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Wie kann man vermeiden, dass Noch-Ehefrau Anspruch auf Anteil der Immobilie hat?

| 26.04.2012 11:03 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Dr. Danjel-Philippe Newerla


Sehr geehrte Damen und Herren,

mein Lebensgefährte und ich haben demnächst vor, eine Immobilie zur Eigennutzung zu kaufen.

Ich bin geschieden, habe einen erwahsenen Sohn und möchte 70% des Preises in die Immobilie investieren.
Mein Lebensgefährte hat zwei erwachsene Kinder und möchte 30 % investieren.
Der Punkt ist, dass er noch verheiratet ist. Seine jetzige Frau lebt z.Z. im Ausland, ist aber nicht als von ihm getrennt lebend gemeldet. Sie kommt ab und zu zu den Kindern nach Deutschland.

Dass wir die Immobilie anteilig kaufen wollen, steht schon fest.

Wie kann man aber vermeiden dass seine Frau Anspruch auf seinen Anteil der Immobilie bzw. Mitspracherecht hat?
Wie kann man sie aus dem Vertrag komplett ausschließen?
Was soll man beim Kauf einer Immobilie in dieser Situation beachten?

Danke im Voraus

Sehr geehrte Ratsuchende,

vielen Dank für Ihre Anfrage .
Diese möchte ich sehr gerne wie folgt beantworten:


Zu 1.Wie kann man aber vermeiden dass seine Frau Anspruch auf seinen Anteil der Immobilie bzw. Mitspracherecht hat?

Bei der Beantwortung Ihrer Frage gehe ich davon aus, dass Ihr Lebensgefährte mit seiner jetzigen Frau im Güterstand der Zugewinngemeinschaft verheiratet ist, also keinen Ehevertrag ( insbesondere keine Gütergemeinschaft) vorliegt.

In diesem Fall brauchen Sie und Ihr Lebensgefährte sich grundsätzlich keine Sorgen zu machen. In der Zugewinngemeinschaft besteht nämlich strikte Vermögenstrennung.

Mit anderen Worten: Eigentum Ihres Lebensgefährten bleibt auch sein Eigentum,seine Frau kann hierauf keine Ansprüche erheben und hat auch kein Mitspracherecht.

Zu 2.Wie kann man sie aus dem Vertrag komplett ausschließen?

Wie bereits mitgeteilt ist dieses zum Glück überhaupt nicht notwendig.
Sie sollten hier zusammen mit Ihrem Lebensgefährten einen notariellen Kaufvertrag über den Eigentumserwerb am Grundstück mit dem Verkäufer abschließen.

Anschließend sollten Sie sich zu 70 % und Ihr Lebenspartner sich zu 30 % im entsprechenden Grundbuch eintragen lassen. Die Frau Ihres Partners muss hier an keiner Stelle auch nur erwähnt werden.

Zu 3.Was soll man beim Kauf einer Immobilie in dieser Situation beachten?

Wenn Sie mit „in dieser Situation" meinen, dass Ihr Lebensgefährte noch verheiratet ist, kann ich Sie ja beruhigen. Dieses spielt überhaupt keine Rolle beziehungsweise stellt kein Problem dar in Bezug auf den Grundstückskauf (siehe oben).

Sie und Ihr Lebensgefährte müssen eigentlich nur das beachten, was man bei jedem Immobilienerwerb beachten sollte.

Insbesondere sollte natürlich die Finanzierung sichergestellt sein und man sollte sich den Kaufvertrag vorher ganz genau durchlesen, bevor man diesen unterschreibt. Ich persönlich würde sogar empfehlen, den Kaufvertrag vorher anwaltlich prüfen zu lassen. Sofern Sie den Kaufvertrag nämlich vom Verkäufer vorgelegt bekommen, können Sie erfahrungsgemäß davon ausgehen, dass dieser zumindest tendenziell zu Gunsten des Verkäufers formuliert sein könnte.

Sie sollten den Kaufvertrag daher meiner Einschätzung nach vor der Unterschrift von einem erfahrenen Rechtsanwalt zumindest auf grobe Fallstricke/Benachteiligungen aus Ihrer Sicht als Käufer überprüfen lassen.

Sehr gerne stehe auch ich Ihnen hierbei zur Verfügung. Im Falle einer weiteren Beauftragung würde ich Ihnen dann die hier angefallenen Erstberatungskosten in voller Höhe auf das weitere Honorar anrechnen.Bei Interesse können Sie sich sehr gerne (natürlich zunächst völlig unverbindlich) an mich wenden.

Ich hoffe Ihnen eine erste rechtliche Orientierung ermöglicht zu haben und wünsche Ihnen viel Erfolg und alles Gute!

Ich möchte Sie gerne noch abschließend auf Folgendes hinweisen:

Die von mir erteilte rechtliche Auskunft basiert ausschließlich auf den von Ihnen zur Verfügung gestellten Sachverhaltsangaben. Bei meiner Antwort handelt es sich lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes, die eine vollumfängliche Begutachtung des Sachverhalts nicht ersetzen kann. So kann nämlich durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen eine völlig andere rechtliche Beurteilung die Folge sein.


Ich hoffe, dass Ihnen meine Ausführungen geholfen haben. Sie können natürlich gerne über die Nachfrageoption mit mir Verbindung aufnehmen.

Ich wünsche Ihnen noch einen angenehmen Donnerstagnachmittag !

Rückfrage vom Fragesteller 26.04.2012 | 12:54

Sehr geehrter Herr Newerla,
vielen Dank für Ihre Antwort.

Ich möchte gerne nochmals klar stellen, dass die jetzige Frau meines Partner auch dann keinen Anspruch auf seinen Anteil der Immobilie hat, wenn meinem Partner oder mir etwas zustöst und ich (oder mein Sohn als Erbe) Probleme durch sie bekommen kann.

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 26.04.2012 | 13:05


Sehr geehrte Ratsuchende,

vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich Ihnen sehr gerne wie folgt beantworten möchte:

Gut, dass Sie die Frage nach dem Erbfall angesprochen haben. Dieses ging aus Ihrer Ausgangsfrage leider nicht so ganz eindeutig für mich hervor.

Das macht aber nichts, weil ich ja jetzt hierzu gerne Stellung nehmen kann.

Sofern Sie sterben sollten, hätte die Frau Ihres Lebensgefährten nichts damit zu tun, da die Frau Ihres Lebensgefährten nicht mit Ihnen verwandt ist und somit kein Erbrecht hat.

Anders sieht es allerdings aus, wenn Ihr Lebensgefährte sterben sollte und er zum Zeitpunkt des Erbfalles noch mit seiner Frau verheiratet sein sollte.

Dann hätte seine Frau nämlich gemäß §§ 1371,1931 BGB ein gesetzliches Erbrecht und würde zumindest ein Teil (neben anderen Erben, wie beispielsweise Kinder Ihres Lebensgefährten)erbenund hätte somit Ansprüche in Bezug auf den Miteigentumsanteil Ihres Lebensgefährden.

Dieses könnte man aber relativ einfach vermeiden.Hierzu müsste Ihr Lebensgefährte seine Frau durch ein Testament enterben. Dann hätte Sie zwar unter Umständen noch Pflichtteilsansprüche,das sind aber reine Zahlungsansprüche, so dass sie in Bezug auf die Immobilie kein Miteigentum erwerben kann.

Gut, dass Sie mich auf den erbrechtlichen Aspekt noch einmal hingewiesen haben. Sehr gerne stehe ich Ihnen und Ihrem Lebensgefährten auch für die Erstellung eines solchen Testaments falls gewünscht zur Verfügung.


Ich hoffe Ihre Nachfrage zu Ihrer Zufriedenheit beantwortet zu haben und wünsche Ihnen noch einen angenehmen Donnerstagnachmittag und alles Gute!


Mit freundlichem Gruß von der Nordseeküste

Danjel-Philippe Newerla, Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 26.04.2012 | 13:13

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