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Wirksamkeit der individuellen Endrenovierungsklausel?

| 02.10.2009 11:17 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Guido Matthes


Sehr geehrte Rechtsanwälte,

eine Frage zu Schönheitsreparaturen bei Auszug.

Das Mietverhältnis über eine Haushälfte einschließlich Kellerräumen ist von uns als Mietern gekündigt worden.

Der Mietvertrag ist ein Mustermietvertrag vom Haus-,Wohnungs- und Grundeigentümerverein x-Stadt e.V., Ausgabe Juni 1985.


Zitate aus dem Mietvertrag:

„§ 19 Instandhaltung der Mieträume

1….
2….
3….
4: Der Mieter ist insbesondere verpflichtet, auf seine Kosten die Schönheitsreparturen (das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschl. Heizrohre, der Innentüren, der Fenster und Außentüren von innen sowie der Balkontüren außen und dazugehörenden Geländer innen), wenn erforderlich, mindestens aber in dem nachstehenden Turnus fachgerecht auszuführen, sowie – ohne Rücksicht auf etwaiges Verschulden – die Rolläden, Licht- und Klingelanlagen, Briefkösten, Wärmemesser, Schlösser, Wasserhähne, Klosettapüler, Wasch-und Abflußbecken einschl. der Zu- und Ableitungen, Öfen, Herde, Gas- und Elektrogeräte und ähnliche Einrichtungen, Badeeinrichtungen und Warmwasserbereitungsanlagen, die ausschließlich der Versorgung des Mieters dienen, einschl. der Zu- und Ableitungen zu diesen, instandzuhalten und zerbrochene Glasscheiben zu ersetzen. Bei Beendigung des Mietverhältnisses ist der Mieter verpflichtet, Dübeleinsätze zu entfernen, Löcher ordnungsgemäß und unkenntlich zu verschließen, etwa durchbohrte Kacheln durch gleichartige und gleichwertige zu ersetzen. Teppichböden sind durch den Mieter von einer Fachfirma reinigen zu lassen. Teppichböden dürfen nicht verklebt werden.

Naturlasiertes Holzwerk darf nicht mit Farbe behandelt werden.

Der Turnus beträgt: bei Küche, Bad, Toilette 3 Jahre
bei allen übrigen Räumen 5 Jahre

Bei Beendigung des Mietverhältnisses hat der Mieter die Wohnung nach Weisung des Vermieters in fachgerecht renoviertem Zustand zu übergeben. Weist der Mieter jedoch nach, dass die letzten Schönheitsreparaturen innerhalb der obengenannten Fristen – zurückgerechnet vom Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses – durchgeführt worden sind und befindest sich die Wohnung in einem einer normalen Abnutzung entsprechenden Zustand, so muß er sich anteilig an den Kosten betreiligen, die aufzuwenden wären, wenn die Wohnung im Zeitpunkt der Vertragsbeendigung renoviert würde; dasselbe gilt, wenn und soweit bei Vertragsbeendigung die obigen Fristen seit Beginn des Mitetverhältnisses noch nicht vollendet sind. Als Preisgrundlage gilt das vom Vermieter einzuholende Angebot einer anerkannten Firma. Der entsprechende Betrag für die anteiligen Schönheitsreparaturen ist an den Vermieter zu entrichten.

Der Mieter ist verpflichtet, die fachgerechte Wartung…..


Bei öffentlich geförderten Wohnungen enthält diese Ziffer 4 folgende Fassung:

Der Mieter ist insbesondere verpflichtet, die Schönheitsreparaturen (das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschl. Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen) sowie die kleinen Instandhaltungen……….in den Mieträumen auf seine Kosten auszuführen.“



Unter § 24 Sonstige Vereinbarungen findet sich die handschriftliche Ergänzung in der Schrift des Vermieters. Wurde vor Unterschrift in den Vertrag aufgenommen:

„Die Mieträume werden in einem fachm. renovierten Zustand übergeben und sind nach Beendigung des Mietverhältnisses ebenso zurückzugeben.“


Soweit die Zitate aus dem Mietvertrag. Weitere Klauseln betreffend die Schönheitsreparaturen enthält der Mietvertrag nicht.

In einem von Mieter und Vermieter unterzeichneten Wohnungsübergabe-Protokoll wurden zum Einen „keine Mängel festgestellt“ und zum anderen festgelegt, dass der Mieter die „Decken und Wände streicht“.


Unsere Frage an Sie:

Müssen wir überhaupt renovieren oder sind die Klauseln im Mietvertrag unwirkam?

Mit freundlichen Grüßen

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre gestellte Frage beantworte ich wie folgt:

§ 19 des Mietvertrages enthält eine sog. Abwälzungsklausel bzgl. der laufenden Schönheitsreparaturen und eine sog. Quotenklausel bzgl. der Endrenovierung. Bei beiden Klauseln handelt es sich um Allgemeine Geschäftsbedingungen, deren Wirksamkeit an §§ 305 ff BGB zu messen ist.

Die Klausel regeln die laufenden Renovierungspflichten und die Pflicht zur Endrenovierung jeweils nach starren Laufzeiten ohne Berücksichtigung des tatsächlichen Wohnungszustandes. Beide Klauseln verstossen damit gegen § 307 BGB (vgl. dazu BGH, 25.06.2003, Urteil 23.06.2004, VIII ZR 361/03 und BGH, Urteil 18.10.2006, VIII ZR 52/06.

Anders zu berurteilen ist der handschriftliche Eintrag, mit dem ebenfalls eine Endrenovierung vereinbart wird. Hierbei dürfte es sich -vorbehaltlich näherer Prüfung- um eine Individualvereinbarung handeln, die nicht nach den strengen Regeln für Allgemeine Geschäftsbedingungen zu beurteilen ist. Für sich genommen ist diese Klausel daher wirksam.

Mit Urteil vom 05.04.2006, VIII ZR 163/05 beschäftigt sich der Bundesgerichtshof damit, ob es eine Wechselwirkung zwischen den Klauseln gibt. Die Entscheidung besagt dazu, dass eine unwirksame formularmäßige Überwälzung der Schönheitsreparaturen dann zur Unwirksamkeit einer separaten -grundsätzlich wirksamen- individuell vereinbarten, bedarfsunabhängigen Endrenovierungsklausel führt, wenn beide Klauseln wegen Ihres sachlichen Zusammenhangs ein einheitliches Rechtsgeschäft iSd. § 139 BGB bilden.

Mit einem aktuellen Urteil vom 14.01.2009 - VIII ZR 71/08 hat sich der BGH erneut mit dieser Frage beschäftigt und festgestellt, wenn starre und deshalb unwirksame Formularklauseln zur Vornahme der laufenden Schönheitsreparaturen und der Endrenovierung durch den Mieter mit einer später bei Einzug individuell vereinbarten Übernahme der Endrenovierungspflicht durch den Mieter zusammentreffen, unterliegt die Individualvereinbarung weder der Inhaltskontrolle nach § 307 I 1 BGB noch wird sie gem. § 139 BGB von der Unwirksamkeit der Formularklausel erfasst.

Unterschied war, dass im zweiten Fall die Individualklausel nachträglich vereinbart wurde, im ersten Fall bei Vertragsabschluss. Abschliessend ist zu sagen, dass Sie hier das Risiko trifft, ob ein einheitliches Geschäft vorliegt oder nicht. Dies kann erst nach weiterer Aufklärung des Sachverhaltes zum Zustandekommen des Vertrags und Einblick in den Vertrag und das Übergabeprotokoll beurteilt werden; ggf. kann das Übergabeprotokoll eine weitere nachträgliche Vereinbarung enthalten. Eine Pflicht zur Endrenovierung ist nicht offensichtlich ausgeschlossen, so dass Sie sich zu den weiteren Umständen m.E. anwaltlich beraten lassen sollten.

Ich hoffe, Ihnen einen ersten hilfreichen Überblick in der Sache verschafft zu haben. Ich weise darauf hin, dass die Beantwortung Ihrer Frage ausschließlich auf Grundlage Ihrer Schilderung erfolgt. Die Antwort dient lediglich einer ersten rechtlichen Einschätzung, die eine persönliche und ausführliche Beratung durch einen Rechtsanwalt in den seltensten Fällen ersetzen kann. Das Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben kann möglicherweise zu einer anderen rechtlichen Beurteilung führen. Eine endgültige Einschätzung der Rechtslage ist nur nach umfassender Sachverhaltsermittlung möglich.

Mit freundlichen Grüßen

Matthes
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 02.10.2009 | 20:34

Sehr geehrter Herr Matthes,

zunächst vielen Dank für die umfangreiche Antwort.

Die Sache mit der Individualvereinbarung ist uns nicht ganz klar geworden. Vielleicht hatten wir auch die Umstände der handschriftlichen Ergänzung des Mietvertrages in § 24 nicht deutlich genug dargestellt.

Die handschriftliche Passage bzgl. der Renovierung in unserem Original des Mietvertrages ist dort nicht original hineingeschrieben worden, sondern scheint (aus einem vorher abgeschlossenen Vertrag - wir waren die 3. oder 4. Mieter) kopiert worden zu sein. Diese Passage befand sich bereits in dem Mietvertragsmuster, das uns von den Vermietern vorgelegt wurde. Sie wurde nicht in unserem Beisein ergänzt. Die Ergänzung bzgl. der Renovierung befand sich in kopierter Handschrift im Vertrag bevor dieser unterzeichnet wurde!

Im übrigen ist uns aufgefallen, dass diese Passage inhaltlich eigentlich nur das in kürzerer Form wiederholt, was in § 19 Nr. 4 bzgl. der Endrenovierung bereits aufgeführt wurde. Ergibt sich dadurch überhaupt eine Änderung, wenn auf verschiedene Arten der gleiche Inhalt ausgedrückt wird?

Ergibt sich durch diese Klarstellung eine neue rechtliche Einschätzung?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 02.10.2009 | 21:35

Sehr geehrter Fragesteller

Allgemeine Geschäftsbedingungen sind alle für eine Vielzahl von Verträgen vorformulierten Vertragsbedingungen, die eine Vertragspartei (Verwender) der anderen Vertragspartei bei Abschluss eines Vertrags stellt, § 305 BGB. Vorformuliert ist eine Vertragsbedingung, wenn sie für eine mehrfache Verwendung aufgezeichnet oder in sonstiger Weise fixiert ist. Auf welche Weise sie vorformuliert oder auf welche Weise sie in den Vertragstext aufgenommen wird, ist nicht maßgeblich. Eine Vielzahl in diesem Sinne liegt regelmäßig vor, wenn eine Klausel tatsächlich dreimal oder mehrfach verwendet worden ist. Stellen liegt vor, wenn die Klausel vom Verwender einseitig festgelegt und ihre Einbeziehung der Verwendergegenseite abverlangt wird und es keine Verhandlungen über die Klausel gibt.

Dies trifft gesamt auf die Klausel in § 24 nach Ihrer Nachfrage zu. Als Allgemeine Geschäftsbedingungen ist diese Klausel dann unwirksam, da zustandsunabhängig renoviert werden soll. Die Darlegungs- und Beweislast für das Vorliegen von AGB tragen aber Sie als Vertragspartei, die sich gegenüber dem Verwender auf den Schutz der AGB-Bestimmungen beruft.

Mit freundlichen Grüßen

Matthes
Rechtsanwalt


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Bewertung des Fragestellers 05.10.2009 | 10:02

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