde von C im Rahmen meiner Vollstreckungsversuche der in den genannten Prozessen erwirkten Titel abgelegt. Die Rente von C liegt nur ca. 100 EUR über der Pfändungsgrenze. Daher erhalte ich derzeit von C nur ca. 50 EUR je Monat (die andere Hälfte der Pfändung erhält B) muss aber 150 EUR an die Eigentümergemeinschaft zahlen. Unter den genannten Umständen wird C also meine Forderung vorrausichtlich nie mehr begleichen können. Vielmehr erhöht sich meine Forderung gegen C monatlich um ca. 100 EUR da C ja keine Nebenkosten und Umlage an mich zahlt.

Ich bin selbst Altersrentner. Mein Einkommen liegt unter dem pfändungsfreien Einkommen von C.

Da in Kürze die Erneuerung der EV von C ansteht hat der Gerichtsvollzieher auf mein Betreiben hin in den letzten Monaten wieder mehrere erfolglose Pfändungsversuche unternommen. C öffnet die Wohnungstür nicht mehr. Der nächste Schritt wären polizeiliche Maßnahmen. In diesem Zusammenhang ist zu sagen, dass der geistige Zustand von C beeinträchtigt ist. Das wurde vom Richter zwar in gewisser Weise auch registriert aber nie weiter verfolgt oder gar verbindlich geprüft.

Ich möchte die Eigentumswohnung verkaufen. Unter den genannten Umständen, also einem grundbuchlich besicherten Wohnrecht eines Wohnungsnutzers an der Pfändungsgrenze der keine Miete und keine Nebenkosten zahlt, ist kein guter Preis zu erzielen.

Frage: Welche Möglichkeiten habe ich gegen den Willen von B und C das Wohnrecht aus dem Grundbuch entfernen zu lassen, die Herausgabe der Wohnung von C zu realisieren und die Wohnung zu verkaufen bzw. zu versteigern ?

Alternativ habe ich die Lösung in Erwägung gezogen die Wohnung zu vermieten falls das Wohnrecht im Grundbuch nicht ausgetragen werden kann. Aber auch dafür wäre eine Zwangsräumung nötig die letztlich mit dem Wohnrecht kollidiert.

Frage: Welche Möglichkeiten zur Zwangsräumung und Herausgabe der Wohnung habe ich? Wenn eine Möglichkeit besteht: Wie lange dauert dieses Verfahren in der Regel? Welche Kosten Verursacht das Verfahren?

Alternativ möchte ich eine größere Tilgungsrate von C erhalten, zumindest in der Höhe, dass sich meine Forderung gegen C nicht mehr steigert. Bei der Festlegung von Pfändungsgrenzen wird staatlicherseits nach meinem Verständnis auch eine kalkulatorische Miete und Nebenkosten berücksichtigt. Bei C wird zwar die allgemeine Pfändungsgrenze zu Grunde gelegt, C zahlt aber weder Miete noch Nebenkosten und meine Forderung bzw. deren kontinuierliche Erhöhung resultiert aus dieser Nichtzahlung.

Frage: Welche Möglichkeiten habe ich unter diesen Umständen von C Zahlungen über der gesetzlichen Pfändungsgrenze zu erhalten?

Schlussendlich habe ich überlegt die laufenden Kosten über ein grundbuchlich besichertes Darlehn bzw. eine Hypothek zu finanzieren.

Frage: Welche Möglichkeiten habe ich entsprechende Grundbucheinträge gegen den Willen von B vornehmen zu lassen?

Zusatzfrage: Wenn die Rentenkasse mit Verweis auf ein "ausgelaufenes" Pfändungsverfahren (also ohne neue EV von C) die Zahlungen einstellt und ich keine gerichtlichen Vollstreckungsversuche unternehme, wann verjährt meine Forderung gegen C dann sofern ich jährlich eine Zahlungsaufforderung an C sende?

Soweit möglich bitte ich bei der Beantwortung meiner Fragen auf einschlägige Urteile zu verweisen.

Vielen Dank für Ihre Bemühungen.


Ihr Fragesteller


Sehr geehrter Fragesteller,

im Rahmen einer Erstberatung und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes beantworte ich Ihre Fragen wie folgt:
Bei einer Löschung des Wohnrechtes muss der Wohnrechtsinhaber der Löschung zustimmen. Kann er das nicht mehr, dann muss das Einverständnis durch einen Vormund erfolgen.
Dieser lässt sich aber die Löschung des Wohnrechtes "vergüten" (Barwert des Wohnrechtes). Verkaufen bzw. versteigern können Sie die Wohnung, aber wie Sie bereits festgestellt haben, ist bei einem im Grundbuch eingetragenen dinglichen Wohnrecht kein guter Preis zu erzielen.
Ich gehe davon aus, dass das Wohnrecht als erster Rang im Grundbuch eingetragen ist, so dass es geschützt ist und keine Zwangsräumung im Rahmen einer Versteigerung droht.

Anders ist dies aber wenn Sie als Miteigentümer die Wohnung mit einem Darlehen oder einer Hypothek belasten, so dass das Wohnrecht des alten Eigentümers hinter die Rechte der Bank rutscht und bei einer Zwangsversteigerung sodann das Wohnrecht gelöscht werden kann. Ansonsten habe Sie keine Möglichkeit der Herausgabe oder Räumung der Wohnung.

Welche Möglichkeiten habe ich unter diesen Umständen von C Zahlungen über der gesetzlichen Pfändungsgrenze zu erhalten?
Keine.



Frage: Welche Möglichkeiten habe ich entsprechende Grundbucheinträge gegen den Willen von B vornehmen zu lassen? Sie können die laufenden Kosten über ein grundbuchlich besichertes Darlehn bzw. eine Hypothek finanzieren und Ihren Miteigentumsanteil belasten, ohne Zustimmung des B.

Wenn Sie ein Titel gegen C haben, tritt Verjährung erst nach 30 Jahren ein.

Für Rückfragen stehe ich Ihnen im Rahmen der kostenlosen Nachfragefunktion von „Frag einen Anwalt“ gerne zu Verfügung oder auch im Rahmen einer Mandatserteilung; am besten per mail: info@kanzlei-hermes.com.

Mit besten Grüßen
RA Hermes

Nachfrage vom Fragesteller 28.04.2007 | 09:49

Sehr geehreter Herr Hermes,

vielen Dank für Ihre Antwort.

Ich bitte zunächst um kurze Bestätigung, dass ein Verkauf/Versteigerung auch gegen den Willen von B erfolgen kann wie von mir beschrieben (in der Praxis wäre es - wenn gegen den Willen von B - wohl immer eine Art Zwangsversteigerung).

Meine Nachfrage: Sie schreiben einerseits, dass das Wohnrecht bei einer Versteigerung nicht erlischt, andererseits, dass es bei einer Zwangsversteigerung gelöscht wird. Wovon genau ist es abhängig, ob das Wohnrecht im Rahmen einer Versteigerung gelöscht wird oder nicht? So wie ich Sie verstehe würde es gelöscht werden sofern ein dritter (im konkreten Fall der Darlehnsgeber für die Nebenkosten) die Versteigerung im Rahmen der Vollstreckung seiner Forderung gegen mich betreibt und es würde nicht gelöscht wenn ich die Versteigerung betreibe. Außer dem Wohnrecht sind keine Belastungen eingetragen.


Freundliche Grüße

Ihr Fragesteller

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 29.04.2007 | 23:42

Vielen Dank für die Nachfrage.

Ein mögliches Mittel ist die Teilungsversteigerung. Die Zulässigkeit des Teilungsversteigerungverfahrens kann allerdings daran scheitern, dass die Auseinandersetzung der Gemeinschaft durch Vertrag oder Gesetz ausgeschlossen ist. So können die Teilhaber einer Gemeinschaft durch Vertrag das Recht, die Aufhebung der Gemeinschaft zu verlangen für immer oder auf Zeit ausschließen.

Die Vorbereitung der Aufhebung der Miteigentümergemeinschaft durch die Teilungsversteigerung ist zudem nur dann zulässig, wenn die Teilung des Versteigerungsgegenstandes in Natur ausgeschlossen ist. Dies ist bei einer ETW der Fall.

Veräußern können Sie nur Ihren Miteigentumsanteil nicht die ETW als solche.
Das eingetragene Wohnrecht im Grundbuch bleibt auch nach einer Teilungsversteigerung bestehen.

Bsp:

Rang 1 Bank A
Rang 2 Bank B
Rang 3 Wohnrecht C
...

Bank B betreibt Zwangsversteigerung. Mit Zuschlag erlöschen alle Rechte, die mit Bank B gleichrangig oder darunter sind, also Bank B und Wohnrecht C.

Mit besten Grüßen

RA Hermes

FRAGESTELLER 30.12.1899 /5.0
Durchschnittliche Anwaltsbewertungen:
4,6 von 5 Sternen
(basierend auf 60124 Bewertungen)
Aktuelle Bewertungen
5,0/5,0
Meine Frage wurde verständlich und ausführlich beantwortet. Vielen herzlichen Dank! ...
FRAGESTELLER
4,6/5,0
Klar und unumwunden im Ganzen zu empfehlen ! ...
FRAGESTELLER
5,0/5,0
Die Antworten auf meine Fragen waren ausführlich und verständlich. ...
FRAGESTELLER