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Wirksame Endrenovierungsverpflichtung?


| 09.06.2005 19:59 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Andreas Schwartmann



Guten Tag, unser Formularmietvertrag enthält folgende Klauseln

§ 9
1. Der Vermieter übergibt die Mieträume in folgendem mit dem Mieter vereinbarten Zustand: renoviert. Ein Übergabeprotokoll wird erstellt.
2. Während der dauer des Mietverhältnisses übernimmt der Mieter die Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten nach folgendem Fristenplan: Küche, Bad, WC - alle 3 Jahre; die übrigen Räume - alle 5 Jahre.
Zu den Schönheitsreparaturen gehören auch der Innenanstrich der Türen, Fenster, Fußleisten und Heizkörper. Bei Übergabe wird die Ausführung dieser Arbeiten in der Farbe -weiss- vereinbart. Die Schönheitsreparaturen sind sach- und fachgerecht auszuführen.

§ 19
1. Endet das Mietverhältnis vor Eintritt der Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen, so hat der Mieter die anteiligen Kosten für die Schönheitsreparaturen aufgrund eines vom Vermieter eingeholten Kostenvoranschlags nach folgende Maßgabe (maschinenschriftliche´Ergänzung: "bei normaler Abnutzung")an den Vermieter zu zahlen:
Liegt der Beginn des Mietverhältnisses bzw. liegen die letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit
1.1. für Küche, Bad und WC länger als 1 Jahr zurück = 33% der Kosten; länger als 2 Jahre zurück = 66% der Kosten.
1.2. für die übrigen Räume 1 Jahr = 20%; 2 Jahre = 40%; 3 Jahre = 60%; 4 Jahre = 80%.
Eine Kostenbeteiligung nach Maßgabe der angegebenen Quoten kommt dann nicht in Betracht, wenn vom Mieter die Schönheitsreparaturen, zu deren Vornahme er nach § 9 Abs. 2 verpflichtet war, bei Beendigung des Mietverhältnisses sach- und fachgerecht ausgeführt werden.
Ist bei Beendigung des Mietverhältnisses der Fristenplan zur Vornahme der Schönheitsreparaturen (§ 9 Abs. 2) für einzelne Räume abgelaufen und kommt der Mieter seiner Verpflichtung aus § 9 Abs. 2 auch nach schriftlicher Fristsetzung des Vermieters mit Ablehnungsandrohung nicht nach, ist der Vermieter berechtigt, die Renovierungsarbeiten selbst in Auftrag zu geben und die hierfür erforderlichen Kosten, den Meitausfall aund alle sonstigen durch den Verzug des Mieters entstandenen Schäden vom Mieter ersetzt zu verlangen.

§ 28 Sonstiges
Maschinenschriftlich ergänzt:
5.) Die Wohnung wird dem Mieter bei Bezug vollständig renoviert übergeben und ist bei Vertragsende in gleichem Zustand - durch den Mieter renoviert - an den Vermieter zurückzugeben.
Bei der Endrenovierung hat die Tapezierung in Rauhfaser und der Anstrich der Decken- und Wandflächen (unter Verwendung waschfester, weißer Dispersionsfarbe), der Türen, Fußleisten und Heizkörper, sämtlich in weißer Farbe, fachgerecht zu erfolgen. Die Fenster einschließlich der Fensterrahmen sind zu reinigen.
Beschädigungen und nicht entfernbare Verschmutzungen an den bauseits eingebrachten Fliesen und Teppichböden verpflichten den Mieter zu Erneuerung in gleicher Qualität und Ausführung.

Frage: Wir haben 6 Jahre in der Wohnung gewohnt, nicht renoviert und ziehen aus. Sind wir nach aktueller Rechtsprechung zur Endrenovierung verpflichtet?

Hinweis: Die maschinenschriftlichen Ergänzungen wurden vom Vermieter bei Unterzeichnung vorgelegt. Eine Ergänzung in § 28 (andere Nummer: Kostenbeteiligung an Laminatverlegung bei Einzug) hat noch eine handschriftliche Änderung (Betrag) erfahren.

Bitte Mietrechtsspezialist.
Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Sie werden nicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet sein.

Denn § 9 des Mietvertrages enthält eine sog. "starre" Fristenregelung, die nach der Rechtsprechung des BGH nicht den Anforderungen des § 307 BGB standhält und unwirksam ist, wenn sie keine Öffnungsklausel enthält. Die Klausel verpflichtet Sie aber zur Renovierung in den genannten Fristen, ohne daß eine Abweichung davon möglich sein soll. Sie ist daher unwirksam.

Auch § 28 des Mietvertrages begründet eine Renovierungspflicht nicht. Denn zum Einen wird diese Klausel keine Individualvereinbarung darstellen, da sie nicht vor Vertragsschluß zwischen Ihnen und dem Vermieter ausgehandelt worden ist, sondern Ihnen vorformuliert vorgelegt wurde.

Als Formularklausel ist § 28 aber ebenfalls unwirksam, weil diese Norm eine unbedingte Renovierungspflicht, unabhängig vom Zeitpunkt der zuletzt durchgeführten Renovierungsarbeiten, enthält, und den Mieter somit unangemessen benachteiligt. Die Klausel verstößt somit gegen § 307 BGB.

Aber selbst wenn es sich bei der mit Maschinenschrift eingefügten Klausel um eine vor Vertragsschluß individuell ausgehandelte Regelung handeln sollte, was der Vermieter sicherlich behaupten wird, weil die Klausel ja in den Vordruck ergänzend aufgenommen wurde, ändert sich an der Unwirksamkeit nichts.

Denn dann führt der sog. Summierungseffekt zu einer Unwirksamkeit der vertraglichen Regelungen über die Durchführung von Schönheitsreparaturen, denn die Gesamtheit der vertraglichen Regelungen verlangt von Ihnen ja folgendes:

<ul>
<li>Renovierung während der Mietzeit in starren Fristen</li>


<li>Renovierung bei Auszug, unabhängig vom Zeitpunkt der letzten Renovierung</li></ul>

Das ist aber zuviel des Guten und führt zu einer unangessenen Belastung gem. § 307 BGB.

Das LG Hamburg (Urteil vom 14. 4. 2000 - 311 S 205/99, NJW-RR 2000, 1396) hat dies vor einigen Jahren deutlich, unter Bezugnahme auf die Rechtsprechung des BGH, mit folgenden Worten festgestellt:

Bei der Prüfung, ob eine Formularklausel gegen § 9 AGBG [heute § 307 BGB] verstößt, ist nicht allein das Klauselwerk in seiner Gesamtheit zu würdigen (BayObLG, NJW-RR 1987, 1298 = WuM 1987, 344 [346]), sondern der gesamte Vertragsinhalt einschließlich der individuell ausgehandelten Vereinbarungen (BGH, NJW 1993, 532). Dies kann zur Folge haben, dass die sich aus einer - wenn auch (noch) zulässigen - Klausel ergebenden Nachteile derart verstärkt werden im Sinne eines Summierungseffekts, dass hierdurch beide Klauseln oder - sofern der Summierungseffekt auf Grund einer (zulässigen) Individualvereinbarung eintritt - jedenfalls die für sich betrachtet zulässige Klausel unwirksam wird. Dies gilt unabhängig davon, ob die den unzulässigen Summierungseffekt „auslösende“ Vereinbarung ihrerseits für sich betrachtet zulässig oder - etwa als Klausel - bereits unzulässig ist (BGH, NJW 1993, 532).


Selbst wenn die Klausel des § 28 des Mietvertrages eine (zulässige) Individualklausel darstellen sollte, wäre auch sie, wegen des Summierungseffektes (turnusmäßige Renovierung während der Mietzeit + unbedingte Endrenovierung) unwirksam.

Im Ergebnis enthält der Vertrag, wie Sie ihn zitiert haben, keine wirksame Schönheitsreparaturverpflichtung, weder in Fristen, noch bei Beendigung des Vertrages.

Sollte der Vermieter sich uneinsichtig zeigen, dürfen Sie sich gerne mit mir in Verbindung setzen. Ich vertrete und berate Sie in dieser Angelegenheit gerne.


Ich hoffe, Ihnen mit meiner Antwort geholfen zu haben.


Mit freundlichen Grüßen


A. Schwartmann
Rechtsanwalt




--
Rechtsanwalt A. Schwartmann
Gleueler Str. 249 D-50935 Köln
Tel: (0221) 355 9205 / Fax: (0221) 355 9206 / Mobil: (0170) 380 5395

www.andreas-schwartmann.de
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