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Wohnraummietrecht: Kosten der Hausverwaltung umlegbar, wenn Festbetrag ausdrücklich v


| 07.06.2006 10:55 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Leider habe ich etwas Ärger mit der Nebenkostenabrechnung meines Vermieters.

Mein (Wohnraum-)Mietvertrag enthält folgenden bzgl. der Mietzahlung §:

§ 3
Miete und Nebenkosten

1. Der monatliche Netto-Mietzins für die Wohnräume beträgt EUR 416,-.

2. Als zusätzliche Position übernimmt der Mieter die Kosten der Hausverwaltung in Höhe von EUR 301,66 zzgl. ges. MwSt. von z.Zt. 16% = EUR 48,27 = EUR 349,93/Jahr (kalkulatorisch in den Nebenkostenvorauszahlungen enthalten).

3. Neben der Miete sind Betriebskosten gem. der Anlage 3 zu §27, Abs. 1 der II. Berechnungsverordnung in der jeweils geltenden Fassung geschuldet. Anlage 3 des § 27 Abs. 1 wird als Anlage zum Mietvertrag genommen und ist Bestandteil des Mietvertrages.
Die Nebenkosten werden in monatlicher Abschlagszahlung von z.Zt. EUR 173,-erhoben.
4. Die Nebenkosten sind jährlich mit dem Mieter abzurechnen....



Die Nebenkosten wurden von der Hausverwaltung meines Vermieters wie folgt abgerechnet
Nebenkostenabrechnung der Hausverwaltung:
Betr.: Straße, WE..., Nebenkostenabrechnung 01.03.05 – 28.02.06

Sehr geehrter Herr...,

anbei erhalten Sie die o.g. Abrechnung mit der Bitte um umgehenden Ausgleich EUR 71,66 auf das verauslagende Objektkonto .....

Die Kosten Ihrer Wohnung betrugen im abgelaufenen Wirtschaftsjahr 01.03.05 – 28.02.06 monatlich EUR 180,26 und sind mit Ihrer Vorauszahlung EUR 173,00 nicht mehr kostendeckend. ...

Dann folgt die Abrechnung im Einzelnen: Gesamtbetrag Einzelbetrag Schlüssel
I. Betriebskosten.....
....
....
Gemeinde
....
....
Stadtwerke/RWE
....
Versicherung
....
II. Heizungskosten

III. Verwaltung 2.449,50 EUR 291,45 EUR

IV. ....
Gesamtkosten 1.801,66 EUR
Vorauszahlung 1730,00 EUR

Nachforderung 71,66 EUR

(Kommentar: Die Vorauszahlung ergibt sich aus den Nebenkostenvorauszahlungen lt. Mietvertrag 173,- EUR monatlich x 304/365 (anteilig ab dem 1.05.05 bis 28.2.06, da Einzug am 1. Mai 05)).

Kommentar:
Die Hausverwaltungskosten sind also ganz eindeutig in den Nebenkosten enthalten und wurden im Rahmen der Nebenkostenabrechnung vom 8.05.06 als solche abgerechnet. Der Mietvertrag bestätigt das: (kalkulatorisch in den Nebenkosten enthalten! Und nicht in der Netto-Grundmiete).

Ich habe u.a. diesen wie auch alle anderen Paragraphen ausdrücklich unterschreiben müssen.

Die Rechtslage ist ja insofern eindeutig, als daß
- gem. BetrKV Abs. 2 die Verwaltungskosten nicht zu den Betriebskosten gehören und
- gem. § 556 IV BGB eine vertragliche Erweiterung dieses Katalogs zu Lasten des Mieters unwirksam ist.


Allerdings habe ich per googlen ein Urteil des LG Mannheims (vom 16.6.1999, AZ: 4 S 167/98) gefunden, welches besagt:

„Verwaltungskosten können neben der Grundmiete ... auf den Mieter umgelegt werden, wenn diese Position in dem Mietvertrag AUSDRÜCKLICH IN FORM EINES FESTBETRAGES zwischen den Parteien vereinbart wurde und die MIETVERTRAGLICHE REGELUNG UNMISSVERSTÄNDLICH für den Mieter ist.“

2 Links zu dem zitierten Urteil:
http://www.mieterfragen.de/urteile.html#betrieb20
http://rsw.beck.de/rsw/downloads/mietrecht-aktuell-99-00.pdf S. 46



Ferner habe ich meinen Vermieter auf 556 BGB iVm BetrKV verwiesen und um Rückerstattung dieser Kosten gebeten,



Der Vermieter schrieb daraufhin folgendes:

„Wir haben in Ihrem Mietvertrag ausdrücklich (und nicht etwa nur ‚formularmäßig“!) die Übernahme der Verwaltungskosten durch den Mieter vereinbart. Warum kommen Sie dieser ausdrücklichen, vertraglichen Verpflichtung nicht nach? (Kommentar: Der letzte Satz ist Quatsch, weil ich ja die Hausverwaltungskosten bisher monatlich mit der Nebenkostenvorauszahlung bezahlt habe, aber meine dass die Regelung eben unwirksam ist.)

Die von Ihnen (übrigens: falsch) zitierten Rechtsvorschriften besagen nichts zu der Frage ob die ausdrücklich und nicht formularmäßig übernommene Verpflichtung des Mieters zu Tragung der Verwaltungskosten rechtmäßig ist. Nach mehreren Urteilen, auch des LG Düsseldorf, ist eine solche freiwillige Vereinbarung durchaus rechtswirksam.

Wir haben daher den Verwalter gebeten, unseren Anspruch – notfalls – gerichtlich durchzusetzen.“


Mich interessiert jetzt natürlich wie Sie die Rechtslage/diesen Sachverhalt beurteilen (bitte auch mit Verweisen auf Urteilen) und welche Empfehlung sie aussprechen würden (weitere Vorgehensweise).


Konkret:
Man würde als Laie annehmen, daß die Entscheidung des LG Mannheim genau hier zutrifft. Allerdings

a) scheinen eine Reihe anderer Gericht anders entschieden zu haben (das Urteil des LG Mannheim wird als ‚aus dem Rahmen fallend dargestellt’ in den Links (s.o.) leider fehlt mir die notwendige juristische Fachliteratur um das weiter nachlesen zu können).
b) ev. ist das Urteil veraltet/nach ‚altem Rechtsstand’ (?)

Mir ist aufgefallen:

Betriebskostenverordnung (die II. BV abgelöst hat) spezifiziert namentlich, daß Kosten der Hausverwaltung nicht zu den umlagefähigen Betriebskosten gehören. Den Paragraphen "zu den Betriebskosten gehören nicht" gab es in der II. BV (altes Recht) nicht.

§ 556 BGB „Betriebskosten“ (mit dem Satz "(4): „eine zum Nachteil des Mieters ... abweichende Vereinbarung ist unwirksam.“) ist ebenfalls komplett neu hinzugekommen.

-> hat das irgendeine Bedeutung?


Außerdem:
c) Auf welches Urteil des LG Düsseldorf verweist der Vermieter? Bedeutung?
d) Was soll dieser Verweis im Anschreiben des Vermieters auf ‚ausdrücklich und nicht formularmäßig’

Ferner erläuterte mir der Vermieter seine Rechtsauffassung durch ein neues Schreiben wie folgt:

Sehr geehrter Herr...,

Sie hatten mir wegen der in Ihrer Miete enthaltenen Verwaltungskosten nochmals geschrieben unter dem 31. Mai.

Sie verweisen in Ihrem Brief erneut darauf, dass dieser (sogar gesondert und zusätzlich unterschriebene) Teil des Mietvertrages nach § 556 Abs. 4 BGB nichtig sei.

Dem ist nicht so: Die Verwaltungskosten sind im Vertrage fest beziffert für die gesamte Laufzeit des Mietverhältnisses (349,93 €/Jahr = 29,16 €/Monat) und bilden einen (für den Vermieter rein kalkulatorischen) Bestanteil Ihrer monatlichen Netto-(Grund-)Miete. Diese beläuft sich auf € 445,16. Die Nebenkosten Ihres Mietvertrages (Betriebskosten) sind dagegen logischerweise nicht fest beziffert, sondern variieren je nach Verbrauch und Anfall.

Das BGB verbietet keinesfalls, feste Verwaltungskosten in die Grundmiete (kalkulatorisch aus Sicht des Vermieters) einzubeziehen.

Meine Frage:
Setzt der Vermieter sich nicht mit diesem Schreiben völlig gegen den Wortlaut des § 3 des Mietvertrages in Widerspruch?

Vielen dank im Voraus.

Sehr geehrter Ratsuchender,

aufgrund Angaben und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes beantworte ich Ihre Fragen wie folgt:

Die von Ihnen erwähnten Hausverwaltungskosten wurden in Ihrem Vertrag als Bestandtteil des Mietentgeltes –nicht als Betriebskosten- vereinbart. Eine Vereinbarung der Übernahme der Hausverwaltungskoten kann so wirksam erfolgen und stellt keine Verstoß gegen § 556 Abs. 1 BGB in Verbindung mit § 27 der II. Berechnungsverordnung dar. (Da eben nicht als Teil der Betriebskosten vereinbart und auch anscheinend nicht als solche abgerechnet wurde).
Etwas anderes könnte sich jedoch wegen einer eventuellen Mietpreisüberhöhung, § 5 WiSt oder wegen Wucher, § 291 StGB ergeben. Hierzu kann ich jedoch an dieser Stelle aufgrund fehlender Details keine weiteren Angaben machen.
Aus Ihren Angaben entnehme ich, dass die Vereinbarung individuell vereinbart wurde, da der Vermiter in seinem Schreiben erwähnte, dass keine formularmäßige Vereinbarung erfolgte. Formularmäßig erfolgt eine Vereinbarung dann, wenn die Vereinbarung für eine Vielzahl von Verträgen getroffen wird (AGB). In diesem Falle wäre eine Prüfung der AGB mit seinen gesetzlichen Einschränkungen eröffnet. Dies ist in Ihrem Fall jedoch nach Ihren Schilderungen nicht so. Sie haben sich mit der indivdual-vertraglichen Vereinbarung der Übernahme der Hausverwaltungskosten einverstanden erklärt, so dass Sie in einem etwaigen Gerichtsverfahren voraussichtlich unterliegen werden. Allerdings kommt es nicht selten vor, dass dieses Problem von zwei unterschiedlichen Gerichten anders entschieden werden könnte. Ich empfehle Ihnen daher, sich über die mietrechtliche Rechtssprechung am Amtsgericht Ihres Wohnortes zu erkundigen. Im ERgebnis kann ich Ihnen jedoch keine großen Hoffnungen machen.

Ich hoffe, Ihnen mit der Antwort eine erste Orientierung gegeben zu haben und verbleibe daher

mit freundlichen Grüßen

Diane Kirschkowski
Rechtsanwältin

Nachfrage vom Fragesteller 08.06.2006 | 11:42

Sehr geehrte Frau Kirschkowski,

zum einen ist die Behauptung des Vermieters unzutreffend. Es liegt hier ein formularmäßiger Vertrag vor. Nur bei einem der §, der mich von vielen anderen §§ im Mietvertrag noch gestört hat, haben wir eine kleine Korrektur eingebaut, dass ich meinen Arbeitslohn nicht im Voraus abtrete, wenn ich mit Mietzahlungen in Verzug geraten sollte.

Der Vermieter hat bei meinem Nachbarn exakt dasselbe Vertragsformular benutzt mit demselben Inhalt. Welche Folgen ergeben sich daraus, wenn hier AGB vorliegen sollten?

Zum anderen steht doch in meinem Mietvertrag:
Als zusätzliche Position übernimmt der Mieter die Kosten der Hausverwaltung in Höhe von EUR 301,66 zzgl. ges. MwSt. von z.Zt. 16% = EUR 48,27 = EUR 349,93/Jahr (kalkulatorisch in den Nebenkostenvorauszahlungen enthalten!!). Ich habe also die Hausverwalterkosten mit den Nebenkosten mitbezahlt in den 173 € Nebenkostenvorauszahlungen. Das ist für mich auch lt. Gesetzeswortlaut trotz individualvertraglicher Vereinbarung eben aus mieterschutzrechtlichen Gesichtspunkten unwirksam (s. II. Berechnungsverordnung). Ich verstehe nicht ganz, wieso Sie hier zu einem anderen Ergebnis kommen?

Vielen Dank für Ihre Antwort. Ich denke, dass ich es wohl trotzdem versuchen werde, weil der Vermieter mich einfach zu sehr genervt hat.

Viele Grüße
Christian Peter

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 08.06.2006 | 12:37

Sehr geehrter Fragesteller,

wenn die von Ihnen genannte Vereinbarung nicht nur eine Einzelregelung darstellt, sondern für eine Vielzahl von Verträgen vom Vermieter gestellt wird, ist eine weiergehende Prüfung der Regelungen möglich. Grundsätzlich kann man mit seinem Vertragspartner individuell alles vereinbaren (Grundsatz der in Dtl. geltenden Privatautonomie). Grenzen bilden dann nur die Sittenwidrigkeit oder Wucher. Wenn dies in Ihrem Fall jedoch nicht so ist, kann die Regelung auch aus anderen Gründen zu Fall gebracht werden. Zu denken wäre dann z. B. an eine Unwirksamkeit der Vereinbarung, weil Sie mit dieser Regelung nicht zu rechnen brauchten, da sie generell in einem Mietvertrag unüblich ist (Verbot von Überraschungsklauseln). Dann stehen Ihre Chancen vor Gericht zu obsiegen sehr gut. Allerdings müssen Sie nachweisen (z. B. durch Vorlage anderer Mietverträge), dass Ihr Vermieter diese Regelung für eine Vielzahl von Verträgen getroffen hat.


Mit freundlichen Grüßen

Diane Kirschkowski
Rechtsanwältin

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