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ETW: Neuberechnung der Wohnfläche nach Balkonanbauten

20.08.2013 12:45 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Maximilian A. Müller


Zusammenfassung: Die Frage beschäfigt sich mit den Folgen eines Neuanbaus von Balkonen innerhalb einer WEG. Insbesondeere geht es hierbei darum, ob hierdurch eine Neuberechnung der Flächen notwendig wird.

Sachverhalt: 2005/2006 wird durch die Eigentümer einer ETWohnanlage genehmigt, dass an sechs Wohnungen jeweils ein Balkon angebaut wird. In den folgenden Jahren werden die Balkone angebaut. Nun schreibt die Verwalterin:" ...wie bereits in der Eigentümerversammlung vom 24.05.2013 angekündigt, wird die geplante Überführung von Gemeinschaftseigentum an den oben näher bezeichneten Balkonen in Sondereigentum nach vorliegender geänderter Abgeschlossenheitsbescheinigung nunmehr vollzogen...Wir bitten Sie zur Unterschrift unter die Originalurkunde am Montag, 09. September 2013 um 18 Uhr in unser Büro..."

Dazu noch diese Informationen: Zu meiner Wohnung in selbiger Wohnanlage gehören zwei Balkone. Diese wurden aber nicht später angebaut, diese waren schon bei der ersten Erstellung der Teilungserklärung vorhanden und ihre Fläche wurde in der Teilungserklärung mit eingearbeitet. Die Flächen der Balkone wurden zu meiner Wohnungsfläche hinzugerechnet. Die Balkonflächen zählen m.E. zu 50 Prozent zur Wohnfläche. Dies hat sich ausgewirkt auf den Kaufpreis, auf meine Anteile am Gemeinschaftseigentum und auf meinen Beitrag zu den Bewirtschaftungskosten der ganzen ETWAnlage. Ich zahle quasi für meine Balkone Treppenhausreinigung, Fassadenanstrich, Gartenpflege, Rechtsberatung, Dachreparatur, usw., ja sogar Heizkosten, für jeden Posten der Gemeinschaftskosten zahle ich Anteile für meine Balkone mit.

Nun werden die neu erbauten Balkone den betreffenden Wohnungen zugeschlagen, es soll aber offenbar keine neue Berechnung der Eigentumsanteile geben. Das hat dann den Effekt, dass die neuen Balkoneigentümer mit ihren Balkonflächen nicht zu den Gemeinschaftskosten beitragen, dies steht im Gegensatz zu den Eigentümern, die schon immer Balkone hatten. Man kann schon zum Ausgleich anführen: Die „Balkonneuanbauer" haben der Gemeinschaft rechtswirksam zugesichert, dass sie alle Kosten (Reparatur, Instandhaltung etc.) welche durch ihre neuen Balkone herbeigeführt werden, selber tragen. Insofern bezahlt die Gemeinschaft nicht für die neuen Balkone, während grundsätzlich für meine und die anderen „Altbalkone" die Gemeinschaft ggf. Kosten mitzutragen hat. Das war schon mal der Fall, weil ein Eisenträger durchgerostet war und z.B. die Geländer der alten Balkone neu verzinkt wurden. Das hat dann die Gemeinschaft bezahlt. Gleichwohl kann ich nicht einsehen, dass die Wohnflächen nicht neu berechnet werden sollen und die neu geschaffenen Balkonflächen nicht zu den Gemeinschaftskosten beitragen, während die alten Balkone zur Tragung der Gemeinschaftskosten herangezogen werden. Nun hätte ich eigentlich gerne eine neue Berechnung der Wohnflächen und damit eine neue Verteilung der Gemeinschaftskosten.

Daraufhin habe ich den Notar, der die Beurkundung der o.g. Änderung der Teilungserklärung vornehmen soll, so befragt:" Ich habe da folgende Frage: Die Wohnungen mit den neu angebauten Balkonen erhalten doch aufgrund der neuen Balkone eine größere Wohnfläche. Damit müssten doch die Miteigentumsanteile dieser Wohnungen am Gemeinschaftseigentum steigen und die Miteigentumsanteile der Wohnungen sinken, die keine Vergrößerung erfahren. Dadurch würden doch auch der Gemeinschaftskostenverteilungsschlüssel und das Verhältnis des Stimmrechte geändert. Von all dem sehe ich nichts in Ihrer Urkunde. Wie wird diese tatsächliche Änderung rechtlich gewürdigt und realisiert?"

Und das ist die Antwort des Notars: „Nein, dieser Gesichtspunkt ist bei der Änderung der Teilungserklärung nicht berücksichtigt.

Ob er hätte berücksichtigt werden müssen, kann und will ich nicht beurteilen, ergibt sich aber möglicherweise aus der bestehenden Beschlusslage zu der Gestattung des Anbaus der Balkone.

Die Sorge, die Bewirtschaftungskosten des Hauses würden sich wegen der Balkonanlage zukünftig zulasten der anderen Eigentümer und zu Gunsten der "Balkoneigentümer" ändern, wäre wohl unberechtigt. Es soll nach meiner Kenntnis alles beim Alten bleiben, weil die Kosten der Herstellung, Unterhaltung und Instandsetzung der Balkonanlage allein die Balkoneigentümer angehen und die Eigentümergemeinschaft von diesen Kosten freigehalten bleibt."

Aus der Antwort ergibt sich für mich, dass der Notar einseitig die Interessen der "neuen Balkoneigentümer" vertritt und nicht neutral zwischen den Parteien steht. Dass die Freihaltung von den "Kosten der Herstellung... der Balkonanlage" eine Begründung für das Unterlassen der Neuberechnung des Kostenverteilungsschlüssels sei, ist ja schon falsch. Denn alle Erwerber, welche schon vorhandene Balkone erworben haben, die haben ja auch ihre Balkone alleine bezahlt und damit die Herstellung ihrer Balkone ebenso selbst bezahlt wie die "Neubalkoneigentümer". Gleichwohl müssen die "Altbalkoneigentümer" für ihre Balkonflächen Gemeinschaftskosten beitragen.


Ich habe diese Fragen:

1. Könnte man dies zu Recht behaupten: Die Forderung ist angemessen, dass die neu geschaffenen Balkonflächen für die Berechnung des Gemeinschaftskostenverteilungschlüssels genauso berücksichtigt werden sollen wie die Flächen der „Altbalkone", obwohl die Kosten für die Instandhaltung der neuen Balkone voll von den „Neubalkoneigentümern" alleine getragen werden müssen? Denn anderenfalls hätten die Eigentümer, die keine neuen Balkone erhalten hätten, ja dem Bau von neuen Balkonen nicht zugestimmt, wenn sich Ihre Instandhaltungsobliegenheit auf die neuen Balkone ausgedehnt hätte.

2. Kann ich zur Unterschrift unter die oben zitierte Urkunde gezwungen werden? (Zitat: „Wir bitten Sie zur Unterschrift unter die Originalurkunde...")

3. Was müsste ich machen, wenn ich eine Neuberechnung der Wohnflächenanteile und damit des Kostenverteilungsschlüssels durchsetzen wollte?

4. Die Reaktion des Notars: Handelt der Notar korrekt, wenn er zum Gesichtspunkt der Veränderung des Kostenverteilungsschlüssels schreibt: „Ob er hätte berücksichtigt werden müssen, kann und will ich nicht beurteilen, ergibt sich aber möglicherweise aus der bestehenden Beschlusslage zu der Gestattung des Anbaus der Balkone." Kann man gegen den Notar vorgehen, weil er parteiisch ist?


Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Frage, die ich auf der Grundlage Ihrer Schilderungen wie folgt beantworten kann:

Zunächst ist hierbei festzuhalten, dass es sich bei der Anbringung von zusätzlichen Balkonen um eine bauliche Veränderung i.S.d. § 22 WEG handelt. Entsprechende Maßnahmen sind nur dann zulässig, wenn diese einstimmig getroffen werden oder aber ein nicht angefochtener Mehrheitsbeschluss vorliegt.

Die FOlgen entsprechender umfangreicher Umbaumaßnahmen sind häufig etwas schwer zu durchschauen. So stellt sich die Frage, ob Gemeinschaftseigentum geschaffen wurde (dies ist bei wesentlichen TEilen des Balkons unabhängig von den Regelungen der Teilungserklärung der Fall!), wer zukünftig die Kosten der Instandhaltung trägt und ob eine Neuberechnung der laufenden Kosten notwendig ist.

Sie sollten daher sehr genau auf die Formulierung der neuen Teilungserklärung achten, da einfache BEschlüsse hier möglicherweise nicht zwingend dazu führen, dass die getroffenen Vereinbarungen auch in Zukunft rechtssicher sind. Insbesondere die Übernahme der Instandsetzungsverpflichtung sollte in der Teilungserklärung deutlich herausgearbeitet werden.


Zu Ihren Fragen:

1.
Die Frage, welche Kostenregelung "angemessen" ist, ist sicherlich eine etwas subjektive und weniger eine rechtliche Frage.

Meines Erachtens ist es systemwidrig, wenn Balkone bei einzelnen Eigentümern bei der Fläche berücksichtigt werden, bei anderen jedoch nicht. Gleichwohl schafft es m.E. auch Probleme, wenn die Instandsetzungspflicht bei verschiedenen Wohnungen abweichend voneinander geregelt ist. Generell erachte ich es am fairsten, wenn für alle Wohnungen die gleichen VOraussetzungen und Vorgabgen gelten.

Ihr Argument, man habe dem Anbau nur wegen der Instandsetzungsverpflichtung zugestimmt, ist sicherlich zu berücksichtigen.

Ich persönlich halte es daher durch aus für angemessen, wenn sämtliche Balkone in die Flächenberechnung einbezogen werden. Dies entspricht im Übrigen auch der Wohnflächenverordnung, so dass z.B. ein Vermieter bei der Abrechnung den Balkon berücksichtigen müsste.


2.
Die Änderung der Teilungserklärung ist nur einstimmig möglich.

Ohne Ihre Zustimmung kommt es daher nicht zu einer Änderung.

Ob Sie dazu verpflichtet sind, der Änderung zuzustimmen, hängt von den konkreten Beschlüssen ab. Wenn im Rahmen des Beschlusses bereits sämtliche Details festgelegt wurden, die nunmehr in der Teilungserklärung eingearbeitet worden sind, so könnte sich hieraus eine Verpflichtung zur UNterzeichnung der TEilungserklärung ergeben.

Hierfür müsste aber der genaue Wortlaut der Beschlüsse und der geänderten TEilungserklärung gesichtet werden, um eine verbindliche Antwort geben zu können.

3.
Hierzu haben Sie zwei Möglichkeiten.

Denkbar ist, dies im Rahmen der Argumentation bei der Änderung der Teilungserklärung zu berücksichtigen. HIerdurch würden die Wohnflächen und die Miteigentumsanteile in der Teilungserklärung geändert, die Kosten der Neubalkoninhaber würden angepasst werden.

Notwendig wäre hierfür eine Zustimmung sämtlicher Eigentümer.

Denkbar ist ferner, dass Ihnen ein rechtlich durchsetzbarer Anspruch auf eine Änderung der Teilungserklärung zusteht. Hierfür müsste allerdings auch berechnet werden, welchen Unterschied die verschiedene BErechnung für Sie macht.


Gemäß § 16 III WEG können Betriebskosten auch abweichend von der Teilungserklärung verteilt werden. HIerfür wäre eine entsprechender ANtrag in einer Versammlung notwendig, wobei Sie auch hier eine entsprechende MEhrheit organisieren müssten. Sollte ein Beschlussantrag abgelehnt werden, wäre hier eine BEschlussanfechtungsklage denkbar.

Auch hier gilt allerdings, dass zunächst überprüft werden muss, welche Mehrkosten für SIe entstehen, da dies Einfluss auf die Frage hat, ob die fehlende Berücksichtigung der Balkone für Sie "unbillig" ist.


4.
Der Notar hat grundsätzlich unparteiisch zu sein. Allerdings hat er - gerade bei der ANfertigung von Teilungserklärung - häufig einen recht eingeschränkten Auftrag. Hier zum Beispiel die Neufassung der Teilungserklärung mit dem ihm mitgeteilten Inhalt.

Tatsächlich wird der Notar in einer entsprechenden Situation wohl nicht beurteilten, ob die Wohnfläche ebenfalls zu ändern ist, da dies letztlich eine Frage ist, die die unterzeichnenden Eigentümer unter sich zu klären haben. Ihnen steht hierbei - wie geschildert - grundsätzlich die Möglichkeit zu, die Unterschrift zu verweigern, soweit Sie mit dem Inhalt nicht einverstanden sind. Dann obliegt es dem Notar bzw. den übrigen Eigentümern durch entsprechende Änderungen der Teilungserklärung Sie von einer Unterschrift zu überzeugen.

Direkte Ansprüche gegen den NOtar sehe ich daher derzeit nicht, auch wenn beobachtet werden sollte, ob der Notar zu einseitig die Interesse der Hausverwaltung wahrnimmt.


Ich hoffe, Ihnen hiermit weitergeholfen zu haben und stehe Ihnen selbstverständlich gerne auch für eine weitergehende Interessenvertretung zur Verfügung. Gerne können Sie sich bei Bedarf direkt an mich wenden, am besten per EMail unter Mueller@seither.info.




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