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Wochendhaus im Aussenbereich


| 17.10.2016 16:23 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Zusammenfassung: Baugenehmigung für Wohnnutzung im Außebereich


Meine Eltern haben über 40 Jahre in einem als Wochenendhaus genehmigten Haus ( ca. 200 qm Grundfläche) mit Wissen und Billigung von Gemeinde und Bauamt dauerhaft gewohnt. Nach ihrem Tod möchte eines unserer Kinder mit Familie das Haus als Wohnhaus nutzen und umbauen. Das Bauamt versagt jedoch die Umwidmung zum "Wohnhaus" und stellt den Bestandsschutz bei Feuer etc. in Frage. Das Haus steht in einer Siedlung von ca. 20 Häusern, teils Wohn-, teils Wochenendhäuser, die aber alle seit Jahrzehnten dauerhaft bewohnt werden. Die Erschließung ist gesichert. Für diese Siedlung gab es in 1998 einen rechtskräftigen B-Plan, der aber angefochten und vom OVG für nichtig erklärt wurde. In der Zeit der Wirksamkeit des B-Planes wäre eine Umwidmung problemlos möglich gewesen, wurde aber aus Unwissenheit versäumt. Die Gemeinde hat unserem Umnutzungsantrag zugestimmt und will eine Neuplanung in Gang setzen, aber das kann dauern. Wie kann man das Bauamt zu einer Genehmigung bewegen?
17.10.2016 | 17:30

Antwort

von


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Mainzer Str. 116
66121 Saarbrücken
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Sehr geehrter Fragesteller,

die Tatsache, dass die Eltern über Jahrzehnte in dem als Wochenendhaus genehmigten Gebäude gewohnt haben, mag ein Grund sein, warum die Bauaufsichtsbehörde gegen diese Nutzung nicht einschreiten konnte. Die Nutzung als Wochenendhaus war dann genehmigt. Die Nutzung als dauerhafter Wohnsitz war dann zwar nicht genehmigt, aber in Folge dauerhafter Duldung war ein Einschreiten in Form einer Nutzungsuntersagung zumindest unter Ermessensgesichtspunkten erschwert.

Keinesfalls ließe sich jedoch aus dauerhafter Duldung ein Genehmigungsanspruch ableiten. Ein solcher kann sich nur aus dem Gesetz ergeben. Dem entsprechend haben Sie ja offenbar auch eine Umnutzung in dauerhaftes Wohnen erfolglos beantragt bzw. sind im Rahmen einer Vorberatung von einer entsprechenden Antragstellung abgehalten worden. Sie haben keine rechltiche Möglichkeit, aus der Historie heraus zu einem Genehmigungsanspruch zu gelangen.

Ein Genehmigungsanspruch kann sich in bauplanungsrechtlicher Hinsicht hier nur aus § 34 BauGB oder § 35 BauGB ergeben.

Manchmal ist es in bebauten Lagen wie der von Ihnen angedeuteten so, dass alle Beteiligten von Außenbereich im Sinne des § 35 BauGB ausgehen, rechtlich aber eigentlich Innenbereich vorliegt. Eine dahin gehende Überprüfung dürfte aber in Ihrem Fall keine Erfolgsaussicht haben. Das OVG Schleswig hat seinerseit in dem von Ihnen in Bezug genommenen Normenkontrollurteil Ausführungen dazu gemacht, warum nach seiner Auffassung dort kein Innenbereich vorliege. Ich zitiere:

"... Um einen ... (sic. Innenbereich) ... handelt es sich jedoch bei der im Plangebiet vorhandenen Bebauung nicht. Für die im Nordosten und in der Mitte des Plangebiets vorhandenen „zusammenhängenden" Bebauungskomplexe, die untereinander und zur Bebauung, die sich - beginnend im Norden auf den Flurstücken .. bzw. ... - auf dem südlichen Teil der Halbinsel befindet, durch größere, meist bewaldete Freiflächen deutlich abgegrenzt sind, gilt das schon deshalb, weil sie nach der Zahl der jeweils dort vorhandenen Baulichkeiten nicht das für einen Ortsteil erforderliche gewisse Gewicht besitzen. ... Für den auf dem südlichen Teil der Halbinsel vorhandenen, mit ca. 15 Hauptgebäuden etwa doppelt so großen Bebauungskomplex ... - falls es sich angesichts der Größe der bebauten Grundstücke und der weitgehenden Bestockung der nicht überbauten Grundstücksteile mit Wald überhaupt um eine „zusammenhängende" Bebauung handelt ... - gilt das unabhängig von der Frage des ausreichenden Gewichts jedenfalls deshalb, weil er nicht Ausdruck einer organischen Siedlungsstruktur ist. Dieser Anforderung ist genügt, wenn eine nach der Siedlungsstruktur angemessene Fortentwicklung der Bebauung innerhalb des gegebenen Bereichs - auf der Grundlage des § 34 BauGB - vertretbar und gerechtfertigt erscheint ... Daran fehlt es ... hier. Es handelt sich angesichts der unterschiedlichen Nutzungsarten (Wohnhäuser einerseits/Wochenendhäuser andererseits) und des damit zusammenhängenden unterschiedlichen Maßes der baulichen Nutzung um eine völlig regellose Bebauung. Die Regellosigkeit setzt sich fort bezüglich der Lage der vorhandenen Bauten: Teils befinden sie sich im Gewässer- und Erholungsschutzstreifen des § 11 LNatSchG (Flurstücke .., .. und ..), teils außerhalb dieses Streifens, teils stehen sie oberhalb des zum Westensee abfallenden Steilhanges, teils unterhalb bzw. im Hang (Flurstück ..). Sie sind auch nicht ausschließlich zum Seeufer hin ausgerichtet, sondern es gibt bereits einen Fall der Bebauung in zweiter Reihe (im Inneren der Halbinsel), nämlich das Haus der Antragsteller. Diese Umstände sowie die Lage des Bebauungskomplexes in einem weitgehend bewaldeten Bereich, der nur durch wassergebundene Privatwege erschlossen ist, ließen es nicht als angemessen erscheinen, wenn sich die Bebauung auf der Grundlage des § 34 BauGB weiterentwickelte (was mit Sicherheit über kurz oder lang eine erhebliche intensivere bauliche Nutzung dieses Bereichs zur Folge hätte). Der Bebauungskomplex ist vielmehr als typische Splittersiedlung im Außenbereich einzustufen; das hat die Ortsbesichtigung durch den Berichterstatter bestätigt, davon ist im übrigen auch die Antragsgegnerin während des gesamten Planaufstellungsverfahrens ausgegangen ..."

Wenn sich die Sachlage vor Ort nicht seitdem erheblich geändert hat, wird sich keine Behörde von etwas anderem überzeugen lassen.

Somit bliebe außerhalb des in Gang gesetzten Bebauungsplanverfahrens nur eine Baugenehmigung nach § 35 BauGB. Ihr Gebäude gehört aber offensichtlich nciht zu den privilegierten Vorhaben im Sinne des Absatz 1 der Vorschrift, die im Außenbereich in der Regel zulässig sind. Vielmehr käme nur eine Zulassung im Einzelfall nach § 35 Abs. 2 BauGB in Betracht. Dann dürfte das Vorhaben keine öffentlichen Belange beeinträchtigen.

Sofern wie damals, als der erste Anlauf zu einer Überplanung scheiterte, auch heute noch das Gebiet im Geltungsbereich der Landschaftsschutzverordnung liegt, die die Errichtung von Gebäuden untersagt, stünde schon dieser Belang jeglicher Genehmigung einer Umnutzung und eines Umbaus zu dauerhaften Wohnzwecken entgegen.

Nach den Ausführungen des OVG, die ich zitiert habe, müsste man vermutlich auch von der Gefahr der Verfestigung einer Splittersiedlung im Sinne von § 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 BauGB ausgehen.

Weitere Belange mögen entgegen stehen, das kann ich nach Ihrer Sachverhaltsschilderung nicht beurteilen.

Eine Möglichkeit zur Erlangung einer Baugenehmigung, bevor das angelaufene Planverfahren vorangeschritten ist, ist jedenfalls derzeit wohl nicht ersichtlich.

Der früheste Zeitpunkt, zu dem Sie eine Genehmigung erhalten können, dürfte derjenige des § 33 Abs. 1 BauGB sein. Danach ist eine Genehmgung unter weiteren Voraussetzungen nach Durchführung der Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung möglich. Eine noch frühere Genehmigung gibt es allenfalls nach Absatz 3 dieser Vorschrift, wenn das Bebauungsplanverfahren nach § 13 a BauGB im beschleunigten Verfahren durchgeführt werden kann; das halte ich aber in dem betroffenen umweltsensiblen Bereich für unwahrscheinlich.

Ich bedaure, Ihnen keine günstigere Auskunft erteilen zu können.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Martin Schröder

Nachfrage vom Fragesteller 18.10.2016 | 10:25

SgHr. Schröder,
vielen Dank für Ihre Stellungnahme auch wenn sie nicht erfreulich ist. Ich hätte aber gern noch Klarheit über die Frage des Bestandsschutzes als Wochenendhaus im Falle von Feuer etc. Die Baubehörde hat auf mündliche Nachfrage behauptet, dass es den nicht gäbe.
Eine geduldete Nutzung als Wohnhaus durch unsere Kinder wäre für uns auch ok, kleinere Investitionen aber ja nur sinnvoll, wenn Bestandsschutz gegeben wäre.
Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 18.10.2016 | 10:31

Sehr geehrter Fragesteller,

ein genehmigtes Bauvorhaben kann bei Zerstörung durch Brand oder ähnliche Ereignisse so wieder aufgebaut werden, wie es genehmigt ist. Aber eben auch nur im Rahmen der Genehmigung sowohl nach Bausubstanz als auch Nutzung. Insofern bestünde kein Bestandsschutz für eine Wohnnutzung ein einem genehmigten Wochenendhaus. Ich hoffe, Ihre Nachfrage richig verstanden und damit beantwortet zu haben. Anderenfalls können Sie sich auch gerne an meine Kanzleiadresse wenden.

Mit besten Grüßen

Bewertung des Fragestellers 20.10.2016 | 10:16


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BEWERTUNG VOM FRAGESTELLER 20.10.2016
4,2/5.0

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