Sehr geehrter Ratsuchender,
lassen Sie mich Ihre Frage wie folgt beantworten.
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit Urteil vom 18.11.2015 - VIII ZR 266/14 - 1. Leitsatz (in ABkehr von der bisherigen ständigen Rechtsprechung) entschieden, dass bei Mieterhöhungen gemäß § 558 BGB die tatsächliche Wohnungsgröße entscheidend ist.
Irrelevant für die Mieterhöhung ist die im Mietvertrag vereinbarte Größe der Wohnung.
Gemäß § 2 Abs. 2 Nr. 2, 4. Variante Wohnflächenverordnung (WoFlV), die seit dem 1.1.2004 gilt, gehören Grundflächen von Terassen auch zur Wohnfläche. § 4 Nr. 4 WoFlV bestimmt:
"Die Grundflächen von [...] Terrassen sind in der Regel zu einem Viertel, höchstens jedoch zur
Hälfte anzurechnen."
Die Berücksichtigung der Terasse(n) zur Hälfte ist daher nicht zwingend falsch. Ein Abweichung von einem Viertel ist jedoch begründungsbedürftig.
Der BGH hatte bereits mit Urteil vom 22.04.2009 - VIII ZR 86/08, Leitsatz 1, Rz 19 entschieden:
"Die Ermittlung einer im Mietvertrag vereinbarten Wohnfläche richtet sich - soweit die Parteien nichts anderes vereinbart haben oder eine andere Berechnungsweise ortsüblich ist - nach den für den preisgebundenen Wohnraum im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags maßgeblichen Bestimmungen [...]."
In der Vorgängerregelung zu § 4 WoFlV wurde (in § 44 Abs. 2 Zweite Berechnungsverordnung [II. BV a.F.]) bestimmt:
"Gehören ausschließlich zu dem Wohnraum [...] Balkone, [...], Dachgärten oder gedeckte Freisitze, so können deren Grundflächen zur Ermittlung der Wohnfläche bis zur Hälfte angerechnet werden."
Wurde die Wohnfläche vor dem 1.1.2004 noch nach der II. BV bestimmt, bleibt es bei dieser Berechnung, wenn es nicht bauliche Veränderungen gegeben hat (§ 5 WoFlV).
Es gibt regionale Unterschiede nach "ortsüblicher Verkehrssitte.
Sie sollten auf die Regelanrechnung von einem Viertel in § 4 Nr. 4 WoFlV und auf das Urteil VIII ZR 266/14 verweisen.
Mit freundlichen Grüßen
Peter Eichhorn
Rechtsanwalt
Antwort
vonRechtsanwalt Peter Eichhorn
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Wonach richtet sich die "Ortsübliche Verkehrssitte? Das Gericht? Anwendung der Berechnung? Eine der vom Vermieter angegebene Vergleichswohung ist eine Identische Wohnung in meiner Wohnanlage. Dabei nennt er eine Qm-Zahl, die den 25% entspricht. Kann das nützlich sein?
Sehr geehrter Ratsuchender,
vielen Dank für Ihre Nachfrage.
Das Gericht würde im Streitfall einen Sachverständigen (Bauingenieur oder Architekten) befragen. Ortsüblich ist, was bei Ihnen regional an Fläche bei Wohnflächenberechnungen berücksichtigt wird.
Ja, es ist nützlich, wenn bei einer Vergleichswohnung in Ihrer Wohnanlage die Terasse nur mit 25 % berücksichtigt wird.
Verweisen können Sie auch auf die Begründung des Gesetz-/Verordnungsgebers (BR-Drs 568/03, S. 26, letzter Absatz):
"Eine Abweichung von der Regelanrechnung zu einem Viertel ist nur dann zulassig, wenn besondere Umstände des Einzelfalls dies rechtfertigen. Die Anrechnung von mehr als einem Viertel bis zur Hälfte kommt insbesondere bei besonders guten Lagen oder aufwendigen Balkon- oder Terrassengestaltungen in Betracht [...]."
Mit freundlichen Grüßen
Peter Eichhorn
Rechtsanwaöt
