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Wohnhaus im Außenbereich Baugenehmigung unauffindbar Risiken?

08.04.2020 09:59 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von


13:41

Guten Tag!

Ich plane den Erwerb eines "Wohnhauses mit Nebengebäuden" im planungsrechtlichen Außenbereich (kein LSG oder NSG).

Bewohnt bis vor einem halben Jahr, ungepflegter Zustand, veraltet aber keine Ruine.

Vom Bauaufsichtsamt erhielt ich die mündliche Information, dass das Gebäude schon mindestens seit den 50er Jahren existiere. Eine Baugenehmigung/Bauunterlagen existieren lange nicht mehr (evtl. im Kreisarchiv). Er verwies mich aufs "Geoportal"- weitere Informationen hätte die Behörde auch nicht.
Demnach ist es ein Wohnhaus auf "Siedlungsfläche". Komischerweise sind auch sämtliche Nebengebäude der Legende nach Wohnhäuser, obwohl sie sicher als Ställe errichtet wurden. Die unterschiedlichen Grautöne der Legende finden also auf der Karte nicht wieder und sämtliche Landwirtschaftsgebäude haben die gleiche Darstellung wie Wohngebäude.

In der Gegend gibt es ca. alle 300-400m ähnliche bewohnte Gebäudekomplexe (Wohnhäuser mit Nebengebäuden).

Welche Risiken ergeben sich?

Kann einfach die Nutzung untersagt/der Rückbau verfügt werden, ggf. eine nicht genehmigungsfähige Umnutzung unterstellt werden?
Könnte ein Bauantrag auf Sanierung, wenn z.B. in 15 Jahren das Dach erneuert werden muss, abgelehnt werden?
Wird das Gebäude automatisch als "unzulässigerweise errichtet" bewertet (und schließt somit Neuerrichtungen nach 35 BauGB aus, da diese stets eine zulässige Errichtung als eine Voraussetzung nennen)?

Vielen Dank und freundliche Grüße

08.04.2020 | 10:31

Antwort

von


(1911)
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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Der baurechtliche Außenbereich soll grundsätzlich von jeglicher Bebauung frei behalten werden, wobei es durchaus privilegierte Vorhaben nach Maßgabe von § 35 Baugesetzbuch gibt, was genau zu prüfen wäre.

Im Einzelnen:
Schritt eins ist es, die vollständige Bauakte beim Bauamt einzusehen und diesbezüglich ein Antrag auf Akteneinsicht zu stellen, was jederzeit möglich sein sollte, auch wenn es momentan aufgrund der Coronavirus-Pandemie zu entsprechenden Verzögerungen kommen kann.

Sie haben das Risiko, dass Sie einen Bestandsschutz im Zweifel nachweisen müssen, also das Vorliegen einer gültigen Baugenehmigung, was aufgrund der von Ihnen angegebenen Tatsachen schwierig werden kann.

Im Zweifelsfalle wäre dann damit durchaus eine Nutzungsuntersagung verbunden, da vielleicht der jetzige Bau und seine Nutzung nur geduldet worden sind. Da hilft es nicht, dass in der Gegendes ca. alle 300-400m ähnliche bewohnte Gebäudekomplexe (Wohnhäuser mit Nebengebäuden) gibt, denn es gibt den Rechtsgrundsatz „keine Gleichheit im Unrecht."

D.h., dass wenn die Gebäude gleichermaßen unrechtmäßig errichtet bzw. genutzt worden sind bzw. werden, dann hat man keinen Anspruch darauf, dass selbst so zu nutzen, weil es die anderen nutzen.

Aber:
Die Behörde muss dann ein gleichförmiges und gerechtes System entwickeln, das zum Beispiel gegen die älteren Bauten zuerst vorgegangen wird oder gegen die besonders baufälligen usw.
Darauf könnte man man sich berufen, auf mehr aber leider nicht.

Ist aber die jetzige Nutzung danach möglich, wäre eine Dachsanierung denkbar und machbar, aller Voraussicht nach.

Ganz wichtig ist aber die Vorfrage der Genehmigungsfähigkeit bzw. Genehmigungssituation hinsichtlich der baulichen Anlage, was noch näher zu prüfen wäre.

Das ist leider hier aus der Ferne schwerlich möglich, danke für Ihr Verständnis.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Daniel Hesterberg

Rückfrage vom Fragesteller 08.04.2020 | 12:09

Besteht denn irgendeine Möglichkeit die Nutzung rechtlich zu sichern? Eine neue Baugenehmigung ist ausgeschlossen, aber eine andere Möglichkeit, sich die Rechtmäßigkeit, Bestandsschutz oder ähnliches neu "bescheinigen zu lassen"?

Ich erinnere mich dunkel an einen Fall, in dem von "aktiver Duldung" durch das Bauamt die Rede war. Gibt es evtl. eine Möglichkeit eine "aktive Duldung" im Vorfeld zu erwirken, in dem man das Bauamt schriftlich mit den Umständen schriftlich und um Stellungnahme ersucht? Der Mitarbeiter wusste ja z.B., dass die Baugenehmigung nicht (oder nicht mehr) existiert aber trotzdem, dass das Gebäude existiert.

Folgendes tangiert die Ausgangsfrage nur peripher und ist auch ein anderes Rechtsgebiet, ich verstehe, wenn Sie von der Beantwortung absehen:

Ich habe bereits eine Kaufabsichtserklärung unterschrieben (Verkäufer und ich waren mit dem Notarvorschlag des Maklers einverstanden)- und es gibt bereits einen Entwurf. Bleibe ich auf den Notarkosten sitzen, wenn tatsächlich keine Baugenehmigung mehr auffindbar ist und ich deshalb abspringe?

Vielen Dank und freundliche Grüße

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 08.04.2020 | 13:41

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Nachricht, auf die ich gerne wie folgt antworte:

Ja, das ist in der Tat das Problem, dass man hier folgendes zum Thema Bestandsschutz sagen muss:

Zum grundsätzlich nicht einfach gesetzlich geregelten Bestandsschutz (aber aus Art. 14 Grundgesetz – Eigentumsgarantie – herleitbar) ist Folgendes zu wissen:

Wenn Sie nachweisen können, dass die baulichen Anlagen und Nutzungen in der Vergangenheit für einen längeren Zeitraum vollständig den damals geltenden Bauvorschriften entsprachen, genießen sie Bestandsschutz. Dann können Sie den daraus resultierenden passiven Bestandsschutz durch behördlichen Bescheid feststellen lassen.

Es gilt jedoch folgende Beweislastregelung:

Den Bestandsschutz muss derjenige beweisen, der sich darauf beruft – also der Eigentümer. Das gilt auch dann, wenn Sie z. B. wie hier ein Jahrzehnte altes Grundstück gekauft haben oder dieses nach dieser Zeit verkaufen wollen, aber keine Genehmigungsunterlagen dazu bekommen haben. Natürlich wird Ihnen die Behörde bei einem Antrag auf Akteneinsicht (s. o.) Kopien ihrer eigenen/fremden Genehmigungsunterlagen überlassen – aber wenn auch bei der Bauaufsicht nichts vorliegt, wie hier wohl, bleibt es leider Ihr Problem.

Eine nachträgliche Genehmigung ist außerdem (ansonsten) denkbar, wenn auch nicht hier.

Da die Konsequenzen illegaler Bauten nicht zu unterschätzen sind, sollten Sie erwägen, sich von einem Anwalt Ihrer Wahl weiter/näher beraten zu lassen.

Ansonsten scheidet Bestandsschutz allein durch Zeitablauf leider aus, da es hier insoweit keine derat geübte Rechtsprechungspraxis gibt, es zudem öffentliche Interessen und die der Nachbarn unzumutbar verkürzen würde.

Im schlimmsten Fall droht Abbruchverfügung
Nicht (beweisbar – was von Ihnen auf Ihr eigenes Risiko zu gewährleisten wäre) genehmigte Bauten sind formell illegal.

Stellt sich zudem heraus, dass das Bauwerk gegen (bau- und sonstige) gesetzliche Bestimmungen und Verordnungen etc. verstößt, handelt es sich um die so genannte materielle Illegalität, was heißt, das errichtete Bauwerk ist überhaupt nicht genehmigungsfähig.

Nur in einem solchen Fall kann regelmäßig eine Abbruchverfügung ergehen.

Andere Nachtteile wie Bußgelder, Beschränkungen der Nutzung, Baustopp etc. sind aber dennoch behördlicherseits möglich.

Zu den Notarkosten: Zu meinem Bedauern kann es so leider passieren, dass Sie darauf sitzen bleiben.

Ich hoffe, Ihnen damit gedient zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Daniel Hesterberg
Rechtsanwalt

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