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Gültigkeit der Endrenovierungsklausel?

09.01.2010 15:42 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Daniel Hesterberg


Sehr geehrte Damen und Herren,

ich miete seit April 2004 eine Wohnung aus der ich im Februar 2010 ausziehen werde. Es stellt sich für mich die Frage, ob ich Schönheitsreparaturen ausführen muss oder nicht. Folgende Klauseln finden sich in meinem Mietvertrag:

Instandhaltung und Instandsetzung der Mieträume:

- Der Mieter ist verpflichtet, die Schönheitsreparaturen in Küchen, Bädern, und Duschräumen alle 3 Jahre, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle 5 Jahre, in sonstigen Räumen alle 7 Jahre, jeweils gerechnet vom Beginn des Mietverhältnisses, fachgerecht auszuführen.

Endet das Mietverhältnis vor Ablauf dieser Fristen und hat der Mieter im letzten Jahr vor der Beendigung die Schönheitsreparaturen nicht ausgeführt, trägt er einen prozentualen Anteil an den Renovierungskosten. Dieser bemisst sich nach dem Verhältnis des Zeitraumes seit Durchführung der letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit zum vollen Renovierungsturnus und wird aufgrund des Kostenvoranschlages eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäftes ermittelt.

Bis auf einige Dübellöcher die zugespachtelt werden müssen ist die Wohnung gemäß Mietzeitraum in einem üblichen Zustand.

Haben Sie vielen Dank für Ihre Antwort.

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne auf Basis Ihres Einsatzes und des von Ihnen mitgeteilten Sachverhalts wie folgt beantworte:

Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist die formularmäßige Schönheitsreparaturenklausel in Ihrem Mietvertrag, die einen starren Fristenplan für die Schönheitsreparaturen enthält, deshalb wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters nach
§ 307 I 1 BGB) unwirksam.

Grundsätzlich wirksam dürfte eine Regelung sein, wonach der Mieter bei Ende des Mietvertrags je nach Zeitpunkt der wirksam übertragenen letzten, über ein Jahr zurückliegenden Schönheitsreparatur einen angemessenen Teil der Kosten zu tragen hat, vorausgesetzt, dass der vom Vermieter durch ein Fachgeschäft erstellte Kostenvoranschlag für den Mieter nicht verbindlich ist.

Letzeres ist aber hier schon die Frage.

Zudem ist aufgrund der Unwirksamkeit der vorgenannten Schönheitsreparaturklausel die Endrenovierungsklausel gleichermaßen unwirksam:
Dabei bildet die nämlich die erste Klausel mit der Überbürdung der Erhaltungspflicht auf den Mieter eindeutig erkennbar die Grundlage für die nachfolgende Regelung (Endrenovierungsklausel).
Fällt diese Grundlage weg, so verlieren die daran anschließenden Bestimmungen ihre Rechtfertigung und ihren Sinn.

Ist der Mieternicht zur Vornahme der Schönheitsreparaturen verpflichtet, trifft ihn auch keine Verpflichtung zur anteiligen Abgeltung der Kosten bei Beendigung des Mietverhältnisses (vgl. z. B. Urteil des Bundesgerichthofs, BGH, vom 5. 4. 2006 - VIII ZR 178/05).

Beide Klauseln sind daher nach meiner ersten Prüfung unwirksam; Sie können sich gegenüber Ihrem Vermieter auf die höchstrichterliche Rechtsprechung berufen.

Ich hoffe, Ihnen damit weitergeholfen zu haben und wünsche Ihnen noch ein schönes Wochenende.


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