Sehr geehrter Fragesteller,
Ich beantworte Ihre Frage gerne wie folgt:
Eine Nutzung ist grundsätzlich möglich, da der Parteiwille für die Vermietung entscheidend ist und nicht ausschließlich die öffentlich-rechtliche Vereinbarkeit mit Normen des öffentlichen Baurechts.
Dies hat der Bundesgerichtshof entsprechend entschieden, BGH, Beschluss vom 29. September 2009, Az.: VIII ZR 242/08
.
Es lag der Sachverhalt zu Grunde, dass ein Mieter beanstandete, die tatsächliche Wohnfläche weiche von der vertraglich vereinbarten um mehr als 10 % ab, was ein Mangel der Mietsache sei und er daher berechtigt sei, viel gezahlte Miete vom Vermieter zurückzuverlangen.
Der BGH allerdings führte aus, dass bei der Ermittlung der Wohnfläche die Souterrain-Räume mit einzurechnen sind, da diese mit dem Mietvertrag zu Wohnzwecken gemietet seien. Es sei Auslegung des Willens der Parteien bei Abschluss des Mietvertrages zu ermitteln und auszulegen. Demnach - so auch bei Ihnen- bestand zwischen Mieter und Vermieter Einigkeit , dass die Räume im Kellergeschoss zu Wohnzwecken vermietet und gemietet werden sollten.
Es komme grundsätzlich nicht darauf an, ob der geplanten und verwirklichten Nutzung öffentlich- rechtliche Gründe entgegenstehen. Diese kommen vielmehr regelmäßig erst zum Tragen, wenn die
Baurechtsbehörde die Nutzung untersagt, was in der Entscheidung nicht - und bei Ihnen wohl auch nicht- der Fall war.
Für die Frage, ob die Räumlichkeiten voll angesetzt werden können, kommt es nun auf die Umstände des Einzelfalles an. Grundsätzlich gibt es zwei Möglichkeiten der Wohnflächenberechnung, die nach der
Wohnflächenberechnungsverordnung und die nach DIN 277. Es gilt, was hierzu im Mietvertrag vereinbart ist. Wenn in Ihrem Mietvertrag nichts vereinbart ist, so gehen Gerichte davon aus, dass die Wohnflächenberechnungsverordnung zu Grunde gelegt werden muss. Demnach ist die Grundfläche nicht zwingend identisch mit der Wohnfläche. Die Wohnfläche unterhalb von Schrägen oder Treppen bis zu 1m zählt nicht zur Wohnfläche, zwischen 1m und 1,99 m zählt die Fläche zur Hälfte.
Ab 2m Raumhöhe wird die Fläche zu 100 % angerechnet. Kellerräume, Waschküche, Heizungsräume und Garagen zählen nicht zur Wohnfläche. Balkone, Terrassen und Loggien werden in der Regel mit einem Viertel der Fläche mit einberechnet, höchstens bis zur Hälfte.
Tür-, Fenster- und Wandnischen zählen nur, wenn sie bis zum Boden reichen und sie mindestens 13 cm tief sind. Schornsteine, Pfeiler und Säulen zählen nicht zur Wohnfläche, wenn sie höher als 1,50 Meter sind und ihre Grundfläche mehr als 0,1 Quadratmeter beträgt.
Im einzelnen müssen Sie sehen, was bei Ihnen zur Anwendung kommt. Die genauen Angaben kennen Sie ja nach Ihrer Mitteilung noch nicht.
Wenn die Angaben zur Fläche im Mietvertrag unzutreffend sein sollten, so können Sie hier Miete mindern und auch zurückfordern, sofern folgende Voraussetzungen gegeben sind, die von der Rechtsprechung aufgestellt wurden und tatsächlich bei Ihnen eine Abweichung vorliegt (siehe 2.)
Der BGH hat merfach entschieden (z.B. Beschluss Az.: VIII ZR 142/08
), dass eine fristlose Kündigung oder Mietminderung gerechtfertigt ist, wenn die im Mietvertrag angegebene Wohnfläche von der tatsächlichen um mehr als zehn Prozent abweicht. Hierbei ist es unerheblich, ob die Zahl der Quadratmeter exakt oder es mit einer Angabe in „ca." ist. (siehe BGH, Az.: VIII ZR 144/09
).
Prüfen müssten Sie allerdings anhand Ihres Mietvertrages, ob die Flächenangabe mit dem qm verbindlich oder gar nur unverbindlich ist. Es kommt hier auf den Wortlaut des Vertrages an. Wenn es nur unverbindlich sein soll, würde es nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes dienen. Dann nämlich, so der BGH, (Az.: VIII ZR 306/09
) hat ein Mieter keine Ansprüche, sogar wenn die Abweichungen weit über zehn Prozent liegen.
Ich hoffe, Ihnen weiter geholfen zu haben und verbleibe mit freundlichen Grüßen. Nutzen Sie ggf. gerne die Nachfragefunktion.
Draudt
Rechtsanwältin
Sehr geehrte Frau Draudt,
vielen Dank für Ihre Antwort.
Ich möchte gerne noch einmal nachfassen, um sicher zu gehen, dass ich die Sachlage korrekt verstanden habe.
Ich kann das Zimmer vollwertig nutzen. Das ist sicher. Darüber hinaus gibt es hinsichtlich der Flächenberechnung folgende Möglichkeiten:
A) Ich einige mich mit dem Vermieter darauf, das Zimmer mit einer konkreten Flächenangabe als vollwertige Wohnfläche anzuerkennen. Gehen wir davon aus, die Wohnfläche ist korrekt angegeben, dann kann der Vermieter die Fläche des Zimmers voll in die Miete einrechnen und ich kann später keine Mietminderung geltend machen.
oder
B) Der Vermieter berechnet mir nur die Grundfläche der Wohnung und sieht das Zimmer als Abstellraum an, der außerhalb der Wohnung ist und so nicht zur qm-Miete beiträgt. Das wäre für mich vermutlich der günstigere Fall, da ja die Fläche viel kleiner wird. (Auf diesen Sachverhalt Sie in Ihrer Antwort nicht direkt eingegangen).
Was ich nicht wirklich verstanden habe ist die Tatsache der "unverbindlichen" Flächenangabe. Was wäre denn eine unverbindliche Flächenangabe im Wortlaut? Zahlen sind doch Zahlen?
Besten Dank im Voraus!
Sehr geehrte Fragestellerin,
zu Ihrer Nachfrage möchte ich mitteilen:
Offenbar gibt es hier noch keinen Mietvertrag, so dass Sie zu Ihren Gunsten schon darauf achten sollten, dass der Raum nicht voll als Wohnfläche angesehen wird. Es ist immer besser, wenn möglich, vorher Regelungen zu treffen, als sich im laufenden Vertragsverhältnis zu streiten.
Variante a wäre gerecht und zu empfehlen.
Variante b zwar für Sie günstiger, jedoch ist dann die Nutzung als Wohnung gerade nicht vereinbart. Zwar steht kein öffentliches Baurecht entgegen, jedoch trifft ja dann die geschilderte Maßgeblichkeit des Parteiwillens gerade nicht zu. Sie würden ja so tun, als mieten Sie einen Abstellraum und wüssten bereits, dass Sie ihn als AZ nutzen wollen.
Zu empfehlen ist daher die Vereinbarung der Nutzung als Wohnung mit korrekter Angabe der Wohbfläche unter Berücksichtigung, dass es eben eine Schräge hat.
Meine Mitteilung bezüglich einer unverbindlichen Flächen Angabe wäre relevant, wenn im MV „ca." stehen würde.
Mit freundlichen Grüßen Draudt Rechtsanwältin
