Wohnfläche im Mietvertrag 24% weniger als die tatsächliche Wohnfläche

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


Nach den von Ihnen mitgeteilten m²-Werten liegt eine Überschreitung der mietvertraglich vereinbarten Wohnfläche von ca. 13 m² vor. In dem Fall kann eine Mieterhöhung ausgesprochen werden, die sich an der tatsächlichen Wohnfläche orientiert. Sie sind nicht gezwungen, anhand der mietvertraglich vereinbarten Wohnfläche zu rechnen, wenn die Flächenabweichung mehr als 10 % beträgt.

"Übersteigt die tatsächliche Wohnfläche die im Mietvertrag vereinbarte Wohnfläche, so ist einem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters die vertraglich vereinbarte Wohnfläche zugrunde zu legen, wenn die Flä­chenüberschreitung nicht mehr als 10 % beträgt"; BGH, Urteil vom 23.05.2007, Az.: VIII ZR 138/06 . Diese Rechtsprechung wurde vom BGH mit Urteil vom 08.07.2009, Az.: VIII ZR 205/08 fortgeführt: "Auch der Mieter muss sich deshalb - innerhalb der Toleranzgrenze - an einer Wohnflächenvereinbarung im Rahmen eines Mieterhöhungsverfahrens nach § 558 BGB in gleicher Weise wie der Vermieter festhalten lassen. Erst bei einer Differenz von mehr als 10 % ist es dem davon jeweils nachteilig betroffenen Vertragspartner nicht mehr zumutbar, an der Vereinbarung festzuhalten, und ist infolge dessen die tatsächliche Wohnfläche maßgeblich."

Eine Mieterhöhung von 40 % wird allerdings ohne die Zustimmung der Mieterin nicht möglich sein, da § 558 BGB eine Kappungsgrenze von 20 % Mieterhöhung in drei Jahren vorsieht.

Es ist davon auszugehen, dass die Toleranzgrenze von 10 % für alle Rechtsfragen des Mietverhältnisses Geltung hat. Die Betriebskosten können Sie daher bei einer Abweichung von mehr als 10 % ebenfalls anhand der tatsächlichen Wohnungsgröße abrechnen.

Gerne übernehme ich Ihre weitere Vertretung in der Angelegenheit. Über die weiteren Kosten werde ich Sie gesondert informieren, wenn Sie mir das Mandat erteilen möchten. Eine nur erfolgsbezogene Vergütung kommt allerdings nicht in Betracht.

Ich hoffe, Ihnen einen ersten hilfreichen Überblick in der Sache verschafft zu haben. Ich weise darauf hin, dass die Beantwortung Ihrer Frage ausschließlich auf Grundlage Ihrer Schilderung erfolgt. Die Antwort dient lediglich einer ersten rechtlichen Einschätzung, die eine persönliche und ausführliche Beratung durch einen Rechtsanwalt in den seltensten Fällen ersetzen kann. Das Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben kann möglicherweise zu einer anderen rechtlichen Beurteilung führen. Eine endgültige Einschätzung der Rechtslage ist nur nach umfassender Sachverhaltsermittlung möglich.

Mit freundlichen Grüßen

Matthes
Rechtsanwalt